손해배상
원고는 임대차 계약이 끝날 무렵 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수하려 했습니다. 그러나 건물주인 피고는 소유 건물을 철거하고 사옥을 신축할 계획이므로 신규 임차인과의 계약을 거절했습니다. 이에 원고는 피고가 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회를 방해했다며 손해배상을 청구했으나, 법원은 건물주의 건물 철거 및 사옥 신축 계획이 법에서 정한 ‘정당한 사유’에 해당하여 권리금 손해배상 책임을 면할 수 있다고 판단했습니다.
원고 A는 피고 F건축사사무소와 상가 임대차 계약을 맺고 건물을 사용하고 있었습니다. 2021년 8월 18일, 피고는 원고에게 임대차 계약 갱신이 불가능하며 2022년 2월 28일 계약 만료 시 건물을 인도하면 2022년 3월 1일부터 사옥을 신축할 예정임을 통보했습니다. 원고는 임대차 계약 종료 전인 2022년 2월 15일, 신규 임차인 E를 피고에게 주선하고 권리금 계약을 체결했습니다. 2022년 3월 2일, 원고 측, E, 피고 측이 만나 면담을 진행했을 때, 피고 측은 E에게 건물을 철거하고 새 건물을 짓는다는 사실을 알렸고, E는 이를 듣고 임대차 계약 체결에 난색을 표했습니다. 피고 측은 '사옥을 지으려는데 임대차가 가능하겠느냐. 10년을 어떻게 임대차 계약을 하느냐'고 말하며 신규 임대차 계약 체결을 거절했습니다. 원고는 계약 종료 후에도 건물을 즉시 인도하지 않아, 피고는 건물 인도를 구하는 소송을 제기하여 승소한 뒤 2022년 7월 11일 강제집행을 통해 건물을 인도받았습니다. 피고는 2022년 9월 16일 건축 허가를 받고 2023년 3월 2일 착공하여 2024년 5월 말 준공을 목표로 사옥 신축 공사를 진행 중입니다. 원고는 피고가 권리금 회수 기회를 방해했다며 252,816,000원의 손해배상을 청구했습니다.
건물주가 상가 건물을 철거하고 사옥을 신축하려는 계획이 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호에서 정한 '1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'에 해당하여 임차인의 권리금 회수 기회 방해에 대한 손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유가 되는지 여부입니다.
항소심 법원은 제1심판결 중 피고가 패소한 부분을 취소하고, 그 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각했습니다. 또한 원고의 항소도 기각했습니다. 최종적으로 피고는 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임을 부담하지 않는다고 판단했습니다.
법원은 건물주(피고)가 상가건물 임대차보호법에서 정한 '정당한 사유'를 갖추어 임차인(원고)이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절할 수 있다고 판단했습니다. 이로 인해 임차인은 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 없게 되었습니다.
본 사건에는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등) 조항이 주로 적용되었습니다.
이 사건에서 법원은 이 조항에서 말하는 '정당한 사유'는 임대인이 임차인의 권리금을 가로챌 의도가 없이, 상가 건물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용할 경우 임대인의 재산권 보호를 위해 신규 임대차 계약 체결을 거절할 수 있도록 한 것이라고 설명했습니다. 여기서 '1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우'는 임대차 종료 후 임대인이 실제로 해당 기간 동안 상가 건물을 영리 목적으로 사용하지 않아야 하며, 계약 거절 시에도 그러한 사유를 들어야 한다고 보았습니다. 이 사례에서 피고는 임대차 계약 종료 전부터 사옥 신축 계획을 통보했고, 실제 건축 허가를 받고 착공하여 1년 6개월 이상 건물을 영리 목적으로 사용하지 않고 신축 공사를 진행했으므로, 이는 위 조항에서 정한 '정당한 사유'에 해당한다고 판단했습니다. 또한 임대인이 거절 사유를 말할 때 해당 조항의 문구를 그대로 사용하지 않았더라도, 실질적인 거절 사유가 장기간의 건물 철거 및 신축으로 인해 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 것이라면 정당한 사유로 인정될 수 있다고 보았습니다.
건물주가 임대차 계약 종료 후 1년 6개월 이상 상가 건물을 영리 목적으로 사용하지 않고 재건축 또는 사옥 신축 등을 추진하는 경우, 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하더라도 손해배상 책임이 면제될 수 있습니다. 이때 건물주의 의사가 단순히 새로운 임차인과의 계약을 피하려는 것이 아니라, 실제 건물 철거 및 신축 계획이 구체적으로 진행되고 있음을 증명할 수 있어야 합니다. (예: 건축 허가, 착공, 공사 진행 등) 건물주가 신규 임대차 계약을 거절할 때, 반드시 '상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호'의 문언을 그대로 언급할 필요는 없지만, 실제 거절 사유가 장기간의 건물 철거 및 신축으로 인해 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 것이라는 실질적인 내용이어야 합니다. 임차인이 건물주의 재건축 계획을 이미 인지하고 있었고, 신규 임차인 후보도 이를 이유로 계약에 소극적인 태도를 보였다면, 이는 건물주의 계약 거절에 정당성을 더하는 요소가 될 수 있습니다. 또한, 임차인이 신규 임차인 주선 후 건물주의 거절에도 불구하고 건물을 제때 인도하지 않아 건물주의 신축 공사 착공이 지연되었다면, 이는 건물주가 비영리 목적으로 사용하지 못한 기간에 기여한 것으로 보아 건물주의 정당한 사유를 인정하는 데 도움이 될 수 있습니다.
