계약금
원고는 재개발 분양권을 전제로 다세대주택 3채를 피고들로부터 선분양받았으나, 재개발 권리산정기준일 고시로 분양권 취득이 불가능해지자 계약 해제를 요구했습니다. 피고들과 원고는 합의해제하고 원고에게 기지급한 분양대금 중 일부를 반환하였으나, 원고 본인 명의 계약에 대한 잔여 1억 3천만원은 반환하지 않았습니다. 이에 원고가 매매대금 반환 본소 청구를, 피고들은 잔금 지급 반소 청구를 제기하였고, 법원은 합의해제 사실을 인정하여 원고의 본소 청구를 인용하고 피고들의 반소 청구를 기각했습니다.
피고들은 다세대주택을 신축하여 분양하는 사업자들로, 2021년경 서울 은평구에 다세대주택을 건축하고 분양 업무는 G와 주식회사 H(대표 I)에게 위임했습니다. 원고는 2021년 8월 31일, 피고들로부터 이 사건 다세대주택 K호를 3억 2천만원에 분양받기로 하는 계약을 체결했습니다. 이 계약은 해당 다세대주택 부지 일대에 '주택정비형 재개발사업'이 시행되면 소유자가 분양권을 취득할 수 있다는 점을 전제로 한 선분양 계약이었습니다. 원고는 계약 당일 계약금 9천만원과 2021년 9월 30일 중도금 4천만원을 지급하여 총 1억 3천만원을 납부했습니다. 원고는 이 사건 계약 외에도 약 20일 전인 2021년 8월 7일 아들 L과 N 명의로도 각각 이 사건 다세대주택 M호와 O호를 분양받았으며, 각 1억 3천만원과 1억 2천만원의 분양대금(계약금 및 중도금)을 지급했습니다. 그러나 2022년 4월 21일 서울특별시장이 해당 일대에 '주택정비형 재개발사업'의 권리산정기준일을 2022년 4월 21일로 고시하면서, 그 이후 소유권을 취득하더라도 분양권을 취득할 수 없게 되었습니다. 이로 인해 원고와 아들들이 체결한 분양계약은 당초 목적을 달성할 수 없게 되었습니다. 이에 원고 등은 피고들에게 계약 해제 및 기납부 분양대금 반환을 요구했고, 2022년 7월경 I을 통해 이 사건 다세대주택 3채에 관한 분양계약을 모두 해제하기로 합의했습니다. 피고들은 자금 사정으로 인해 변제기일 유예를 요청했고, O호 분양대금 1억 2천만원은 2022년 7월 30일에, M호 분양대금 1억 3천만원은 2022년 9월 30일에 반환했습니다. 그러나 원고 본인 명의로 계약한 K호의 분양대금 1억 3천만원은 2022년 11월 30일까지 반환하기로 약정했음에도 지급되지 않았고, 이에 원고는 미반환된 분양대금 1억 3천만원의 반환을 요구하는 본소 청구를 제기했습니다. 반면 피고들은 분양계약이 유효하다며 잔금 1억 9천만원의 지급을 요구하는 반소 청구를 제기하며 맞섰습니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 원고와 피고들이 2022년 7월경 이 사건 다세대주택 3채에 관한 분양계약을 모두 해제하기로 합의하였고, 피고들이 원고가 분양받은 K호의 분양대금 1억 3천만원을 2022년 11월 30일까지 반환하기로 약정하였다는 사실을 인정했습니다. 따라서 법원은 위 반환 약정에 따라 매매대금 반환을 구하는 원고의 본소 청구는 타당하며, 이 사건 분양계약이 여전히 유효함을 전제로 하는 피고들의 반소 청구는 근거가 없다고 판단하여 기각했습니다.
이 사건은 주로 계약의 합의해제와 그에 따른 부당이득 반환 또는 채무불이행에 따른 손해배상의 법리가 적용됩니다. • 합의해제: 계약 당사자들이 서로의 의사 합치에 따라 기존의 계약 효력을 소멸시키기로 약정하는 것을 의미합니다. 합의해제가 이루어지면 기존 계약은 소급적으로 효력을 잃게 되며, 각 당사자는 상대방에게 계약이 없었던 것과 같은 상태로 되돌려 놓을 의무를 지게 됩니다. 이 경우 이미 지급된 금전은 부당이득 반환 또는 합의에 따른 반환 약정에 따라 돌려주어야 합니다. 본 사건에서는 원고와 피고들이 이 사건 분양계약을 해제하기로 합의했고, 특히 원고 본인 명의의 계약 대금 1억 3천만원을 2022년 11월 30일까지 반환하기로 약정했으므로, 이 약정이 중요한 법적 근거가 됩니다. • 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무): 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지며, 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. 비록 본 판결문에는 합의해제에 따른 이자 부분만 언급되었으나, 법원은 합의해제 약정에 따른 지연이자를 적용하여 피고들에게 이자 지급 의무를 부과했습니다. • 매매대금 반환 채무불이행과 지연손해금: 합의해제 후 매매대금 반환 약정이 있었음에도 불구하고 피고들이 약정된 기한까지 돈을 반환하지 않았으므로, 이는 채무불이행에 해당합니다. 이에 따라 피고들은 약정된 반환일 이후부터 법정 지연손해금(민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%)을 지급할 의무를 지게 됩니다. 법원은 2022년 12월 1일(반환 약정일 다음 날)부터 연 5%, 소송 제기 후부터는 연 12%의 이자를 적용하여 원고의 청구를 인용했습니다. 이 사건은 '분양권 취득'이라는 계약의 중요한 전제 조건이 사라지면서 계약의 목적 달성이 불가능해졌고, 이에 당사자들이 합의로 계약을 해소하고 원상회복 의무를 이행하는 과정에서 발생한 분쟁입니다. 법원은 당사자들 간의 '합의해제' 및 '금전 반환 약정'이라는 사실관계를 명확히 인정하여 원고의 청구를 받아들였습니다.
• 계약 전 조건 확인: 분양권을 포함한 중요한 계약 조건이 있다면 계약서에 명확히 명시되었는지 반드시 확인해야 합니다. 말로 설명 들은 내용은 법적 효력이 약할 수 있으므로, 모든 핵심 사항은 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다. • 재개발/재건축 관련 계약 시 주의: 주택정비사업과 관련된 분양 계약 시에는 권리산정기준일, 분양 자격 요건 등 법규정 변경 가능성을 충분히 인지하고, 계약 시점에 이러한 사항이 확정되었는지 또는 변경될 가능성은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 불확실한 조건이라면 특약사항으로 관련 내용을 명시하는 것을 고려해야 합니다. • 합의해제 시 명확한 약정: 계약을 합의해제할 경우, 해제 시점과 함께 기존에 지급된 금액의 반환 여부, 반환 기한, 이자 지급 여부 등을 명확히 문서화하여 합의하는 것이 중요합니다. 특히 금액 반환 시기가 지연될 경우를 대비한 지연이자 약정 등도 고려할 수 있습니다. • 대리인과의 거래 시 확인: 분양 담당자나 대리인과 거래할 때는 그들이 계약 주체의 정당한 대리인으로서 권한을 가지고 있는지 확인하고, 모든 약정은 실제 계약의 당사자 이름으로 이루어지도록 해야 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. • 증거 보존: 계약서, 계약금 및 중도금 지급 내역, 합의 해제 관련 대화 내용(메시지, 녹취 등), 관련 법규 고시 자료 등 모든 증거 자료를 잘 보존하는 것이 향후 분쟁 발생 시 유리합니다.
