상가 분양 때 기둥, 낮은 천장 숨긴 시행사에 분양대금 반환 판결

이 사건은 원고들이 피고로부터 분양받은 상가 점포에 대해, 내부에 커다란 기둥이 설치되어 공간 활용에 심각한 제약이 있고 천장 높이가 비정상적으로 낮아 전기선과 배관이 노출되는 등 중요한 하자가 있음에도 피고가 이를 제대로 고지하지 않았음을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고가 수분양자에게 기둥의 존재나 크기, 위치, 천장 높이 등 중요 사항을 고지할 의무를 위반하여 원고들을 기망했다고 판단하여, 분양계약 취소에 따른 분양대금 및 이자 반환을 명령했습니다. 다만, 원고 A의 경우 점포 인도와 소유권이전등기 및 근저당권설정등기 말소 의무가 피고의 분양대금 반환 의무와 동시이행 관계에 있으므로, 이에 대한 이행 제공이 없었다는 이유로 지연손해금 일부는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고로부터 이 사건 상가건물 내 1층 G호와 H호 점포를 분양받은 수분양자입니다. 피고에게 1,074,150,000원을 지급했습니다.
• 원고 B: 피고로부터 이 사건 상가건물 내 1층 I호 점포를 분양받은 수분양자입니다. 피고에게 550,205,000원을 지급했습니다.
• 피고 주식회사 C: 'E 상업·업무시설'(이 사건 상가건물)을 신축하여 분양한 시행사입니다. 분양계약상 매도인으로서의 모든 이행 책임을 부담합니다.

분쟁 상황

피고는 부산 강서구에 'E 상업·업무시설'이라는 주상복합 상가건물을 신축, 분양하는 시행사였습니다. 원고들은 정식 분양 전 조건부 매매예약을 거쳐 이 상가건물의 점포들을 분양받았습니다. 하지만 건물이 준공된 2019년 2월경, 원고들은 자신들이 분양받은 점포 내부에 상당히 큰 기둥이 설치되어 공간을 침범하고 시야를 가린다는 사실, 그리고 천장 높이가 다른 점포들에 비해 현저히 낮고 마감이 부실하여 전기선과 배관이 노출되어 있다는 사실을 알게 되었습니다. 원고들은 이러한 사실이 상가 분양 계약 여부를 결정하는 데 중요한 사항임에도 피고가 이를 고지하지 않았으므로, 피고의 기망행위로 인해 계약을 체결하게 되었다고 주장하며 계약 취소 및 분양대금 반환을 요구했습니다.

핵심 쟁점

주요 쟁점은 피고가 분양계약의 당사자로서 책임을 부담하는지, 그리고 피고가 상가 점포 내부에 기둥이 존재하고 천장이 낮으며 마감이 부실하다는 중요 사실을 원고들에게 고지할 의무를 위반했는지 여부였습니다. 나아가 피고의 고지의무 위반이 인정될 경우 원고들이 분양계약을 취소하고 분양대금 반환을 청구할 수 있는지, 분양대금 반환 의무가 원고들의 점포 인도 및 등기 말소 의무와 동시이행 관계에 있는지, 그리고 지연손해금의 적용 이율은 어떻게 되는지가 다루어졌습니다.

법원의 판단

1. 피고는 원고 A에게 1층 G호 점포 관련 533,740,000원과 1층 H호 점포 관련 540,410,000원 및 그에 대한 법정 이자(일부 금액은 2019년 2월 1일부터, 나머지 금액은 2019년 4월 30일부터 연 5%)를 지급하되, 원고 A은 각 점포의 인도, 소유권이전등기 말소, 근저당권설정등기 말소 의무를 동시 이행해야 합니다.
2. 피고는 원고 B에게 550,205,000원 및 이에 대한 지연손해금(2019년 2월 1일부터 2019년 5월 2일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급해야 합니다.
3. 원고 A의 나머지 청구는 기각되었습니다.
4. 소송비용은 원고 A과 피고 사이의 부분 중 10%는 원고 A이, 나머지는 피고가 부담하며, 원고 B과 피고 사이의 부분은 피고가 전액 부담합니다.

결론

법원은 피고 주식회사 C가 이 사건 분양계약의 당사자로서, 점포 내 기둥의 존재, 크기, 위치, 천장 높이 등 분양계약 체결 여부에 중대한 영향을 미치는 사실을 원고들에게 고지하지 않아 기망행위를 저질렀다고 판단했습니다. 이에 따라 원고들의 분양계약 취소 주장을 받아들여 피고에게 분양대금 반환 의무를 명했습니다. 다만, 원고 A의 경우 점포 인도 및 등기 말소 의무를 이행하거나 이행 제공이 없었으므로, 이에 대한 지연손해금은 법정 이율인 연 5%만 인정하고, 원고 B에게는 동시이행 의무가 없어 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 연 12%의 지연손해금을 인정했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 신의성실의 원칙상 고지의무(민법 제2조, 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결 등)​: 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 특정 사실을 알았더라면 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 분양자는 신의칙에 따라 사전에 그 사실을 상대방에게 고지할 의무를 부담합니다. 이러한 고지의무는 법령뿐만 아니라 계약상, 관습상 또는 조리상 일반 원칙에 의해서도 인정될 수 있습니다. 상대방이 스스로 확인할 의무가 인정되는 예외적인 경우가 아니라면, 상대방이 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있더라도 고지의무 자체를 면하게 되지는 않습니다.
2. 부작위에 의한 기망행위(민법 제110조)​: 고지의무 위반은 부작위(아무것도 하지 않음)에 의한 기망행위에 해당할 수 있습니다. 이러한 기망행위로 인해 상대방이 착오에 빠져 분양계약을 체결했다면, 상대방은 계약을 취소하고 지급한 분양대금의 반환을 청구할 수 있습니다.
3. 계약 취소에 따른 원상회복 의무 및 동시이행 관계(민법 제548조, 제536조, 대법원 1993. 9. 10. 선고 93다16222 판결 등)​: 매매계약이 취소되면 계약 당사자 쌍방은 서로에게 계약이 없었던 상태로 돌려놓는 원상회복 의무를 지게 됩니다. 이러한 원상회복 의무는 특별한 사정이 없는 한 서로 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 분양자는 분양대금을 반환하고, 수분양자는 점포를 인도하고 소유권이전등기 및 근저당권설정등기를 말소해야 합니다.
4. 지연손해금 및 이행지체 책임(민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조)​: 동시이행 관계에 있는 채무의 경우, 어느 한쪽의 채무 이행기가 도래했더라도 상대방이 자신의 채무를 이행 제공할 때까지는 채무를 이행하지 않아도 이행지체 책임을 지지 않습니다. 이행지체 책임을 발생시키려면 자신의 채무 이행을 언제든지 현실적으로 할 수 있도록 준비하고, 그 사실을 상대방에게 통지하여 수령을 최고해야 합니다. 이러한 이행 제공이 없다면, 분양대금 반환에 대한 지연손해금은 일반적으로 민법이 정한 연 5%의 법정 이율만 적용되며, 소송촉진 등에 관한 특례법이 정하는 연 12%의 높은 지연손해금은 적용되지 않습니다.

참고 사항

1. 상가나 부동산을 분양받기 전에 반드시 건축 도면을 꼼꼼히 검토하고, 현장 방문을 통해 실제 구조물(기둥, 벽, 천장 높이 등)이 도면과 일치하는지, 그리고 공간 활용에 문제가 없는지 직접 확인해야 합니다. 특히 도면에 표시된 알 수 없는 기호나 작은 표시에 대해 분양자에게 명확하게 설명을 요구하고 확인해야 합니다.
2. 분양 계약 체결 시 분양자가 중요한 정보를 고의로 숨기거나 잘못 고지하여 계약을 체결하게 되었다면, 민법상 '사기에 의한 계약 취소'를 주장하여 계약을 무효화하고 지급한 분양대금의 반환을 요구할 수 있습니다.
3. 분양자가 고지할 의무가 있는 '중요한 사항'이란, 일반적인 예상을 넘어서는 특별한 구조(예: 상가 점포 내부에 상당한 면적을 차지하는 기둥, 비정상적으로 낮은 천장)로서 수분양자가 이를 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이 명백한 경우를 의미합니다.
4. 계약 취소나 해제로 분양대금 반환을 청구할 때는, 수분양자 또한 점포를 인도하고 소유권이전등기 및 근저당권설정등기를 말소하는 등 자신의 의무를 이행하거나 이행 제공을 해야만 지연손해금을 온전히 받을 수 있습니다. 관련 서류를 미리 준비하고 상대방에게 이행을 촉구하는 절차를 거치는 것이 유리합니다.
5. 분양 당시의 홍보 자료, 건축 도면, 계약서, 분양 상담 내용(녹취, 문자 등), 점포 현황 사진, 전문가 의견서 등 모든 관련 증거 자료를 확보하는 것이 중요하며, 특히 분양 직원의 증언도 중요한 증거가 될 수 있습니다.