기타 금전문제 · 건축/재개발
원고인 분양대행업체가 피고인 부동산 개발업체에게 오피스텔 50채에 대한 분양대행수수료 4억 4천만 원을 포함한 약 4억 9천만 원의 지급을 청구했으나, 법원은 약정서의 유효성을 인정하여 약정서에 따른 분양대행수수료 중 38,810,410원 및 이에 대한 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 원고가 주장한 약정서의 불공정성, 협박 또는 기망으로 인한 무효·취소 주장과 부당이득 반환 청구, 손해배상 청구는 모두 기각되었습니다.
원고는 피고의 오피스텔 50채 분양대행계약을 체결하고, 이후 분양대행수수료 지급과 관련하여 약정서를 작성했습니다. 원고는 이 약정서가 피고의 협박 또는 기망에 의해 불공정하게 체결되었으므로 무효이거나 취소되어야 한다고 주장하며 기존 계약에 따른 분양대행수수료 4억 4천만 원을 청구했습니다. 또한, 원고가 계약자를 대신해 지급한 계약금 24,935,790원을 피고가 부당이득으로 몰취했다고 주장하며 반환을 요구했고, 피고 임원진의 업무 방해 등으로 인한 손해배상금 22,935,790원도 함께 청구했습니다. 반면 피고는 약정서의 유효성을 주장하며 약정서에 따라 산정된 수수료에서 자신들이 대신 지급한 비용 등을 공제한 금액만을 인정했습니다.
분양대행수수료 약정서의 불공정성 여부와 협박 또는 기망에 의한 무효·취소 여부, 그리고 약정서에 따른 분양대행수수료의 정확한 금액 산정 및 피고가 주장하는 상계 여부, 원고가 대납한 계약금의 부당이득 반환 여부, 피고 임직원의 불법행위로 인한 손해배상 책임 여부가 주요 쟁점이었습니다.
피고는 원고에게 38,810,410원 및 이에 대해 2018. 3. 23.부터 2019. 6. 21.까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 90%, 피고가 10%를 부담하게 되었습니다.
법원은 약정서의 내용이 불공정한 법률행위이거나 피고의 협박 또는 기망에 의해 체결되었다는 원고의 주장에 대해 증거가 부족하다고 판단하여 이를 받아들이지 않았습니다. 따라서 약정서의 유효성을 인정하고, 약정서에 따라 산정된 총 분양대행수수료 140,800,000원에서 상가 E호 분양수수료 58,474,240원과 한국토지주택공사 관련 중개수수료 33,558,250원을 공제한 금액에, 피고가 원고 대신 지급한 800만 원과 사무실 시설투자비용 1,957,100원을 상계한 최종 금액인 38,810,410원을 피고가 원고에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 원고가 제기한 부당이득 반환 및 손해배상 청구는 모두 증거 부족으로 기각되었습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
민법 제104조(불공정한 법률행위): "당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다." 원고는 이 약정서가 불공정한 법률행위로 무효라고 주장했으나, 법원은 원고가 제출한 증거만으로는 약정서 내용에 현저한 불균형이 존재하거나 원고의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어졌다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 즉, 불공정한 법률행위로 인정받기 위해서는 객관적인 급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형뿐만 아니라 주관적으로 피해 당사자의 특성(궁박, 경솔, 무경험)을 이용했다는 점이 모두 입증되어야 합니다.
민법 제110조(사기, 강박에 의한 의사표시): 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있습니다. 원고는 피고의 협박 또는 기망에 의해 약정서가 체결되었다고 주장했지만, 법원은 원고가 제출한 증거와 증인 M의 증언만으로는 피고가 원고를 협박하거나 기망했음을 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 따라서 사기나 강박을 이유로 계약을 취소하려면 그러한 사실을 명확하게 입증할 수 있는 객관적인 증거가 필수적입니다.
상계: 채무자와 채권자가 서로에게 같은 종류의 채무를 지고 있을 때, 그 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 행위를 말합니다. 이 사건에서 피고는 원고에게 지급할 분양대행수수료 채무에 대해 자신이 원고 대신 지급한 비용(G과 H에게 지급한 800만 원)과 원고가 약속한 사무실 시설투자비용(1,957,100원)을 구상금 채권으로 주장하며 상계를 주장했고, 법원은 이를 인정하여 원고에게 지급할 최종 금액을 산정했습니다. 상계는 채권 정산에 있어 중요한 법리입니다.
부당이득 반환(민법 제741조): 법률상 원인 없이 다른 사람의 재산이나 노무로 인해 이익을 얻고 이로 인해 다른 사람에게 손해를 가한 경우, 그 이익을 반환해야 합니다. 원고는 자신이 대납한 계약금을 피고가 몰취한 것이 부당이득이라고 주장했으나, 법원은 해당 계약금이 오피스텔 분양계약 해지에 따른 위약금으로 몰취된 것으로서 피고가 법률상 원인 없이 이를 취득했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 계약 해지 시 위약금 조항이 있다면 이는 법률상 원인이 될 수 있습니다.
불법행위로 인한 손해배상(민법 제750조): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고 임원들의 업무 방해 및 모욕적인 언행을 불법행위로 주장하며 손해배상을 청구했으나, 법원은 이를 인정할 증거가 부족하다고 판단했습니다. 불법행위에 따른 손해배상을 청구하려면 불법행위의 존재, 손해의 발생, 그리고 인과관계를 구체적으로 입증해야 합니다.
계약서나 약정서를 작성할 때는 내용의 불공정성, 강요, 기망 여부를 꼼꼼히 확인하고 필요한 경우 전문가의 조언을 구해야 합니다. 일단 서명한 계약은 특별한 사유(민법 제104조의 불공정한 법률행위, 사기, 강박 등)가 없는 한 유효하게 인정될 가능성이 높습니다. 협박이나 기망을 주장하여 계약의 무효나 취소를 구하고자 할 경우, 그 사실을 입증할 수 있는 명확한 증거(녹취록, 문자 메시지, 증인 등)를 확보하는 것이 중요합니다. 단순히 주관적인 피해자의 진술만으로는 인정받기 어려울 수 있습니다. 분양대행수수료 계약과 같이 금액이 큰 계약에서는 지급 조건, 공제 항목, 지급 시기 등을 명확히 기재하여 분쟁의 소지를 줄여야 합니다. 구두 합의보다는 서면으로 남기는 것이 안전하며, 계약 이행 과정에서 발생하는 추가 비용이나 대납금 등은 사전에 당사자 간 합의를 문서화하고 관련 증빙 자료를 철저히 보관해야 합니다. 업무 방해나 모욕적인 언행과 같은 불법행위로 인한 손해배상을 청구하려면 해당 행위가 있었음을 객관적으로 증명할 수 있는 자료와 그로 인해 발생한 구체적인 손해를 입증할 자료가 필요합니다.
