임대차
원고(임차인)가 피고(임대사업자)에게 민간임대주택 임대차보증금 전액 반환을 청구했으나 피고가 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대보증금 보증수수료 중 임차인 부담분 공제를 주장하여 법원이 이를 일부 인정한 사건입니다.
원고 A는 2022년 2월 16일 피고 주식회사 B와 보증금 1억 2천 1백만 원에 민간임대주택 임대차계약을 체결했습니다. 임대차 기간은 2022년 3월 7일부터 2024년 3월 6일까지였습니다. 원고는 2024년 3월 7일경 피고에게 계약 해지 의사를 통보했고 계약 해지의 효력은 3개월 후인 2024년 6월 7일에 발생했습니다. 피고는 임대보증금 반환 의무를 인정하면서도 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 발생한 임대보증금 보증수수료 중 임차인 부담분 371,970원을 공제해야 한다고 주장했습니다. 이에 원고는 보증금 전액 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다.
민간임대주택 임대차계약 해지 시 임대인이 임차인에게 임대보증금 보증수수료 중 임차인 부담분을 공제하고 반환할 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다.
법원은 피고가 원고에게 120,628,030원과 이에 대하여 2024년 6월 7일부터 2025년 1월 21일까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 이는 원고의 청구금액 121,000,000원에서 임대보증금 보증수수료 임차인 부담분 371,970원을 공제한 금액입니다. 소송비용은 원고가 5%, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.
임차인(원고)은 임대차보증금 대부분을 돌려받았지만 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대보증금 보증수수료 중 25%에 해당하는 371,970원을 부담하게 되어 청구금액보다 적은 금액을 지급받게 되었습니다. 임대사업자(피고)의 보증수수료 공제 주장이 일부 받아들여진 판결입니다.
민간임대주택에 관한 특별법 제49조 제1항 (임대보증금 보증 가입): 이 조항은 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우 임대보증금 보증에 반드시 가입해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 임차인의 보증금을 보호하기 위한 제도로 임대사업자가 파산 등으로 보증금을 돌려주지 못할 경우 보증기관이 대신 지급하도록 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제40조 (보증수수료): 이 시행령은 임대보증금 보증수수료의 부담 비율을 명확히 하고 있습니다. 구체적으로 보증수수료의 75%는 임대사업자가 부담하고 나머지 25%는 임차인이 부담하도록 되어 있습니다. 또한 임대사업자가 보증수수료를 납부하고 임차인 부담분은 임대료에 포함하여 징수하되 임대료 납부고지서에 그 내용을 명시해야 한다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서는 피고(임대사업자)가 임대보증금 보증에 가입했음이 인정되었으나 임차인(원고)이 부담해야 할 보증수수료 371,970원이 임대료에 포함되어 징수되었거나 별도로 지급되었다는 증거가 없었으므로 법원은 이 금액을 임대보증금에서 공제하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 이는 임차인이 실제 보증수수료를 지급하지 않았을 경우 임대보증금 반환 시 이를 공제할 수 있다는 법리를 따른 것입니다.
민간임대주택 임대차계약을 체결할 때는 계약서에 임대보증금 보증수수료 부담에 대한 내용이 명시되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대사업자는 임대보증금 보증에 가입해야 하며 이때 발생하는 수수료의 25%는 임차인이 부담하게 됩니다. 임차인이 부담하는 보증수수료는 임대료에 포함하여 징수되어야 하며 임대료 납부 고지서에 해당 내용이 명시되어야 합니다. 만약 고지서에 명시되지 않았고 임차인이 이를 별도로 지급했다는 증거가 없다면 임대차보증금 반환 시 해당 금액이 공제될 수 있습니다. 계약 해지 시에는 계약서 및 관련 법규에 명시된 절차와 기간을 정확히 지켜야 합니다. 특히 민간임대주택법상 해지 효력 발생 시점 등을 주의 깊게 살펴봐야 합니다.
