송준선 변호사

건물 담보 대출 후 합의금 지급을 둘러싼 분쟁 사건

원고는 피고에게 건물 22개 호실을 담보로 받은 대출금에서 합의서에 명시된 특정 비용을 공제한 후 4억 원의 합의금을 지급할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고는 합의서에 따라 대출금 15억 원을 받았으나, 우선적으로 공제해야 할 비용(17억 2천 2백만 원과 취득세 및 법무비용)이 대출금보다 많아 원고에게 지급할 잔여 합의금이 없다고 주장했습니다. 법원은 합의서의 내용대로 우선 공제 비용이 대출금보다 많아 원고에게 지급할 합의금이 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 합의서에 따라 피고로부터 4억 원의 합의금 지급을 요구한 사람 - 피고 C: 원고 및 E과 합의서를 작성하고, 건물 호실을 담보로 대출을 받아 합의금을 지급하기로 약정한 당사자 - E: 원고 및 피고와 함께 합의서 작성에 참여한 당사자 - 주식회사 F: 피고 C가 대출을 받기 위해 설립한 회사 - 주식회사 하나은행: 피고 측에 대출금 15억 원을 지급한 금융기관 - 주식회사 H감정평가법인: 대출을 위해 담보물건의 가치를 평가한 기관 - K 주식회사, I, J, L: 합의서에 따라 대출금에서 우선적으로 비용이 충당된 채권자들 ### 분쟁 상황 원고, 피고, E은 건물 22개 호실에 대한 '이행 합의서'를 작성했습니다. 합의서에는 피고가 건물 호실을 담보로 대출을 받아 특정 비용(총 17억 2천 2백만 원 등)을 우선적으로 충당하고, 그 후 남은 금액의 한도 내에서 원고에게 4억 원의 합의금을 지급한다는 내용이 포함되어 있었습니다. 피고는 회사를 설립하여 하나은행으로부터 15억 원을 대출받았고, 이 과정에서 17개 호실을 담보로 제공했습니다. 또한 합의서에 명시된 우선 공제 비용들을 실제로 지급했습니다. 이에 원고는 피고가 약정한 4억 원의 합의금을 지급하지 않았다며 소송을 제기했고, 피고는 대출금에서 우선 공제해야 할 비용이 대출금보다 많아 원고에게 지급할 합의금이 남아있지 않다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심은 피고가 합의서에 따라 원고에게 4억 원의 합의금을 지급할 의무가 있는지 여부였습니다. 이는 특히 합의서에 명시된 '대출금에서 특정 비용을 공제하고 남은 금액의 한도 내에서' 합의금을 지급한다는 조항의 해석과 적용에 달려있었습니다. 원고는 피고가 모든 담보물을 활용하지 않았으므로 비용 공제 조항이 적용되지 않거나, 4억 원을 지급해야 한다고 주장했지만, 피고는 공제해야 할 비용이 대출금보다 많아 잔여금이 없다고 다투었습니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고가 합의서 제4항에 따라 이 사건 건물 각 호실을 담보로 받은 대출금에서 합의서에 명시된 총 17억 2천 2백만 원 및 취등록세, 법무비용을 먼저 공제하고 남은 금액의 한도 내에서 합의금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 실제 대출금은 15억 원이었고, 이는 공제해야 할 비용보다 적으므로 원고에게 지급할 잔여 합의금은 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고에게 합의금 지급 의무가 없다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다. 계약의 해석 (민법 제105조, 제106조): 계약서의 내용이 명확하지 않을 때에는 당사자의 진정한 의사가 무엇이었는지를 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서는 '대출금에서 비용을 공제하고 남은 금액의 한도 내에서' 합의금을 지급한다는 조항의 문언적 의미가 중요하게 적용되었습니다. 법원은 이러한 문언에 따라 대출금보다 공제될 비용이 많을 경우 잔여액이 없으므로 합의금 지급 의무도 없다고 판단했습니다. 채무의 범위와 이행 (민법 제390조): 계약에 따라 발생하는 채무는 계약의 구체적인 내용과 범위에 한정됩니다. 피고의 합의금 지급 채무는 합의서의 '비용 공제 후 잔액 한도'라는 조건부 채무였으므로, 그 조건이 충족되지 않으면 채무 불이행이 발생하지 않습니다. 즉, 합의서 내용이 채무의 발생과 범위를 결정하는 기준이 됩니다. 계약의 구속력 (민법 제103조): 유효하게 체결된 계약은 법률상 특별한 사유가 없는 한 당사자들을 구속하며, 계약 내용대로 효력이 발생합니다. 이 사건 합의서도 유효한 계약으로 인정되었으며, 그 내용에 따라 각 당사자의 권리와 의무가 결정되었습니다. 따라서 당사자들이 합의한 비용 공제 조항은 그대로 효력을 가집니다. ### 참고 사항 비슷한 상황을 겪을 경우, 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다. 계약서 작성 시 대출금과 같이 변동성이 있는 금액을 기반으로 다른 의무를 정할 때는, 만약 대출금이 예상보다 적거나 특정 비용이 더 많이 발생할 경우에 대비한 명확한 조건을 명시해야 합니다. 예를 들어, '대출금이 특정 금액 미만일 경우 합의금 지급 의무가 면제되거나 감액된다'는 등의 조항을 포함할 수 있습니다. 또한, 합의서나 계약서에 특정 비용을 우선적으로 공제하도록 명시되어 있다면, 해당 비용의 총액이 대출금과 같은 재원보다 많을 경우 지급 의무가 발생하지 않을 수 있음을 분명히 이해해야 합니다. 모든 당사자는 계약 내용에 따라 어떤 비용이 어떤 순서로 처리되는지, 그리고 최종적으로 누가 얼마를 받게 되는지에 대해 정확히 파악해야 합니다. 담보 제공 범위와 같이 중요한 요소가 변경될 경우, 그에 따른 계약 내용의 변경이나 영향에 대해서도 명확히 합의해두는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다.

식자재 대금 미납으로 인한 물품대금 청구 항소 기각 사건

식자재 공급업체인 원고 C가 피고 A 회사에 물품을 공급했으나 피고가 대금 지급을 지체하자 미지급된 물품대금 18,441,000원과 지연손해금의 지급을 청구한 사안입니다. 피고는 원고의 배송 지연으로 손해가 발생했다며 대금 공제를 주장했으나 법원은 증거 부족을 이유로 이를 받아들이지 않고 원고의 청구를 인용하며 제1심 판결을 확정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: "B"라는 상호로 각종 식자재를 공급하는 사업자 - 피고 A: 원고로부터 식자재를 공급받는 회사 (대표이사 E, F) ### 분쟁 상황 원고 C는 2024년 2월 19일부터 피고 A에게 식자재를 계속적으로 공급하기로 계약했고, 피고는 매주 판매분을 정산하여 다음 주 화요일까지 대금을 지급하기로 약정했습니다. 그러나 피고는 2024년 4월경부터 물품대금 지급을 지체하기 시작했고, 미정산 물품대금은 총 18,441,000원에 달했습니다. 피고의 부사장 G이 2024년 5월 9일 미수대금을 확인하고 2024년 8월 10일까지 5% 지연이자와 함께 변제하겠다고 약속했음에도 불구하고 대금 지급이 이루어지지 않아 원고가 소송을 제기하게 되었습니다. 피고는 원고의 물품 발송 지연으로 인한 손해를 주장하며 대금 공제를 요청했습니다. ### 핵심 쟁점 물품공급계약에 따른 미지급 물품대금 및 지연손해금 지급 의무 인정 여부와 피고의 채무 공제 주장의 타당성 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 A가 원고 C에게 미지급 물품대금 18,441,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 지연손해금은 2024년 5월 10일부터 소장 부본 송달일인 2024년 9월 9일까지는 민법에 따른 연 5% 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 연 12% 이율을 적용하도록 했습니다. 피고가 주장한 원고의 배송 지연으로 인한 손해 발생 및 공제 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 피고 A의 항소는 기각되었으며, 제1심 판결과 같이 원고 C의 청구가 모두 인용되었습니다. 항소 비용은 피고가 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 「민법」 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 물품대금 지급 약정을 이행하지 않은 것이 이에 해당하며, 원고는 미지급 대금과 그로 인한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 「민법」 제379조 (법정 이율): 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%의 이율이 적용됩니다. 본 사건에서 소장 부본 송달일까지의 지연손해금에 연 5%가 적용된 근거입니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 (법정이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다. 이는 소송이 제기된 후 확정될 때까지의 지연손해금을 산정할 때 채무 이행을 촉진하기 위한 특별 규정입니다. 본 사건에서 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%가 적용된 근거입니다. 상계 주장과 입증책임: 피고가 원고의 물품 발송 지연으로 인한 손해를 주장하며 미지급 물품대금에서 공제(상계)해야 한다고 주장했습니다. 상계란 서로 같은 종류의 채무를 가진 두 사람이 각자의 채무를 대등액에서 소멸시키는 것을 말합니다. 그러나 상계를 주장하는 당사자는 그 채권의 존재와 발생 원인, 그리고 그 채권의 구체적인 액수 등을 명확히 입증해야 할 책임이 있습니다. 법원은 피고가 제출한 증거만으로는 이러한 사실을 인정하기 부족하다고 판단하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 계약 내용 명확화: 물품 공급 계약 시 공급 품목, 수량, 가격, 대금 지급 기한 및 방법, 위반 시 책임 등 모든 조건을 명확히 문서화해야 합니다. 특히 정산 및 지급 주기를 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 대금 지급 지연 시 대응: 대금 지급이 지연될 경우 즉시 서면으로 독촉하고, 상대방의 채무 인정 및 변제 계획에 대한 합의를 문서(각서, 합의서 등)로 남겨두는 것이 좋습니다. 이 경우처럼 부사장의 확인 및 약속이 추후 재판에서 유리한 증거로 작용할 수 있습니다. 손해 발생 증거 확보: 물품 공급 지연이나 하자로 인해 손해가 발생했다고 주장하려면, 지연 또는 하자의 사실, 그로 인해 발생한 손해 금액, 그리고 지연/하자와 손해 간의 인과관계를 입증할 수 있는 객관적인 증거(고객 주문 취소 내역, 환불 영수증, 손해액 계산서 등)를 철저히 준비해야 합니다. 단순히 '주장이 있다'는 것만으로는 인정받기 어렵습니다. 지연이자 청구: 물품대금 등 금전 채무의 경우, 채무자가 이행을 지체하면 법정 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송을 제기하면 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 높은 이율의 지연손해금을 받을 수 있으므로, 대금 회수가 어렵다고 판단될 경우 신속하게 법적 절차를 고려해야 합니다.

신탁부동산 임대차계약 사기로 인한 전세보증금 손해배상 사건

원고가 공인중개사를 통해 신탁부동산인 줄 모르고 임대차 계약을 체결하여 보증금을 편취당한 사건에서, 법원은 주택 소유주 회사, 그 대표이사, 그리고 이른바 '건축왕'이라 불리는 배후 인물에게 공동으로 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 특히 임차인에게 신탁 사실을 고지하지 않고 계약서상 중개사 정보를 누락한 행위가 기망 및 설명의무 위반으로 인정되어 원고의 청구를 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주택을 임차하려다 전세보증금을 편취당한 임차인 - 피고 주식회사 D: 사건 부동산의 소유권을 가진 회사이자 원고와 임대차계약을 체결한 임대인 - 피고 C: 주식회사 D의 대표이사 - 피고 E: 일명 '건축왕'으로 불리며 다수의 주택을 소유하고 공인중개사들을 고용하여 사기 행각을 벌인 배후 인물 ### 분쟁 상황 원고 A는 주택을 구하던 중 K 공인중개사 사무실의 H 주임과 연락하여 J공인중개사 사무실의 G 공인중개사를 소개받았습니다. 원고는 피고 G으로부터 피고 주식회사 D 소유의 이 사건 부동산을 소개받아 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 당시 피고 G과 H은 부동산에 아무런 문제가 없다고 설명했으며, 계약서 제1항에는 '임차인은 현장답사를 하고 현시설상태에서 등기사항증명서 분석 결과 하자 없는 상태를 확인 후 계약한다'고 명시했습니다. 그러나 이 사건 부동산은 실제로는 신탁부동산이었고, 신탁회사의 동의서가 전혀 없는 상태였습니다. 피고 G은 원고에게 신탁등기 사실을 전혀 언급하지 않았습니다. 또한 피고들은 월세계약서에 공인중개사란을 전혀 표시하지 않아 자신들의 책임을 회피하려 했습니다. 피고 E는 2009년부터 특정 지역에서 토지를 매입하여 주택을 짓고, 자신이 운영하는 공인중개사 사무실을 통해 임차인들과 전세 계약을 체결하여 그 보증금으로 사업비를 충당하는 방식으로 2,708채까지 주택을 늘려온 인물입니다. 피고 G은 피고 E에게 고용되어 피고 E 소유 부동산의 전세 계약 중개를 전담했으며, 피고 H은 그의 중개보조원이었습니다. 원고는 이들의 기망행위와 설명의무 위반으로 인해 임대차 보증금 상당의 손해를 입게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 신탁부동산 임대차 계약 시 신탁 사실을 고지하지 않은 임대인과 공인중개사의 설명의무 위반 및 기망 행위가 불법행위에 해당하는지, 그리고 이로 인한 임차인의 손해에 대해 공동 불법행위 책임을 물을 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(C, 주식회사 D, E)에게 공동하여 원고에게 손해배상금 38,800,000원과 이에 대한 2023년 8월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 신탁부동산 임대차 과정에서 발생한 기망 및 설명의무 위반으로 인한 임차인의 재산적 손해에 대해 임대인 회사와 그 대표, 그리고 배후의 '건축왕'에게 공동 불법행위 책임이 인정되어 원고가 청구한 금액 전액이 인용되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제750조 (불법행위의 내용): '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 피고들이 신탁부동산임을 고지하지 않고 계약서상 중개사 정보를 누락하여 임차인에게 손해를 입힌 행위는 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 인정되어 손해배상 책임의 근거가 되었습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 (금지행위): 공인중개사는 거래의 중요 사항에 대해 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 등 금지행위를 해서는 안 됩니다. 이 사건에서 공인중개사들이 신탁등기 사실을 고지하지 않고 문제가 없다고 설명한 것은 기망 행위이자 설명의무 위반에 해당합니다. 민법 제760조 (공동불법행위): '수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서는 피고 주식회사 D, 피고 C, 피고 E가 공동으로 임차인에게 손해를 입혔다고 보아 공동으로 손해배상 책임이 인정되었습니다. 피고 E는 이른바 '건축왕'으로 다수의 주택을 소유하며 조직적인 사기 행각을 벌였고, 피고 주식회사 D와 C는 임대인의 역할을, 관련 공인중개사들은 중개사의 역할을 수행하며 전체적으로 불법행위에 가담한 것으로 판단됩니다. 민사소송법 제150조 제3항, 제1항 본문 (자백간주): '당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니하는 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다.' 피고 C, E에 대한 청구는 변론에서 별다른 반박 없이 이루어져 원고의 주장을 자백한 것으로 간주되어 원고 청구액 전액이 인용된 것으로 보입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무 불이행 시의 지연손해금 이율에 관한 특별법으로, 소송이 제기된 경우 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서는 이 법률에 따라 2023년 8월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급이 명령되었습니다. ### 참고 사항 부동산 등기부등본 확인 필수: 임대차 계약 시에는 반드시 등기사항전부증명서를 발급받아 소유권 및 근저당, 가압류, 신탁등기 등 모든 권리관계를 직접 확인해야 합니다. 중개사의 설명만 믿지 말고, 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부를 반드시 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다. 공인중개사 정보 확인: 계약서에 공인중개사의 정보가 정확히 기재되어 있는지 확인하고, 해당 중개사가 정식으로 등록된 중개사인지 국토교통부 또는 지자체 시스템을 통해 확인해야 합니다. 중개사의 설명의무: 공인중개사는 거래 대상물의 권리관계를 정확히 설명할 의무가 있습니다. 신탁등기와 같은 중요한 정보는 반드시 고지해야 하며, 이를 위반할 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 계약 전 전문가와 상담: 특히 전세보증금이 큰 경우, 계약서 작성 전 변호사 등 법률 전문가에게 계약 내용을 검토받는 것이 안전합니다. 대리인 계약 시 위임장 확인: 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증과 위임장, 인감증명서 등을 반드시 확인해야 하며, 가능하면 소유자와 직접 통화하여 의사를 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환보증 보험 가입: 전세 계약 시 전세보증금 반환보증 보험에 가입하여 만약의 경우 보증금을 보호받을 수 있도록 대비하는 것이 중요합니다. 특히 보증금 액수가 크거나 주택 소유 관계가 복잡한 경우 더욱 필요합니다.

건물 담보 대출 후 합의금 지급을 둘러싼 분쟁 사건

원고는 피고에게 건물 22개 호실을 담보로 받은 대출금에서 합의서에 명시된 특정 비용을 공제한 후 4억 원의 합의금을 지급할 의무가 있다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 피고는 합의서에 따라 대출금 15억 원을 받았으나, 우선적으로 공제해야 할 비용(17억 2천 2백만 원과 취득세 및 법무비용)이 대출금보다 많아 원고에게 지급할 잔여 합의금이 없다고 주장했습니다. 법원은 합의서의 내용대로 우선 공제 비용이 대출금보다 많아 원고에게 지급할 합의금이 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 합의서에 따라 피고로부터 4억 원의 합의금 지급을 요구한 사람 - 피고 C: 원고 및 E과 합의서를 작성하고, 건물 호실을 담보로 대출을 받아 합의금을 지급하기로 약정한 당사자 - E: 원고 및 피고와 함께 합의서 작성에 참여한 당사자 - 주식회사 F: 피고 C가 대출을 받기 위해 설립한 회사 - 주식회사 하나은행: 피고 측에 대출금 15억 원을 지급한 금융기관 - 주식회사 H감정평가법인: 대출을 위해 담보물건의 가치를 평가한 기관 - K 주식회사, I, J, L: 합의서에 따라 대출금에서 우선적으로 비용이 충당된 채권자들 ### 분쟁 상황 원고, 피고, E은 건물 22개 호실에 대한 '이행 합의서'를 작성했습니다. 합의서에는 피고가 건물 호실을 담보로 대출을 받아 특정 비용(총 17억 2천 2백만 원 등)을 우선적으로 충당하고, 그 후 남은 금액의 한도 내에서 원고에게 4억 원의 합의금을 지급한다는 내용이 포함되어 있었습니다. 피고는 회사를 설립하여 하나은행으로부터 15억 원을 대출받았고, 이 과정에서 17개 호실을 담보로 제공했습니다. 또한 합의서에 명시된 우선 공제 비용들을 실제로 지급했습니다. 이에 원고는 피고가 약정한 4억 원의 합의금을 지급하지 않았다며 소송을 제기했고, 피고는 대출금에서 우선 공제해야 할 비용이 대출금보다 많아 원고에게 지급할 합의금이 남아있지 않다고 반박했습니다. ### 핵심 쟁점 이 사건의 핵심은 피고가 합의서에 따라 원고에게 4억 원의 합의금을 지급할 의무가 있는지 여부였습니다. 이는 특히 합의서에 명시된 '대출금에서 특정 비용을 공제하고 남은 금액의 한도 내에서' 합의금을 지급한다는 조항의 해석과 적용에 달려있었습니다. 원고는 피고가 모든 담보물을 활용하지 않았으므로 비용 공제 조항이 적용되지 않거나, 4억 원을 지급해야 한다고 주장했지만, 피고는 공제해야 할 비용이 대출금보다 많아 잔여금이 없다고 다투었습니다. ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. ### 결론 법원은 피고가 합의서 제4항에 따라 이 사건 건물 각 호실을 담보로 받은 대출금에서 합의서에 명시된 총 17억 2천 2백만 원 및 취등록세, 법무비용을 먼저 공제하고 남은 금액의 한도 내에서 합의금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 그러나 실제 대출금은 15억 원이었고, 이는 공제해야 할 비용보다 적으므로 원고에게 지급할 잔여 합의금은 없다고 결론 내렸습니다. 따라서 피고에게 합의금 지급 의무가 없다고 보아 원고의 청구를 받아들이지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련하여 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다. 계약의 해석 (민법 제105조, 제106조): 계약서의 내용이 명확하지 않을 때에는 당사자의 진정한 의사가 무엇이었는지를 합리적으로 해석해야 합니다. 이 사건에서는 '대출금에서 비용을 공제하고 남은 금액의 한도 내에서' 합의금을 지급한다는 조항의 문언적 의미가 중요하게 적용되었습니다. 법원은 이러한 문언에 따라 대출금보다 공제될 비용이 많을 경우 잔여액이 없으므로 합의금 지급 의무도 없다고 판단했습니다. 채무의 범위와 이행 (민법 제390조): 계약에 따라 발생하는 채무는 계약의 구체적인 내용과 범위에 한정됩니다. 피고의 합의금 지급 채무는 합의서의 '비용 공제 후 잔액 한도'라는 조건부 채무였으므로, 그 조건이 충족되지 않으면 채무 불이행이 발생하지 않습니다. 즉, 합의서 내용이 채무의 발생과 범위를 결정하는 기준이 됩니다. 계약의 구속력 (민법 제103조): 유효하게 체결된 계약은 법률상 특별한 사유가 없는 한 당사자들을 구속하며, 계약 내용대로 효력이 발생합니다. 이 사건 합의서도 유효한 계약으로 인정되었으며, 그 내용에 따라 각 당사자의 권리와 의무가 결정되었습니다. 따라서 당사자들이 합의한 비용 공제 조항은 그대로 효력을 가집니다. ### 참고 사항 비슷한 상황을 겪을 경우, 다음 사항들을 참고하는 것이 좋습니다. 계약서 작성 시 대출금과 같이 변동성이 있는 금액을 기반으로 다른 의무를 정할 때는, 만약 대출금이 예상보다 적거나 특정 비용이 더 많이 발생할 경우에 대비한 명확한 조건을 명시해야 합니다. 예를 들어, '대출금이 특정 금액 미만일 경우 합의금 지급 의무가 면제되거나 감액된다'는 등의 조항을 포함할 수 있습니다. 또한, 합의서나 계약서에 특정 비용을 우선적으로 공제하도록 명시되어 있다면, 해당 비용의 총액이 대출금과 같은 재원보다 많을 경우 지급 의무가 발생하지 않을 수 있음을 분명히 이해해야 합니다. 모든 당사자는 계약 내용에 따라 어떤 비용이 어떤 순서로 처리되는지, 그리고 최종적으로 누가 얼마를 받게 되는지에 대해 정확히 파악해야 합니다. 담보 제공 범위와 같이 중요한 요소가 변경될 경우, 그에 따른 계약 내용의 변경이나 영향에 대해서도 명확히 합의해두는 것이 분쟁을 예방하는 방법입니다.

식자재 대금 미납으로 인한 물품대금 청구 항소 기각 사건

식자재 공급업체인 원고 C가 피고 A 회사에 물품을 공급했으나 피고가 대금 지급을 지체하자 미지급된 물품대금 18,441,000원과 지연손해금의 지급을 청구한 사안입니다. 피고는 원고의 배송 지연으로 손해가 발생했다며 대금 공제를 주장했으나 법원은 증거 부족을 이유로 이를 받아들이지 않고 원고의 청구를 인용하며 제1심 판결을 확정했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 C: "B"라는 상호로 각종 식자재를 공급하는 사업자 - 피고 A: 원고로부터 식자재를 공급받는 회사 (대표이사 E, F) ### 분쟁 상황 원고 C는 2024년 2월 19일부터 피고 A에게 식자재를 계속적으로 공급하기로 계약했고, 피고는 매주 판매분을 정산하여 다음 주 화요일까지 대금을 지급하기로 약정했습니다. 그러나 피고는 2024년 4월경부터 물품대금 지급을 지체하기 시작했고, 미정산 물품대금은 총 18,441,000원에 달했습니다. 피고의 부사장 G이 2024년 5월 9일 미수대금을 확인하고 2024년 8월 10일까지 5% 지연이자와 함께 변제하겠다고 약속했음에도 불구하고 대금 지급이 이루어지지 않아 원고가 소송을 제기하게 되었습니다. 피고는 원고의 물품 발송 지연으로 인한 손해를 주장하며 대금 공제를 요청했습니다. ### 핵심 쟁점 물품공급계약에 따른 미지급 물품대금 및 지연손해금 지급 의무 인정 여부와 피고의 채무 공제 주장의 타당성 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 A가 원고 C에게 미지급 물품대금 18,441,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 지연손해금은 2024년 5월 10일부터 소장 부본 송달일인 2024년 9월 9일까지는 민법에 따른 연 5% 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따른 연 12% 이율을 적용하도록 했습니다. 피고가 주장한 원고의 배송 지연으로 인한 손해 발생 및 공제 주장은 증거 부족으로 받아들여지지 않았습니다. ### 결론 피고 A의 항소는 기각되었으며, 제1심 판결과 같이 원고 C의 청구가 모두 인용되었습니다. 항소 비용은 피고가 부담합니다. ### 연관 법령 및 법리 「민법」 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 피고가 물품대금 지급 약정을 이행하지 않은 것이 이에 해당하며, 원고는 미지급 대금과 그로 인한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 「민법」 제379조 (법정 이율): 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%의 이율이 적용됩니다. 본 사건에서 소장 부본 송달일까지의 지연손해금에 연 5%가 적용된 근거입니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 (법정이율): 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%로 정하고 있습니다. 이는 소송이 제기된 후 확정될 때까지의 지연손해금을 산정할 때 채무 이행을 촉진하기 위한 특별 규정입니다. 본 사건에서 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%가 적용된 근거입니다. 상계 주장과 입증책임: 피고가 원고의 물품 발송 지연으로 인한 손해를 주장하며 미지급 물품대금에서 공제(상계)해야 한다고 주장했습니다. 상계란 서로 같은 종류의 채무를 가진 두 사람이 각자의 채무를 대등액에서 소멸시키는 것을 말합니다. 그러나 상계를 주장하는 당사자는 그 채권의 존재와 발생 원인, 그리고 그 채권의 구체적인 액수 등을 명확히 입증해야 할 책임이 있습니다. 법원은 피고가 제출한 증거만으로는 이러한 사실을 인정하기 부족하다고 판단하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 계약 내용 명확화: 물품 공급 계약 시 공급 품목, 수량, 가격, 대금 지급 기한 및 방법, 위반 시 책임 등 모든 조건을 명확히 문서화해야 합니다. 특히 정산 및 지급 주기를 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 대금 지급 지연 시 대응: 대금 지급이 지연될 경우 즉시 서면으로 독촉하고, 상대방의 채무 인정 및 변제 계획에 대한 합의를 문서(각서, 합의서 등)로 남겨두는 것이 좋습니다. 이 경우처럼 부사장의 확인 및 약속이 추후 재판에서 유리한 증거로 작용할 수 있습니다. 손해 발생 증거 확보: 물품 공급 지연이나 하자로 인해 손해가 발생했다고 주장하려면, 지연 또는 하자의 사실, 그로 인해 발생한 손해 금액, 그리고 지연/하자와 손해 간의 인과관계를 입증할 수 있는 객관적인 증거(고객 주문 취소 내역, 환불 영수증, 손해액 계산서 등)를 철저히 준비해야 합니다. 단순히 '주장이 있다'는 것만으로는 인정받기 어렵습니다. 지연이자 청구: 물품대금 등 금전 채무의 경우, 채무자가 이행을 지체하면 법정 지연이자를 청구할 수 있습니다. 소송을 제기하면 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 높은 이율의 지연손해금을 받을 수 있으므로, 대금 회수가 어렵다고 판단될 경우 신속하게 법적 절차를 고려해야 합니다.

신탁부동산 임대차계약 사기로 인한 전세보증금 손해배상 사건

원고가 공인중개사를 통해 신탁부동산인 줄 모르고 임대차 계약을 체결하여 보증금을 편취당한 사건에서, 법원은 주택 소유주 회사, 그 대표이사, 그리고 이른바 '건축왕'이라 불리는 배후 인물에게 공동으로 손해배상 책임이 있다고 판단했습니다. 특히 임차인에게 신탁 사실을 고지하지 않고 계약서상 중개사 정보를 누락한 행위가 기망 및 설명의무 위반으로 인정되어 원고의 청구를 인용했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 주택을 임차하려다 전세보증금을 편취당한 임차인 - 피고 주식회사 D: 사건 부동산의 소유권을 가진 회사이자 원고와 임대차계약을 체결한 임대인 - 피고 C: 주식회사 D의 대표이사 - 피고 E: 일명 '건축왕'으로 불리며 다수의 주택을 소유하고 공인중개사들을 고용하여 사기 행각을 벌인 배후 인물 ### 분쟁 상황 원고 A는 주택을 구하던 중 K 공인중개사 사무실의 H 주임과 연락하여 J공인중개사 사무실의 G 공인중개사를 소개받았습니다. 원고는 피고 G으로부터 피고 주식회사 D 소유의 이 사건 부동산을 소개받아 임대차 계약을 체결했습니다. 계약 당시 피고 G과 H은 부동산에 아무런 문제가 없다고 설명했으며, 계약서 제1항에는 '임차인은 현장답사를 하고 현시설상태에서 등기사항증명서 분석 결과 하자 없는 상태를 확인 후 계약한다'고 명시했습니다. 그러나 이 사건 부동산은 실제로는 신탁부동산이었고, 신탁회사의 동의서가 전혀 없는 상태였습니다. 피고 G은 원고에게 신탁등기 사실을 전혀 언급하지 않았습니다. 또한 피고들은 월세계약서에 공인중개사란을 전혀 표시하지 않아 자신들의 책임을 회피하려 했습니다. 피고 E는 2009년부터 특정 지역에서 토지를 매입하여 주택을 짓고, 자신이 운영하는 공인중개사 사무실을 통해 임차인들과 전세 계약을 체결하여 그 보증금으로 사업비를 충당하는 방식으로 2,708채까지 주택을 늘려온 인물입니다. 피고 G은 피고 E에게 고용되어 피고 E 소유 부동산의 전세 계약 중개를 전담했으며, 피고 H은 그의 중개보조원이었습니다. 원고는 이들의 기망행위와 설명의무 위반으로 인해 임대차 보증금 상당의 손해를 입게 되었습니다. ### 핵심 쟁점 신탁부동산 임대차 계약 시 신탁 사실을 고지하지 않은 임대인과 공인중개사의 설명의무 위반 및 기망 행위가 불법행위에 해당하는지, 그리고 이로 인한 임차인의 손해에 대해 공동 불법행위 책임을 물을 수 있는지 여부입니다. ### 법원의 판단 법원은 피고들(C, 주식회사 D, E)에게 공동하여 원고에게 손해배상금 38,800,000원과 이에 대한 2023년 8월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고들이 부담하며, 이 판결은 가집행할 수 있습니다. ### 결론 신탁부동산 임대차 과정에서 발생한 기망 및 설명의무 위반으로 인한 임차인의 재산적 손해에 대해 임대인 회사와 그 대표, 그리고 배후의 '건축왕'에게 공동 불법행위 책임이 인정되어 원고가 청구한 금액 전액이 인용되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제750조 (불법행위의 내용): '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서 피고들이 신탁부동산임을 고지하지 않고 계약서상 중개사 정보를 누락하여 임차인에게 손해를 입힌 행위는 고의 또는 과실에 의한 위법행위로 인정되어 손해배상 책임의 근거가 되었습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 (금지행위): 공인중개사는 거래의 중요 사항에 대해 거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 등 금지행위를 해서는 안 됩니다. 이 사건에서 공인중개사들이 신탁등기 사실을 고지하지 않고 문제가 없다고 설명한 것은 기망 행위이자 설명의무 위반에 해당합니다. 민법 제760조 (공동불법행위): '수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.' 이 사건에서는 피고 주식회사 D, 피고 C, 피고 E가 공동으로 임차인에게 손해를 입혔다고 보아 공동으로 손해배상 책임이 인정되었습니다. 피고 E는 이른바 '건축왕'으로 다수의 주택을 소유하며 조직적인 사기 행각을 벌였고, 피고 주식회사 D와 C는 임대인의 역할을, 관련 공인중개사들은 중개사의 역할을 수행하며 전체적으로 불법행위에 가담한 것으로 판단됩니다. 민사소송법 제150조 제3항, 제1항 본문 (자백간주): '당사자가 변론에서 상대방이 주장하는 사실을 명백히 다투지 아니하는 때에는 그 사실을 자백한 것으로 본다.' 피고 C, E에 대한 청구는 변론에서 별다른 반박 없이 이루어져 원고의 주장을 자백한 것으로 간주되어 원고 청구액 전액이 인용된 것으로 보입니다. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전 채무 불이행 시의 지연손해금 이율에 관한 특별법으로, 소송이 제기된 경우 연 12%의 이율이 적용될 수 있습니다. 본 사건에서는 이 법률에 따라 2023년 8월 12일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금 지급이 명령되었습니다. ### 참고 사항 부동산 등기부등본 확인 필수: 임대차 계약 시에는 반드시 등기사항전부증명서를 발급받아 소유권 및 근저당, 가압류, 신탁등기 등 모든 권리관계를 직접 확인해야 합니다. 중개사의 설명만 믿지 말고, 신탁등기가 되어 있다면 신탁원부를 반드시 확인하고 신탁회사의 동의 여부를 확인해야 합니다. 공인중개사 정보 확인: 계약서에 공인중개사의 정보가 정확히 기재되어 있는지 확인하고, 해당 중개사가 정식으로 등록된 중개사인지 국토교통부 또는 지자체 시스템을 통해 확인해야 합니다. 중개사의 설명의무: 공인중개사는 거래 대상물의 권리관계를 정확히 설명할 의무가 있습니다. 신탁등기와 같은 중요한 정보는 반드시 고지해야 하며, 이를 위반할 경우 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 계약 전 전문가와 상담: 특히 전세보증금이 큰 경우, 계약서 작성 전 변호사 등 법률 전문가에게 계약 내용을 검토받는 것이 안전합니다. 대리인 계약 시 위임장 확인: 소유자가 아닌 대리인과 계약할 경우, 대리인의 신분증과 위임장, 인감증명서 등을 반드시 확인해야 하며, 가능하면 소유자와 직접 통화하여 의사를 확인하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환보증 보험 가입: 전세 계약 시 전세보증금 반환보증 보험에 가입하여 만약의 경우 보증금을 보호받을 수 있도록 대비하는 것이 중요합니다. 특히 보증금 액수가 크거나 주택 소유 관계가 복잡한 경우 더욱 필요합니다.