임대차
한 식당 임차인(피고)이 임대료와 관리비를 미납하고 임대차 계약 종료 후 원상회복 의무를 지체하자, 임대인(원고)이 미납금, 원상회복 지연에 따른 손해배상금, 그리고 원상복구 비용을 청구한 사건입니다. 임차인은 손해배상 예정 조항이 약관규제법 위반으로 무효라고 주장하며 임대차보증금 반환을 요구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인의 청구 중 일부를 인정하여 미납 임대료, 감액된 손해배상 예정액, 감액된 원상복구 비용을 합산한 후 임대차보증금 등을 공제한 금액을 임차인이 임대인에게 지급하라고 판결했습니다. 임차인의 임대차보증금 반환 청구는 임대인의 채권과 상계되어 기각되었습니다.
원고 A 주식회사는 2017년 12월 27일 피고 D에게 지하 1층 식당을 임대차 기간 2018년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지, 임대차보증금 약 1억 5천만 원, 월 임대료 약 1천 5백만 원에 임대했습니다. 계약서에는 임대료 연체 시 연 19%의 연체 이율과, 임차인이 임대차 종료 시 임대 목적물을 건축 도면 기준으로 원상복구하고 이를 지체할 경우 환산 임대료의 2배에 해당하는 금액을 손해배상 예정액으로 지급한다는 조항이 포함되어 있었습니다. 피고는 2019년 9월분과 10월분 임대료 및 관리비를 미납했고, 2019년 12월 31일 영업을 종료했습니다. 원고는 2020년 1월 6일 피고에게 내용증명을 보내 임대차 계약 해지 및 원상복구를 요청했으나, 피고가 이행하지 않자 원고는 2020년 4월 28일부터 6월 25일까지 약 두 달간 1억 1백여만 원을 들여 직접 원상복구 공사를 진행했습니다. 이에 원고는 미납 임대료 등과 원상회복 지연에 따른 손해금, 원상복구 비용을 합한 1억 3천 5백여만 원을 청구하는 본소 소송을 제기했고, 피고는 임대차보증금 4천여만 원의 반환을 청구하는 반소를 제기하며 임대인의 손해배상 예정 조항이 약관규제법 위반으로 무효라고 주장했습니다.
임대차 계약 해지 후 발생한 미납 임대료 및 관리비 액수, 임차인이 원상회복 의무를 지체함에 따라 발생하는 손해배상 예정액이 약관규제법에 위반되는지 여부 및 그 액수, 실제 지출된 원상복구 비용의 범위와 임차인의 원상회복 의무에 포함되는 부분, 임대차보증금 반환 채무의 유무와 그 액수가 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고(반소원고) D가 원고(반소피고) A 주식회사에 48,624,337원과 이에 대한 지연 이자를 지급해야 한다고 판결했습니다. 지연 이자는 2020년 9월 16일부터 2023년 1월 13일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산됩니다. 원고의 나머지 본소 청구(처음 청구한 금액의 일부)와 피고의 반소 청구는 모두 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각자 부담하도록 했습니다.
법원은 임대인(A 주식회사)이 주장한 채권 중 미납 임대료 78,794,897원, 원상회복 지연 손해배상액 50,000,000원(감액 조정), 원상복구 비용 70,000,000원(감액 조정)을 인정했습니다. 이 총액 198,794,897원에서 피고의 임대차보증금 149,909,960원과 기 입금액 260,600원을 공제한 나머지 48,624,337원을 피고가 원고에게 지급해야 한다고 판단했습니다. 피고가 제기한 임대차보증금 반환 반소 청구는 원고의 채권이 인정되어 모두 상계 처리됨으로써 기각되었습니다. 결과적으로 임대인이 일부 승소하고 임차인은 패소했습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
약관의 규제에 관한 법률 (약관규제법) 제6조(신의성실의 원칙에 따른 공정성) 및 제8조(손해배상액의 예정): 피고는 임대차 계약서의 손해배상 예정 조항이 약관규제법에 위반되어 무효라고 주장했습니다. 법원은 원고가 다수의 임차인과 임대차 계약을 위해 미리 준비한 부동문자 계약서이고, 개별 협의가 없었으므로 해당 조항이 '약관'에 해당한다고 보았습니다. 하지만 어떤 약관 조항이 '고객에게 부당하게 불리한 조항'으로서 무효가 되려면 단순히 불이익하다는 점을 넘어, 약관 작성자가 거래상 지위를 남용하여 고객의 정당한 이익과 합리적인 기대에 반해 형평에 어긋나는 약관 조항을 작성·사용함으로써 건전한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 점이 인정되어야 한다는 대법원 판례(2017다274904)를 따랐습니다. 법원은 원고가 임대료 무상기간 제공, 과거 분쟁 화해, 임차인의 원상회복 의무 지체로 인한 임대인의 경제적 손해 및 관리상 위험 등을 고려할 때, 손해배상 예정 조항이 피고에게 부당하게 불리하거나 과중한 손해배상 의무를 부담시키는 것으로 보기 어렵다고 판단하여 피고의 주장을 기각했습니다.
민법 제654조(준용규정) 및 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권): 이 조항들은 임대차 계약이 종료되었을 때 임차인이 임대인에게 임차 목적물을 반환하며 원상회복 의무를 부담한다는 일반 원칙을 규정합니다. 본 사건에서 피고는 임대차 계약 당시 '구 임차인(I)이 설치한 시설물 일체를 인수하며, 임대인이 제시하는 건축도면 기준으로 원상 및 원형으로 복구해야 한다'는 특약에 따라 원상회복 의무를 부담했습니다. 법원은 이 특약에 따라 피고가 전 임차인이 설치한 시설물을 포함하여 건축 도면 기준으로 원상회복할 의무가 있다고 인정했습니다.
원상회복 의무의 범위 (대법원 2019다268142, 1999다15104 판결 등 참조): 원상회복 의무의 구체적인 내용과 범위는 임대차 계약의 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 개별적으로 정해집니다. 또한, 임차인의 원상회복 의무는 임대 당시의 현황 그대로 회복해야 한다는 의미가 아니라, 가치의 훼손이 자연적 마모나 감가상각의 정도를 초과하는 특별한 사정이 있는 경우에 임차인이 그 부분에 대한 원상회복 의무를 부담한다는 것이 판례의 입장입니다. 법원은 피고가 건축도면 기준으로 원상회복할 의무가 있지만, 이는 피고와 전 임차인이 설치한 시설을 철거하고 건축도면과 같은 구조로 회복하는 것이지, 신축 당시와 같이 건물을 새로 공사할 의무는 아니라고 판단했습니다. 이에 따라 원고가 실시한 원상복구 공사에는 자연적 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하지 않는 가치 훼손에 대한 보수 공사가 포함되어 있다고 보고, 원상복구 공사비 101,200,000원 중 피고의 원상회복 의무 범위 내의 금액을 70,000,000원으로 제한했습니다.
손해배상 예정액의 감액 (대법원 1999다15104, 2011다27090 판결 등 참조): 손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우 법원은 당사자의 주장이 없더라도 직권으로 이를 감액할 수 있습니다. 법원은 원고와 피고의 관계, 코로나 상황으로 인한 피고의 영업 종료, 임대료 및 관리비 액수 대비 과도한 손해배상 예정액(한 달 지연 시 약 5천 5백만 원), 통상적인 원상회복 지연 손해액은 임대인이 스스로 원상회복을 완료할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라는 점, 원고의 청구금액 증액 경위, 원고 공사 내역에 임차인의 의무 범위를 넘어선 부분이 포함된 점 등을 종합적으로 고려하여 손해배상 예정액 103,842,062원을 50,000,000원으로 감액했습니다.
민사소송법 제202조의2(손해배상 액수): 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액의 증명이 매우 어려운 경우, 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다. 이 법리에 따라 법원은 원상복구 공사가 이미 완료되어 피고의 의무 범위 내 공사와 그렇지 않은 공사를 구분하여 감정하는 것이 불가능하다는 점을 고려, 원상복구 비용을 70,000,000원으로 산정했습니다.
임대차 계약 시에는 임대료, 관리비뿐만 아니라 계약 해지 시의 연체료율, 원상회복 의무의 범위, 지연에 따른 손해배상 예정액 등 모든 조항을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 원상회복의 기준이 '최초 건축 도면 기준'인지, '입주 당시 상태 기준'인지, 또는 '전 임차인이 설치한 시설물까지 포함하는지' 등을 계약서에 명확히 명시하고 확인하는 것이 중요합니다. 대기업과 개인 사업자 간의 계약에서 일방적으로 작성된 임대차 계약서의 조항(약관)이 현저하게 불리하다고 판단될 경우, 약관의 규제에 관한 법률에 따라 무효를 주장할 수 있습니다. 하지만 법원은 단순히 불리하다는 이유만으로 무효라고 판단하지 않고, 계약을 체결하게 된 경위, 임대인의 지위 남용 여부, 불이익의 내용과 발생 가능성, 거래 과정에 미치는 영향 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 손해배상 예정액이 실제 발생할 수 있는 손해에 비해 과도하게 높다고 판단되는 경우, 법원은 직권으로 이를 감액할 수 있습니다. 원상회복 의무 지체로 인한 손해액은 통상 임대인이 실제로 원상회복을 완료하는 데까지 소요되는 기간의 임대료 상당액이 아니라, 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 합리적인 기간까지의 임대료 상당액으로 인정될 수 있습니다. 임차인의 원상회복 의무는 일반적으로 임차인이 설치하거나 변경한 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 되돌리는 것을 의미하며, 건물을 신축 당시의 상태로 완전히 새로 공사해야 하는 의무는 아닙니다. 자연적인 마모나 감가상각으로 인한 가치 훼손은 임대료에 이미 반영된 것으로 보아 임차인이 별도로 복구할 의무가 없으며, 이를 초과하는 가치 훼손이 있을 경우에만 임차인이 원상회복 의무를 부담합니다. 분쟁 발생 시에는 계약서, 임대료 납부 내역, 원상회복 요청 및 이행 여부 관련 내용증명, 현장 사진, 견적서, 공사 내역 등 관련 증거를 철저히 보관하고 확보하는 것이 중요합니다.
