임대차
이 사건은 임대인 A가 임차인 D에게 건물 명도를 청구하고, 임차인 D는 임대차보증금 반환과 더불어 임대인의 권리금 회수 방해 및 인테리어 비용 반환을 요구하며 제기된 사건입니다. 원심은 임대인의 본소와 임차인의 반소를 일부 인용했으나, 항소심에서는 임차인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구와 인테리어 비용 관련 부당이득반환 청구를 기각하며 원심 판결 중 임차인 패소 부분을 취소했습니다.
임차인 D는 2007년경부터 10년 이상 약국을 운영해 왔으며, 2015년부터 2017년까지의 임대차 계약을 맺었습니다. 이후 임대인 A는 약국 면적이 두 배 정도 증가한 것을 이유로 임대차보증금을 7억 2천5백만 원에서 10억 원으로, 월 차임을 1천만 원에서 3천만 원으로 증액해 줄 것을 요청했습니다. 임차인 D는 2015년경부터 2016년경까지 약 1억 5천5백9십만 원을 들여 인테리어 공사를 진행했습니다. 임대차 계약이 2018년 3월 14일 종료되자, 임대인 A는 건물명도를 청구했고, 임차인 D는 임대인의 과도한 임대료 인상 요구가 권리금 회수를 방해하는 행위이며, 인테리어 공사 비용은 부당이득으로 반환되어야 한다고 주장하며 반소 청구를 제기했습니다.
상가 임차인이 신규 임차인을 주선하지 않은 상황에서 임대인의 임대료 증액 요청이 권리금 회수 방해 행위에 해당하는지 여부와, 임차인이 지출한 인테리어 비용을 임대인에게 부당이득 반환 또는 손해배상으로 청구할 수 있는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
항소심 법원은 제1심 판결의 반소에 관한 부분 중 임대인 A가 임차인 D에게 446,820,000원 및 지연손해금을 지급하라는 패소 부분을 취소하고, 해당 부분에 대한 임차인 D의 반소 청구를 기각했습니다. 본소와 반소를 통틀어 소송총비용은 각자 부담하도록 판결했습니다.
법원은 임차인이 임대인에게 구체적으로 신규 임차인을 주선했다고 인정할 만한 증거가 없다고 판단했습니다. 또한 임대인의 임대료 증액 요청이 임대차 목적물의 면적 증가를 반영한 것이고 임차인의 오랜 기간 저렴한 임대료 지급 및 고액의 종합소득 등을 고려했을 때, 현저히 높은 금액으로 임대차 계약 체결 자체를 거절하는 태도였다고 보기도 어렵다고 판단했습니다. 인테리어 비용에 대해서는 임차인이 임대차 계약의 단기 종료를 예상하여 해당 비용을 지불하지 않을 것이라는 사정을 임대인에게 표시했거나 임대인이 이를 알고 있었다고 단정할 수 없으며, 착오를 이유로 인테리어 공사 비용 합의를 취소했다고 볼 증거도 부족하다고 보아 권리금 회수 방해 손해배상 및 부당이득반환 청구를 모두 기각했습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금)은 상가 건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용 대가로서 지급하는 금전 등의 대가를 권리금으로 정의하고 있습니다. 동법 제10조의4(권리금 회수 기회 보호 등)는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전(개정 전 3개월)부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 등 권리금 회수를 방해하는 행위를 금지하고 있습니다. 임대인이 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 손해배상 책임이 있으며, 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 다만, 임차인은 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임 지급 자력 등 관련 정보를 임대인에게 제공해야 하고, 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없거나 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우 등에는 임대인이 계약 체결을 거절할 수 있습니다. 법원은 '임차인이 신규 임차인을 주선'한다는 것은 임대인에게 권리금 계약 체결 사실 등을 알리며 인적사항이 구체적으로 특정된 신규 임차인을 소개하고 새로운 임대차 계약 체결을 위한 협의를 요청하는 것을 의미한다고 보았습니다. 민법상의 '착오로 인한 의사표시 취소'는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 가능하며, 동기에 착오가 있는 경우 당사자 사이에 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼았을 때에 한하여 취소할 수 있습니다.
상가 임차인이 권리금 회수 기회를 보호받기 위해서는 반드시 임대인에게 구체적인 인적사항이 특정된 신규 임차인을 주선하고 새로운 임대차 계약 체결을 위한 협의를 요청해야 합니다. 단순한 임대료 증액 협의나 신규 임차인 존재 여부가 불분명한 상태에서는 권리금 회수 방해로 인정되기 어렵습니다. 임대인의 임대료 증액 요구는 임대 목적물의 면적 변화, 주변 시세, 임차인의 영업 이익 등 다양한 요소를 고려하여 합리성이 있는지 판단됩니다. 인테리어 비용 등 시설 투자 비용에 대한 반환을 청구하려면, 임대인과 명시적인 상환 약정이 있거나, 임대인이 그로 인해 부당한 이득을 얻었음을 입증해야 합니다. 또한, 계약 내용의 중요한 부분에 대한 착오를 주장할 경우, 그 착오가 없었더라면 계약하지 않았을 정도로 중요하고 일반인도 같은 상황에서 계약하지 않았으리라는 점을 입증해야 합니다.
