주택 소유권이 바뀌는 중에도 보증금을 돌려받을 수 있는지 다툰 사건

이 사건은 임대차계약 기간이 만료된 후 주택의 소유권이 여러 차례 변경되는 과정에서, 임차인이 누구에게 임대차보증금을 돌려받아야 하는지에 대한 다툼입니다. 임차인은 임대인의 지위 승계를 원치 않을 경우, 주택이 양도된 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 원래 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있다는 법리가 적용되었습니다. 법원은 임차인이 마지막 소유권 변동에 대해 제때 이의를 제기했으므로, 마지막 소유자에게 임대인 지위가 승계되지 않고, 바로 직전 소유자가 보증금을 반환해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 서울 양천구 소재 주택의 임차인으로 보증금 반환을 청구한 사람
• 피고 B: F으로부터 이 사건 주택을 매수하여 잠시 소유권을 가지고 있었던 두 번째 집주인. F의 채권자 아들
• C: 주택을 원고에게 처음 임대한 최초 집주인
• F: C로부터 주택을 매수했다가 다시 피고에게 매도하고, 이후 피고로부터 재매수한 당사자

분쟁 상황

원고 A는 2017년 6월 3일 C 소유의 주택을 보증금 2억 3,400만 원에 2019년 7월 14일까지 임차하고 입주 및 전입신고를 마쳤습니다. 이후 주택 소유권은 C에서 F으로, 다시 F에서 피고 B로, 그리고 2019년 11월 14일에는 피고 B에서 F으로 계속 변경되었습니다. 원고 A는 임대차 기간이 만료된 2019년 7월 14일 이후인 2019년 8월 16일 주택임차권등기를 마친 후 2019년 8월 22일 피고 B에게 주택을 인도했습니다. 원고는 이미 임대차 기간 종료 전인 2019년 3월 18일, 당시 소유자였던 피고 B를 상대로 보증금 반환 소송을 제기한 상태였습니다. 피고 B가 소송 중인 2019년 11월 14일 주택 소유권을 다시 F에게 넘기자, 원고 A는 2019년 11월 22일 F에게 임대차 승계에 동의하지 않고 피고 B로부터 보증금을 반환받겠다는 내용증명을 보내며 이의를 제기했습니다. 피고 B는 소유권이 F으로 이전되었으므로 F이 임대인의 지위를 승계했다고 주장했으나, 원고 A는 자신이 승계에 이의를 제기했으므로 피고 B가 보증금을 반환해야 한다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

주택임대차 계약기간 만료 후 주택 소유자가 변경되는 경우, 임차인이 기존 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있는지의 여부입니다. 특히, 임차인이 새로운 소유자에게 임대인 지위 승계를 거부하는 이의를 제기했을 때, 누가 임대차보증금 반환 의무를 지는지가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 피고 B가 원고 A에게 임대차보증금 2억 3,400만 원 및 2019년 9월 20일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

재판부는 원고 A가 이 사건 주택에 대한 주민등록을 마치고 임차권등기를 통해 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다고 보았습니다. 임대차 기간 만료 후 주택 소유권이 F에서 피고 B로, 다시 F으로 이전되는 과정에서, 원고 A는 마지막 소유권 이전 사실을 인지한 후 상당한 기간 내에 임대인 지위 승계에 대한 이의를 제기했습니다. 대법원 판례에 따라 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않아 상당한 기간 내에 이의를 제기한 경우, 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하지 않고 유지됩니다. 따라서 피고 B는 원고 A에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건에 적용된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) 제2항: 이 조항은 '임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다'고 규정하여, 임차인의 보증금 회수권을 강력하게 보호하고 있습니다. 이는 임차인이 계약 기간이 끝난 후에도 보증금을 돌려받을 때까지는 집에서 계속 거주할 수 있으며, 이 기간 동안에는 법적으로 임대차 계약이 유효한 상태로 간주된다는 의미입니다.

2. 주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제2항: '임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다'고 명시하고 있습니다. 이는 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인이 임차인에 대한 임대인의 모든 권리와 의무를 이어받는다는 원칙입니다. 따라서 새로운 집주인은 기존 임대인이 임차인에게 부담하던 보증금 반환 채무를 그대로 떠안게 되며, 기존 임대인의 보증금 반환 의무는 소멸하는 것이 일반적입니다.

3. 대법원 판례 (대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 참조)​: 그러나 임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 입법 취지에 따라, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 경우에는 예외가 인정됩니다. 임차인이 임차주택의 양도(소유권 이전) 사실을 알게 된 때로부터 '상당한 기간 내에' 이의를 제기함으로써, 새로운 집주인에게 임대차 관계가 승계되는 것을 거부할 수 있습니다. 이렇게 되면 원래 집주인(양도인)의 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않고 계속 남아있게 되어, 임차인은 원래 집주인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 원고 A는 마지막 소유권 이전 사실을 안 뒤 곧바로 이의를 제기하여 이 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

임차한 주택의 집주인이 바뀌었을 때 보증금을 안전하게 돌려받으려면 몇 가지 사항을 기억해야 합니다. 첫째, 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아 주택임대차보호법상의 대항력을 확보하는 것이 중요합니다. 둘째, 임대차 계약기간이 만료되었거나 집주인이 바뀌는 등의 상황에서 새로운 집주인에게 임대인 지위 승계를 원하지 않는다면, 그 사실을 안 때로부터 가능한 한 빨리, 즉 '상당한 기간 내에' 명확하게 이의를 제기해야 합니다. 이의 제기 시기는 매우 중요한 요소이며, 법원에 소송을 제기하거나 내용증명을 보내는 등의 확실한 방법으로 의사를 표시하는 것이 좋습니다. 셋째, 임대차보증금 반환을 위한 소송이 진행 중인 경우에도 집주인이 변경될 수 있으므로, 소송 절차 중 발생하는 소유권 변동 사실을 인지하는 즉시 임대인 지위 승계 거부 의사를 밝혀야 합니다. 넷째, 소유권이 다시 원 주인이 아닌 제3자에게 넘어가더라도, 임차인이 적시에 이의를 제기했다면 최종 소유자가 아닌 소송이 진행되던 시점의 직전 소유자에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.