건축물 있는 농지에 대한 농지취득자격증명 발급 거부 부당 판결

원고 A가 경매를 통해 무허가 건물이 일부 존재하는 농지를 최고가로 매수 신고한 뒤, 농지취득자격증명 발급을 신청했으나 피고 평택시 서탄면장이 농지 일부에 건축물이 있어 원상복구가 필요하다는 이유로 발급을 거부한 사건입니다. 법원은 이 사건 농지가 비록 일부 무허가 건물로 인해 대지화되었더라도 농지로 원상복구가 용이하고, 원고의 농업경영계획서가 실현 불가능하다고 볼 수 없으며, 행정기관 내부 지침인 농지취득자격증명발급심사요령은 대외적 구속력이 없다고 판단했습니다. 따라서 피고의 농지취득자격증명 발급 거부 처분은 위법하므로 이를 취소해야 한다고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 경매를 통해 무허가 건물이 있는 농지를 매수하려던 사람
• 피고 평택시 서탄면장: 농지취득자격증명 발급 권한을 가진 행정기관장

분쟁 상황

원고 A는 2006년 12월 12일 경매를 통해 평택시 B답 1,231m² 농지를 최고가로 매수 신고했습니다. 이 농지에는 약 200m² 정도의 면적에 무허가 건물이 건축되어 주거용으로 사용되고 있었고, 나머지 부분은 경작되고 있었습니다. 원고는 농지 매각허가 결정을 받기 위해 농업경영계획서를 첨부하여 피고 평택시 서탄면장에게 농지취득자격증명 발급을 신청했습니다. 원고의 계획서에는 무허가 건축물 부지를 제외한 나머지 부분을 즉시 농업용으로 이용하고, 무허가 건축물 부분은 소유권 취득 후 철거 소송을 통해 원상복구하겠다는 내용이 포함되어 있었습니다. 그러나 피고는 농지 일부에 건축물이 있어 농지로의 원상복구가 필요하며 현 상태에서는 발급할 수 없다는 이유로 농지취득자격증명 발급을 거부했습니다.

핵심 쟁점

무허가 건축물이 일부 있는 토지를 농지법상 '농지'로 볼 수 있는가, 농지취득자격증명 발급 신청 시 농업경영계획서에 불법 형질 변경된 부분의 원상복구 계획이 포함되어 있다면 실현 가능성이 있다고 인정할 수 있는가, 농지취득자격증명발급 심사요령과 같은 행정 내부 지침이 국민이나 법원을 구속하는 효력이 있는가.

법원의 판단

법원은 피고 평택시 서탄면장의 항소를 기각하고, 원고 A에게 농지취득자격증명 발급 거부 처분을 취소하라는 제1심 판결이 정당하다고 판결했습니다. 항소 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

이 판결은 농지법상 농지 개념의 범위를 넓게 인정하고, 농지취득자격증명 발급 심사 시 농업경영계획서의 실현 가능성을 긍정적으로 판단해야 한다는 기준을 제시했습니다. 또한, 경매로 농지를 취득하는 경우 무허가 건물이 있더라도 그 원상복구 가능성과 영농 의지가 있다면 농지취득자격증명을 발급해야 하며, 행정기관의 내부 지침은 법적 구속력이 없음을 명확히 하였습니다. 이는 경매를 통해 농지를 취득하려는 사람들에게 중요한 판단 기준이 됩니다.

연관 법령 및 법리

농지법 제8조 (농지취득자격증명): 농지를 취득하려는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시, 구, 읍 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이 증명은 농업경영계획서를 포함한 여러 서류를 제출하여 신청하며, 농지 소유의 원칙인 '경자유전(耕者有田)'을 실현하기 위한 중요한 절차입니다. 이 사건에서 원고는 이 조항에 따라 농지취득자격증명 발급을 신청했습니다. 농지법 시행령 제10조 제2항 제3호 (농업경영계획서의 실현가능성): 농지취득자격 요건 중 하나로 "농업경영계획서의 내용이 신청인의 농업경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것"을 규정하고 있습니다. 법원은 이 사건에서 원고의 농업경영계획서가 무허가 건물 철거를 포함한 원상복구 계획을 담고 있더라도 전체 농지의 극히 일부에 불과하고, 농지 취득 후 이행하지 않을 경우 행정처분이 가능하다는 점 등을 종합하여 실현 가능성이 있다고 판단했습니다. 농지법 시행규칙 제7조 제7항 (농지취득자격 확인기준): 농지취득자격 요건 충족 여부를 확인할 때 취득대상 농지의 면적, 노동력 및 장비 확보 방안, 농지의 복구 가능성 등 취득대상 토지의 상태, 신청자의 영농 여건 및 영농 의지 등을 종합적으로 고려하도록 규정합니다. 이 사건에서 법원은 이 규정을 바탕으로 불법 형질 변경된 부분이 있더라도 복구가 용이하고 원고의 영농 의지가 있다고 보아 농지취득자격이 있다고 판단했습니다. 농지법상 '농지' 개념: 농지법에서 농지는 지목과 실제 이용 상황을 종합적으로 고려하여 판단합니다. 이 사건에서는 지목이 '답'인 토지였고, 일부 무허가 건물로 인해 현상이 변경되었으나, 이는 임시적인 것으로 보았으며 원상복구가 용이하다고 판단하여 여전히 농지법상 '농지'에 해당한다고 보았습니다. 행정예규의 법적 성격: '농지취득자격증명발급 심사요령'(농림부예규)과 같은 행정기관 내부의 사무처리 준칙은 대외적으로 국민이나 법원을 구속하는 효력이 없습니다. 따라서 행정청이 이러한 내부 지침만을 근거로 국민의 권리를 제한하는 처분을 하는 것은 위법할 수 있습니다. 법원은 이러한 원칙을 적용하여 피고의 처분이 부당하다고 판단했습니다.

참고 사항

농지 현황 확인: 경매 등으로 농지를 취득할 때는 현장을 직접 방문하여 농지 이용 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 특히 무허가 건물이나 불법 형질 변경 여부를 확인하는 것이 중요합니다. 농업경영계획서 구체화: 농지취득자격증명 신청 시 제출하는 농업경영계획서는 단순히 경작하겠다는 의지뿐만 아니라, 불법 형질 변경된 부분이 있다면 구체적인 원상복구 방안과 시기 등을 명시하여 실현 가능성을 높여야 합니다. 이 사건의 경우처럼 소송을 통해 무허가 건물을 철거하겠다는 계획도 포함될 수 있습니다. 행정청 내부 지침의 한계 이해: 행정청의 '심사요령'이나 '지침' 등은 내부 사무처리 기준일 뿐, 법률과 시행령, 시행규칙에 우선하여 국민의 권리를 제한할 수 있는 법적 구속력을 가지지 않습니다. 이러한 지침에 따라 부당하게 처분을 받았다고 생각되면 이의를 제기하거나 소송을 고려할 수 있습니다. 농지의 개념: 토지의 일부가 일시적으로 농지 외의 용도로 사용되고 있더라도, 원상복구가 용이하거나 불법적인 현상 변경에 대한 원상복구 명령 등의 조치가 가능한 경우라면 여전히 농지법상 '농지'로 인정될 수 있습니다.