임대차 · 행정
원고들이 임대사업자인 피고 회사와 체결한 2차 임대차계약 중 이의금지 규정을 제외한 나머지 부분에 대한 무효 확인을 구한 사건입니다. 특히 2차 임대차계약의 의무 임대 기간, 분양 전환 의무 규정, 분양 전환 가격 등 계약 조건의 유효성을 두고 다툼이 있었습니다. 1심 법원은 이의 제기를 금지한 조항에 대해서만 무효라고 판단했으며, 원고들은 나머지 계약 조건에 대한 무효 확인을 주장하며 항소했으나, 항소심 법원은 원고들의 항소를 기각했습니다.
임대 아파트의 임차인인 원고들은 임대사업자인 피고와 2016년 11월 15일 체결한 2차 임대차계약이 1차 계약 및 구 임대주택법과 달라 무효라고 주장했습니다. 특히 임대의무기간(1차 10년 vs 2차 8년), 분양전환 의무 및 분양전환가격(1차 법령 기준 vs 2차 감정평가금액) 조항에 이견이 컸습니다. 국민권익위원회의 시정 권고 후 피고는 일부 조항(의무임대기간, 분양전환 가격)을 수정할 의사를 표시했으나, 원고들은 '최초 분양가에서 감가상각액을 차감한 금액'으로 분양전환가액을 정할 것을 요구하며 계약 전체의 무효 확인을 주장하며 소송을 제기했습니다.
2차 임대차계약 중 의무 임대 기간, 분양 전환 의무 규정, 분양 전환 가격과 관련된 조항들이 무효인지 여부 및 이러한 청구에 '확인의 이익'이 존재하는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한 원고들이 구 임대주택법상 우선 분양 전환 대상자 요건을 충족하는지에 대한 다툼도 있었습니다.
항소심 법원은 피고가 2차 임대차계약의 의무 임대 기간, 분양 전환 의무 규정, 분양 전환 가격과 관련된 부분이 유지될 수 없음을 인정하고 원고들과 계약을 수정할 의사가 있음을 명확히 밝혔으므로, 해당 부분의 효력에 대한 다툼이 더 이상 존재하지 않는다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 권리 또는 법률상의 지위에 현존하는 불안이나 위험이 없어, 이 부분에 대한 무효 확인 청구는 '확인의 이익'이 없어 부적법하다고 보았습니다. 또한 원고들이 주장한 구 임대주택법상 분양 전환 가격 산정 기준은 특정 요건을 충족하는 우선 분양 전환 대상자에게만 적용되는데, 원고들이 이러한 요건을 충족한다고 단정하기 어렵다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 1심 판결과 같이 원고들의 청구를 각하하는 것이 정당하다고 결론 내렸습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법령 및 법리가 적용되었습니다.
'확인의 이익' 법리: 소송을 통해 특정 권리나 법률관계의 유효 또는 무효 여부를 확인받을 실제적인 필요성이나 이익을 의미합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 2차 임대차계약 중 의무 임대 기간, 분양 전환 의무 규정, 분양 전환 가격과 관련된 부분의 유효를 더 이상 주장하지 않고 수정을 약속했기 때문에, 원고들에게는 해당 부분의 무효를 확인받을 '확인의 이익'이 없다고 판단했습니다. 이는 이미 당사자 간 다툼이 사라진 부분에 대해 법원이 굳이 판단할 필요가 없다는 취지입니다.
구 임대주택법 (2015. 8. 28. 법률 제13499호로 개정되기 전의 것) 제21조: 이 조항은 공공 건설 임대주택의 임대 의무 기간 경과 후 우선 분양 전환 및 분양 전환 가격 산정 기준에 관한 내용입니다. 특히 제1항 제1호에서는 '입주일 이후부터 분양 전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인' 등 우선 분양 전환 대상자의 요건을 규정하고 있습니다. 이 사건에서 원고들은 이 조항에 따라 분양 전환 가격이 산정되어야 한다고 주장했으나, 법원은 원고들이 구 임대주택법이 정한 우선 분양 전환 대상자의 '계속 거주 요건'과 '무주택 요건'을 충족한다고 단정하기 어렵다고 보아 원고들의 주장을 받아들이지 않았습니다. 이는 법적 혜택을 받기 위해서는 관련 법규에서 정한 엄격한 요건을 충족해야 함을 강조합니다.
민사소송법 제420조 (본문): 항소심에서 제1심 판결의 이유 부분을 인용할 수 있다는 규정으로, 이 사건에서 항소심 법원은 이의금지 규정에 대한 판단 부분을 제외하고는 제1심 판결의 이유를 대부분 그대로 받아들였음을 명시했습니다.
임대차 계약 시 계약 조항이 법령이나 이전 계약과 다를 경우, 단순히 무효를 주장하기보다는 당사자 간에 실제 다툼이 존재하는지 여부를 명확히 확인해야 합니다. 임대사업자가 계약 조항을 수정할 의사를 명확히 표시하고 실제로 수정 가능한 상황이라면, 해당 조항의 무효 확인을 주장하는 것보다는 구체적인 수정 내용에 대한 협의를 통해 합의점을 찾는 것이 실질적인 해결 방안이 될 수 있습니다. 또한 임대 아파트의 분양 전환 시 구 임대주택법 등 관련 법규정상 우선 분양 전환 대상자가 되기 위한 '계속 거주 요건'과 '무주택 요건'을 반드시 확인하고 충족해야만 해당 법령에서 정한 분양 전환 가격 산정 기준의 적용을 주장할 수 있습니다.
