새로운 집주인에게 전세 보증금 돌려받는 임차인 승소 판결

원고 A는 전 임대인 C와 임대차 계약을 맺고 거주하던 중 피고 B가 새로운 임대인이 되었습니다. 계약 만료를 앞두고 A는 B에게 계약 갱신 의사가 없음을 통지했으나 B는 보증금을 돌려주지 않았습니다. 이에 A는 B에게 보증금 2억 6천만 원과 보증금 지연으로 발생한 손해배상금 5백만 원을 청구했습니다. 법원은 B가 A에게 보증금 2억 6천만 원을 지급하라고 판결했지만 손해배상금 5백만 원 청구는 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약이 끝난 후 보증금을 돌려받으려던 세입자
• 피고 B: 임차인이 살고 있는 집을 새로 매수한 집주인
• C: 원고 A에게 집을 임대했던 이전 집주인

분쟁 상황

임차인 A는 전 집주인 C와 2021년 6월 15일에 보증금 2억 6천만 원에 2년 임대차 계약을 맺고 해당 부동산에 전입신고를 하고 살았습니다. 이후 2021년 7월 9일 피고 B가 이 부동산을 C로부터 매수하여 2021년 7월 13일에 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 임대차 계약 만료일인 2023년 7월 13일을 앞둔 2023년 1월 17일에 임차인 A는 새로운 집주인 B에게 계약 갱신 의사가 없음을 통지했습니다. 그러나 계약 만료 후에도 피고 B는 A에게 보증금을 반환하지 않았습니다. 이에 A는 보증금 반환과 함께 보증금을 제때 받지 못해 새로운 임대차 계약의 계약금 5백만 원을 돌려받지 못하게 된 손해에 대해 피고 B에게 배상을 요구했습니다.

핵심 쟁점

새로운 집주인(피고)이 이전 집주인의 임대인 지위를 승계하여 임대차보증금 반환 의무를 가지는지 여부, 임대인이 보증금 반환을 지체하여 임차인에게 발생한 특별 손해에 대한 배상 책임이 인정되는지 여부

법원의 판단

피고 B는 원고 A로부터 해당 부동산을 돌려받음과 동시에 원고 A에게 임대차보증금 2억 6천만 원을 지급해야 합니다. 원고 A의 나머지 손해배상금 5백만 원 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 피고 B가 부담합니다.

결론

법원은 피고 B가 임대차 계약 기간 중 이 사건 부동산을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤으므로 이전 집주인 C로부터 임대인의 지위를 승계하여 원고 A에 대한 임대차보증금 반환 채무를 인수한 것으로 판단했습니다. 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었으므로 피고 B는 원고 A에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 다만 원고 A가 주장한 손해배상금 5백만 원(새로운 임대차 계약금 몰취)에 대해서는 피고 B가 그와 같은 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 인정할 증거가 부족하다고 보아 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조 제4항 (대항력 및 임대인 지위 승계): 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 이는 임차인이 대항력을 갖춘 후 주택의 소유자가 변경된 경우 새로운 소유자가 종전 임대인의 지위를 당연히 이어받아 임대차보증금 반환 채무를 포함한 모든 권리·의무를 승계한다는 의미입니다. 이 사건에서 원고 A는 전입신고를 통해 대항력을 갖추었고 피고 B가 해당 부동산을 매수했으므로 피고 B는 C의 임대인 지위를 승계하여 원고 A에게 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 민법 제393조 (손해배상의 범위): 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상적인 손해를 그 한도로 합니다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상 책임이 있습니다. 원고 A가 주장한 새로운 임대차 계약금 5백만 원의 몰취는 일반적인 보증금 반환 지연으로 인한 통상 손해로 보기 어렵고 피고 B가 원고 A가 다른 임대차 계약을 맺고 계약금을 지급할 예정이었으며 보증금 반환 지연 시 해당 계약금을 몰취당할 수 있다는 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 볼 증거가 없었으므로 법원은 이 손해배상 청구를 기각했습니다.

참고 사항

임대차 계약 중 집주인이 바뀌면: 주택임대차보호법에 따라 세입자가 전입신고를 마치는 등 대항력을 갖추었다면 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대인으로서의 모든 권리와 의무를 그대로 승계합니다. 따라서 보증금 반환 의무도 새 집주인에게 있습니다. 계약 만료 통지 시점: 계약 만료 전 최소 2개월 전부터 6개월 전까지 임대인에게 계약 갱신 거절 또는 만료 통지를 해야 합니다. 본 사례에서는 원고 A가 계약 만료 6개월 전인 2023년 1월 17일에 계약 갱신 의사가 없음을 통지하여 적법하게 계약 해지를 알렸습니다. 손해배상 청구 시 유의사항: 보증금 반환 지연으로 인한 손해배상은 일반적으로 은행 이자 등의 통상 손해만 인정될 가능성이 높습니다. 다른 특별한 손해(예: 새로운 집 계약금 몰취)를 인정받으려면 집주인이 그 사정을 미리 알고 있었거나 알 수 있었다는 점을 입증해야 합니다. 이 경우 임차인이 새로운 계약을 체결하고 그 계약금을 지급했다는 사실만으로는 특별한 손해를 집주인이 알았다고 보기 어렵습니다. 따라서 임대인에게 보증금 반환이 지연될 경우 발생할 수 있는 특별한 손해에 대해 사전에 명확히 알리고 그 사실을 증명할 수 있는 기록(문자, 녹음 등)을 남겨두는 것이 좋습니다. 부동산 인도 의무: 임차인은 보증금을 돌려받음과 동시에 부동산을 임대인에게 인도할 의무(동시이행 관계)가 있습니다. 따라서 보증금 지급과 열쇠 인도는 동시에 이루어져야 합니다.