아파트 하자보수 손해배상 및 보증금 청구 사건

부산의 한 아파트 입주자대표회의가 아파트의 하자로 인해 분양자, 시공사, 하자보수보증사를 상대로 손해배상 및 보증금 청구 소송을 제기했습니다. 법원은 외벽 층간균열과 조적벽 균열 일부, 에폭시 페인트 및 타일 뒤채움 부족시공, 비노출 도막방수 두께 부족시공 등 다수의 하자를 인정했습니다. 그러나 옥상 경사지붕 방수 미시공과 지하주차장 외벽 시멘트 액체방수 미시공은 하자로 보지 않았으며, 입주자대표회의가 양수한 2년차, 3년차 하자에 대한 손해배상채권은 제척기간이 지나 소멸했다고 판단했습니다. 최종적으로 법원은 분양자와 시공사가 공동으로 1,199,536,076원과 지연손해금을 지급하고, 하자보수보증사는 이 중 397,181,561원을 분양자 및 시공사와 공동으로, 104,016,851원은 단독으로 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 입주자대표회의: 부산 연제구 A 아파트 521세대의 관리를 위해 입주자들이 구성한 자치단체입니다.
• 피고 B 주택재개발정비사업조합: A 아파트를 신축하여 분양한 사업주체이며, 2018년 4월 13일 해산한 상태입니다.
• 피고 C 주식회사: A 아파트 신축공사를 도급받아 완료한 시공사입니다.
• 피고 D공제조합: 시공사인 피고 C을 위해 아파트 사용검사 후 하자에 대한 하자보수의무를 보증한 보증채무자입니다.

분쟁 상황

부산 연제구 A 아파트는 2016년 12월 30일 사용검사를 받고 입주가 시작되었습니다. 아파트 입주자대표회의(원고)는 입주 후 2018년 5월경부터 시공사(C 주식회사)에 아파트에 발생한 다양한 기능상, 안전상, 미관상 하자에 대한 보수를 요청했으나, 하자가 완전히 해결되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 구분소유자 521세대 중 465세대(채권양도세대)로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하여, 아파트의 분양자인 B 주택재개발정비사업조합, 시공사인 C 주식회사, 그리고 C 주식회사의 하자보수의무를 보증한 D공제조합을 상대로 하자보수금 등 청구 소송을 제기했습니다. 피고들은 하자 발생 여부, 하자보수비용의 적정성, 제척기간 도과 여부, 책임 범위 등에 대해 다투었습니다.

핵심 쟁점

아파트 공용부분 및 전유부분에 발생한 다양한 하자가 시공상 하자로서 인정되는지 여부와 그 보수비용의 산정 방법이 주요 쟁점이었습니다. 특히 외벽 층간균열, 방수 미시공 또는 두께 부족, 고소할증 적용, 퇴직공제부금 산입 여부 등 구체적인 하자 항목별 판단이 중요한 쟁점이었습니다. 입주자대표회의가 입주자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수하여 피고들에게 청구할 수 있는지, 그리고 이 과정에서 일부 하자에 대한 제척기간이 지나 소멸되었는지 여부도 다툼의 대상이 되었습니다. 분양자, 시공사, 하자보수보증사의 책임 범위와 손해배상액 및 보증금 산정 시 책임제한 비율 적용의 적절성도 중요한 쟁점이었습니다. 분양자인 재개발조합이 해산한 경우 시공사가 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 부담하는 요건 충족 여부 또한 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고 B 주택재개발정비사업조합과 C 주식회사는 공동으로 원고에게 1,199,536,076원 및 지연손해금을 지급합니다.
   • 이 중 1,000,000,000원에 대해서는 피고 B는 2021년 2월 11일부터, 피고 C은 2021년 1월 13일부터 2022년 12월 14일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
   • 나머지 199,536,076원에 대해서는 피고 B는 2022년 2월 22일부터, 피고 C은 2022년 2월 11일부터 2022년 12월 14일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
2. 피고 D공제조합은 원고에게 하자보수보증금으로 다음 금액을 지급합니다.
   • 위 1항의 금액 중 397,181,561원은 피고 B, C과 공동으로 지급하고, 이에 대해 2020년 1월 16일부터 2022년 12월 14일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
   • 104,016,851원은 단독으로 지급하고, 이에 대해 2020년 1월 16일부터 2022년 12월 14일까지 연 6%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다.
3. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다.
4. 소송비용 중 원고와 피고 B, C 사이에 생긴 부분의 20%는 원고가, 나머지는 피고 B, C이 각 부담하고, 원고와 피고 D공제조합 사이에 생긴 부분의 10%는 원고가, 나머지는 피고 D공제조합이 각 부담합니다.

결론

법원은 아파트 공용 및 전유부분에 발생한 하자 일부를 인정하고, 분양자와 시공사, 그리고 하자보수보증사에게 하자보수에 갈음하는 손해배상금 및 하자보수보증금을 지급하라는 판결을 내렸습니다. 그러나 일부 하자는 인정하지 않았고, 특히 2년차와 3년차 하자에 대한 손해배상채권은 제척기간이 도과하여 소멸했다고 보아 청구를 기각했습니다. 또한, 손해배상책임의 경우 아파트의 자연적 노화 현상, 입주자들의 사용상 과실, 유지·관리 소홀 가능성 등을 고려하여 피고들의 책임을 80%로 제한했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조(담보책임)​
   • 제1항: 분양자는 집합건물 건축 후 발생한 하자에 대하여 구분소유자에게 담보책임을 집니다. 이 사건에서 피고 재개발조합은 분양자로서 아파트 하자에 대한 손해배상책임을 부담했습니다.
   • 제3항: 시공자는 분양자에게 회생절차개시, 파산 신청, 해산, 무자력 또는 이에 준하는 사유가 있는 경우 구분소유자에 대하여 직접 하자보수책임을 부담합니다. 피고 재개발조합이 해산했으므로, 피고 C 시공사는 이 조항에 따라 직접 책임을 지게 되었습니다.
2. 민법 제667조(수급인의 담보책임)​
   • 건물 등 완성물의 하자에 대해 수급인(시공사)이 담보책임을 지도록 규정하고 있습니다. 이는 분양자의 하자담보책임과 함께 적용될 수 있습니다.
3. 집합건물법 제9조의2(담보책임의 존속기간)​
   • 제1항 및 동법 시행령 제5조: 공사의 종류별로 2년, 3년, 5년, 10년의 담보책임 존속기간(제척기간)을 정하고 있으며, 이 기간 내에 권리를 행사해야 합니다.
   • 제2항: 공용부분은 사용검사일로부터, 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날부터 제척기간이 기산됩니다. 이 사건에서 원고가 양수한 2년차, 3년차 하자에 대한 손해배상채권은 소 제기 및 채권양도 통지 시점을 기준으로 제척기간이 도과하여 소멸했습니다.
4. 지명채권 양도와 이행지체 책임의 기산점: 지명채권이 양도된 경우, 채무자는 채권양도통지가 도달된 다음 날부터 이행지체 책임을 진다는 법리가 적용되었습니다. 원고의 소장 부본 송달일 다음 날이 아닌, 피고들에게 채권양도통지가 도달한 다음 날부터 지연손해금이 계산되었습니다.
5. 건축물의 하자 판단 기준: 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 갖추지 못한 경우를 하자로 봅니다. 하자 여부는 계약 내용, 설계도대로 시공되었는지 여부, 건축 관련 법령 기준 적합 여부 등을 종합적으로 고려하여 판단하며, 아파트의 경우 사용승인도면이나 준공도면을 기준으로 판단하는 것이 원칙입니다.
6. 책임제한의 원칙: 법원은 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 따라 손해배상액을 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 아파트의 자연적 노화 현상, 입주자들의 사용상 과실, 유지·관리 소홀 가능성, 시공물량과 노무비의 비례 문제 등을 고려하여 피고들의 책임을 80%로 제한했습니다.

참고 사항

아파트 하자 발견 시 입주 초기부터 적극적으로 증거를 확보하고 시공사나 분양자에게 서면으로 보수를 요청해야 합니다. 이때 요청 내용과 시점을 명확히 기록해두는 것이 중요합니다. 집합건물 하자에 대한 손해배상채권의 제척기간은 공용부분은 사용검사일로부터, 전유부분은 구분소유자에게 인도된 날부터 기산됩니다. 특히 2년차, 3년차와 같이 기간이 짧은 하자에 대해서는 제척기간을 놓치지 않도록 유의해야 합니다. 입주자대표회의의 단순한 하자보수 요청은 구분소유자들의 권리 행사로 인정되지 않을 수 있으므로, 권리 행사의 주체와 방식을 명확히 해야 합니다. 입주자대표회의가 구분소유자들의 손해배상채권을 양수하는 경우, 채권양도 통지는 반드시 법적 요건을 갖추어 피고들에게 도달하도록 해야 합니다. 채권양도 통지일이 지연손해금의 기산점이 됩니다. 하자 보수비용을 산정할 때는 감정인의 감정 결과가 중요하며, 시공 관련 표준시방서나 기술지침, 준공도면 등을 기준으로 하자를 판단합니다. 따라서 설계도면과 실제 시공 상태의 차이점을 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 책임제한은 아파트의 자연적 노화, 입주자들의 사용상 과실, 유지·관리 소홀 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 적용될 수 있으므로, 평소 건물의 적절한 유지·관리에 힘쓰는 것이 중요합니다. 분양자가 해산, 파산 등 특별한 사유로 무자력 상태가 된 경우에는 시공사가 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 부담할 수 있습니다. 하자보수보증계약이 체결되어 있다면, 보증채무자(공제조합 등)에게도 보증금 청구가 가능하며, 이는 채권양도와 관계없이 진행될 수 있습니다.