사망으로 인한 임대차 보증금 반환 다툼

망인 E는 피고 B, C와 주택 임대차 계약을 체결하여 거주하던 중 사망했고, 그의 딸인 원고 A가 임차인 지위를 승계했습니다. 이후 원고는 계약 해지를 통보하고 임대차 보증금 반환을 요구했으나, 피고들은 미지급 월 차임 액수에 대한 이견을 보이며 반환해야 할 보증금이 더 적다고 주장했습니다. 법원은 과거 월 차임이 감액되었다는 원고의 주장을 받아들여, 피고들에게 46,919,000원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 망인 E의 딸이자 유일한 상속인으로, 임대차 계약상 임차인의 지위를 승계하여 임대차 보증금 반환을 청구한 사람
• 피고 B: 주택의 원래 소유주이자 임대인
• 피고 C: B의 아들로, 주택을 증여받아 공동 임대인 지위에 있는 사람
• 망인 E: 원고 A의 어머니이자, 피고들과 주택 임대차 계약을 체결했던 원래 임차인
• F: 망인 E의 언니이자 원고 A의 이모로, 원고를 대리하여 임대인에게 임대차 계약 해지 의사를 통보한 사람

분쟁 상황

2013년 6월 12일, 피고 B이 부산 사하구의 한 주택 소유권을 취득했습니다. 2016년 6월 30일, B는 아들인 피고 C에게 해당 부동산을 증여했습니다. 2017년 5월 1일, 망인 E는 위 주택 중 1층에 관하여 피고들과 임대차보증금 5,000만원, 임대기간 2017년 5월 1일부터 2019년 6월 19일까지, 월 차임 40만원으로 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 이 사건 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되어 오던 중, 2019년 6월경 월 차임이 40만원에서 30만원으로 감액되었는지에 대해 원고와 피고들 사이에 다툼이 발생했습니다. 2024년 3월 12일 망인 E가 사망했고, 그의 딸인 원고 A가 임대차 계약상 임차인의 지위를 승계했습니다. 2024년 3월 23일, 망인의 언니 F는 원고를 대리하여 피고 B의 휴대전화로 망인의 사망 사실 및 임대차 계약의 해지 의사를 알렸습니다. 이에 피고 B은 F에게 미지급 공과금과 밀린 차임 등을 지급할 것을 요청했습니다. 2024년 7월 17일, 원고는 부산지방법원 서부지원에 임차권등기명령을 신청하여 받았고, 그 무렵 임차권등기를 마친 뒤 2024년 8월 3일 이 사건 부동산에서 퇴거했습니다. 원고는 피고들이 임대차보증금 5,000만원에서 미지급 월 차임 295만원, 공과금 131,000원을 공제한 46,919,000원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장했습니다. 반면 피고들은 미지급 월 차임이 880만원이므로 41,069,000원만 반환해야 한다고 주장하며 대립했습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중 임차인이 사망하고, 상속인이 임대차 계약을 해지한 상황에서 임대인이 주장하는 미지급 월 차임과 공과금을 임대차 보증금에서 공제한 뒤 남은 보증금의 정확한 액수를 확정하는 것이 주된 쟁점이었습니다. 특히, 과거에 월 차임이 40만원에서 30만원으로 감액되었는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고들이 공동하여 원고에게 46,919,000원 및 이에 대하여 2024년 12월 17일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 또한, 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 임대인 B가 망인 사망 후 F에게 보낸 문자 메시지에서 월 차임을 30만원이라고 명시한 점, 망인과 B의 통화 내용에서 차임 감액을 언급한 점, 망인이 2019년 6월부터 30만원을 지급했음에도 B가 추가 지급을 요구하지 않은 점 등을 종합하여 2019년 6월경부터 월 차임이 30만원으로 감액되었다고 판단했습니다. 이에 따라 임대차 보증금 5,000만원에서 원고가 인정한 미지급 월 차임 295만원과 공과금 131,000원을 공제한 46,919,000원을 반환해야 한다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제1005조(상속과 포괄적 승계)에 따르면, 상속은 피상속인의 재산에 관한 포괄적 승계이므로 임차권 또한 재산권의 일종으로서 임차인이 사망하면 그의 상속인이 임차인의 지위와 권리 의무를 포괄적으로 승계합니다. 이 사건에서 망인 E의 사망으로 그의 딸인 원고 A가 임차인 지위를 승계한 것이 이에 해당합니다. 민법 제618조(임대차의 의의)는 임대차 계약의 기본 원칙을 규정하고 있으며, 본 사건의 임대차 계약도 이 조항의 적용을 받습니다. 민법 제639조(묵시의 갱신)에 따라 임대차 기간 만료 후 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하고 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 됩니다. 다만, 기간은 정함이 없는 것으로 보며, 이 사건 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 오던 중이었다는 점이 이 조항에 근거합니다. 주택임대차보호법 제3조의6(임차권등기명령)은 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 합니다. 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있으며, 원고 A가 임차권등기명령을 받은 것이 이 조항에 따른 것입니다. 임대차 보증금은 임대차 계약 종료 후 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임대차 관계상의 채무(미지급 차임, 공과금, 원상회복 비용 등)를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 보증금 반환 시에는 이러한 채무액을 공제한 잔액이 반환됩니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)는 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 지연손해금률은 연 12%로 정하도록 규정하고 있습니다. 법원이 피고들에게 연 12%의 지연손해금을 지급하도록 한 것은 이 법에 근거합니다.

참고 사항

임대차 계약 중 임차인이 사망하면 상속인이 임차인의 지위와 권리 의무를 포괄적으로 승계합니다. 따라서 사망 사실을 임대인에게 명확히 알리고 계약 종료 여부 및 향후 절차를 논의해야 합니다. 계약 해지 의사는 내용증명과 같이 증거가 남는 서면이나 문자 메시지 등 기록이 남는 방식으로 전달하는 것이 좋습니다. 월 차임 감액과 같은 중요한 계약 조건의 변경은 반드시 서면으로 합의하거나, 녹취록 등 명확한 증거를 남겨두어 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방해야 합니다. 임대차 보증금에서 공제될 수 있는 미납 차임, 공과금 등의 내역은 정확히 확인하고, 관련 영수증이나 납부 내역 등 증빙 자료를 확보하는 것이 중요합니다. 주택에서 퇴거하기 전에는 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 유지하는 것이 중요하며, 이는 보증금을 안전하게 돌려받기 위한 필수적인 절차입니다.