기타 부동산
원고 A가 경매로 취득한 토지 위에 피고 B과 E이 무허가 건물을 소유하며 토지 일부를 점유하고 있는 상황에서, 원고는 이들을 상대로 건물 철거와 토지 인도 및 토지 사용에 대한 부당이득 반환을 청구했습니다. 법원은 피고 B과 E에게 건물 철거, 토지 인도, 그리고 무단 점유 기간 동안의 임료 상당 부당이득금 지급을 명했습니다. 피고 B이 주장한 법정지상권과 피고 E이 주장한 신의성실의 원칙 위반 주장은 모두 기각되었습니다. 한편 피고 B의 아들인 피고 D은 해당 건물에 거주하고 있었으나, 건물에 대한 사실상의 처분권이 없다고 판단되어 원고의 D에 대한 청구는 기각되었습니다.
원고 A는 2018년 5월 18일 강제경매를 통해 부산 남구 F 임야 804.2㎡의 소유권을 취득하고 2018년 8월 20일 자신의 명의로 소유권 이전 등기를 마쳤습니다. 원고가 토지 소유권을 취득하기 전부터 피고 B은 토지 중 69.3㎡ 부분 지상에, 피고 E은 47.2㎡ 부분 지상에 각각 무허가 건물을 소유하며 토지를 점유하고 있었습니다. 이에 원고는 피고 B과 E에게 무허가 건물의 철거와 토지 인도, 그리고 무단 점유 기간 동안의 임료 상당 부당이득 반환을 요구하며 소송을 제기했습니다. 원고는 또한 피고 B의 아들인 피고 D이 해당 건물에 거주하고 주민등록까지 되어 있으므로 피고 B과 공동으로 책임을 져야 한다고 주장했습니다. 피고 B은 자신의 건물에 대해 관습법상 법정지상권이 성립한다고 항변했습니다. 피고 E은 약 35년이라는 장기간 동안 무허가 건물에 거주해왔고, 원고가 이러한 사정을 알면서 경매를 통해 토지 소유권을 취득했으므로 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 항변했습니다.
타인 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하고 점유하는 자에게 건물 철거 및 토지 인도 의무가 있는지, 건물 소유자의 토지 점유로 인한 부당이득 반환 의무가 있는지, 미등기 건물의 사실상 처분권자가 아닌 단순 거주자도 건물 철거 및 토지 인도 의무를 부담하는지, 관습법상 법정지상권이 성립하는 요건은 무엇이며 이 사건에서 해당되는지, 장기간 무단 점유와 건물 사용을 이유로 소유자의 권리 행사가 신의성실의 원칙에 위배되는지 등이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B에게 부산 남구 F 임야 중 69.3㎡ 지상 건물을 철거하고 해당 토지를 인도하며, 8,726,400원과 2024년 5월 18일부터 토지 인도 완료일까지 월 143,700원의 비율로 계산한 임료 상당액을 지급하라고 판결했습니다. 피고 E에게는 부산 남구 F 임야 중 47.2㎡ 지상 건물을 철거하고 해당 토지를 인도하며, 5,941,666원과 2024년 5월 18일부터 토지 인도 완료일까지 월 97,900원의 비율로 계산한 임료 상당액을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A의 피고 D에 대한 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고와 피고 B, E 사이는 피고들이 부담하고, 원고와 피고 D 사이는 원고가 부담하도록 했습니다.
법원은 원고가 경매를 통해 이 사건 토지의 적법한 소유권을 취득했으며, 피고 B과 E이 법률상 권원 없이 토지 위에 무허가 건물을 소유하며 토지를 점유하고 있다고 판단했습니다. 따라서 이들에게 토지 소유자인 원고에게 건물 철거, 토지 인도, 그리고 무단 점유로 인한 임료 상당의 부당이득 반환 의무가 있다고 보았습니다. 피고 B의 관습법상 법정지상권 주장은 해당 요건을 갖추었다고 볼 증거가 없어 기각되었고, 피고 E의 신의성실의 원칙 위배 주장은 장기간 거주 사실만으로는 원고의 청구가 정의 관념에 비추어 용인될 수 없는 정도에 이르렀다고 볼 수 없어 기각되었습니다. 피고 D은 피고 B의 아들로서 건물에 거주하고 있었지만, 건물에 대한 사실상의 처분권을 보유한다고 볼 증거가 없었으므로 원고의 D에 대한 청구는 이유 없다고 판단되어 기각되었습니다.
이 사건은 주로 민법상의 소유권 행사, 부당이득 반환, 그리고 건물의 철거 및 토지 인도 의무에 대한 법리가 적용되었습니다.
민법 제213조 (소유물반환청구권): 토지 소유자인 원고는 자신의 소유에 속하는 토지를 무단으로 점유하고 있는 피고들에게 토지 인도를 청구할 수 있습니다. 피고들은 토지를 점유할 정당한 권리가 없었기 때문에 반환을 거부할 수 없었습니다.
민법 제214조 (소유물방해제거, 방해예방청구권): 원고의 토지 위에 무단으로 지어진 건물은 원고의 소유권을 방해하는 것이므로, 원고는 건물 소유자인 피고들에게 건물 철거를 청구할 수 있습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용): 피고들이 원고의 토지를 권원 없이 점유하고 건물을 소유함으로써 얻은 임료 상당의 이익은 법률상 원인 없는 이득에 해당합니다. 따라서 피고들은 토지 소유자인 원고에게 그 이익을 부당이득으로 반환할 의무가 있습니다.
건물과 토지 점유의 관계: 법원은 사회 통념상 건물은 그 부지를 떠나서는 존재할 수 없으므로, 건물의 부지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보아야 한다고 판시했습니다. 따라서 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 부지를 점거하고 있지 않더라도 건물의 소유를 위하여 그 부지를 점유한다고 보며, 이는 건물 철거 및 토지 인도 의무의 주체를 판단하는 근거가 됩니다.
사실상의 처분권 보유자의 책임: 미등기 건물을 양수하여 건물에 대한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물 부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 경우에는, 미등기 건물에 관한 사실상의 처분권자도 건물 부지의 점유·사용에 따른 부당이득 반환 의무를 부담합니다. 하지만 이 사건에서 피고 D은 단순 거주자에 불과하여 사실상의 처분권자로 인정되지 않았습니다.
관습법상 법정지상권: 동일한 소유자에 속하는 대지와 그 지상 건물이 매매나 강제경매 등으로 각기 그 소유자가 달라지게 된 경우에, 특별히 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물 소유자는 대지 위에 건물을 위한 관습법상의 법정지상권을 취득하게 됩니다. 그러나 이 사건에서는 피고 B의 건물이 이러한 요건을 갖추었다고 볼 만한 증거가 없어 주장이 받아들여지지 않았습니다.
민법 제2조 (신의성실): 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 하여야 한다는 원칙입니다. 신의칙에 위배된다는 이유로 권리 행사를 부정하기 위해서는 상대방에게 신의를 공여했거나 객관적으로 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태였고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의 관념에 비추어 도저히 용인될 수 없는 정도에 이르러야 합니다. 피고 E이 장기간 거주했다는 사실만으로는 원고의 건물 철거 및 토지 인도 청구가 신의성실의 원칙에 위배된다고 볼 수 없다고 법원은 판단했습니다.
타인의 토지 위에 정당한 권원 없이 건물을 건축하거나 소유하는 행위는 법적으로 허용되지 않습니다. 이러한 경우 토지 소유자는 건물 소유자를 상대로 건물 철거와 토지 인도를 요구할 수 있으며, 무단 점유 기간 동안 토지 사용료(임료 상당액)를 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 건물 소유자가 아닌 단순 거주자는 건물 철거 및 토지 인도 의무를 지지 않는 것이 원칙입니다. 건물의 소유자가 그 부지를 점유하는 것으로 간주됩니다. 다만 미등기 건물의 경우라도, 사실상의 처분권을 가진 자는 건물 부지의 점유·사용에 따른 부당이득 반환 의무를 부담할 수 있습니다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 처음부터 동일한 소유자에게 속했다가 매매 등의 원인으로 소유자가 달라진 경우에만 인정됩니다. 처음부터 무허가 건물이었거나 토지 소유권을 취득할 때 이미 토지와 건물의 소유자가 달랐다면 법정지상권이 성립하기 어렵습니다. 오랜 기간 동안 토지를 무단으로 점유하여 건물을 사용했다고 하더라도, 그것만으로는 토지 소유자의 적법한 권리 행사가 '신의성실의 원칙'에 위배된다고 보기는 매우 어렵습니다. 신의성실의 원칙은 매우 예외적인 경우에만 적용되어 권리 행사를 제한할 수 있습니다.
