채권/채무
지식산업센터 분양 계약을 체결하고 중도금 대출까지 받은 원고가, 분양 계약이 무효 또는 취소·해제되었으니 이에 따른 중도금 대출 채무도 존재하지 않음을 확인해달라고 은행을 상대로 소송을 제기했으나, 법원은 원고의 청구를 기각하며 대출 채무가 여전히 유효하다고 판단한 사건입니다.
원고 A는 2022년 5월 4일 G 시행사 등과 총 915,600,000원에 'C 지식산업센터' 3개 호실(644호, 645호, 646호)에 대한 분양 계약을 체결하고 계약금 91,560,000원을 지급했습니다. 이후 2022년 6월 10일 피고 K은행과 여신한도금액 총 549,360,000원의 중도금 대출 계약을 맺었습니다. 원고는 시행사가 지식산업센터의 입주자격 제한에 대한 설명을 제대로 하지 않았고, 기대했던 임대수익이나 전매차익을 얻지 못했으며 높은 대출 이자로 손실만 입고 있다고 주장했습니다. 이에 원고는 2024년 8월 7일 시행사 등에 분양 계약의 무효, 취소 또는 해제를 통보하며 계약금 반환을 요구했습니다. 더 나아가 원고는 분양 계약이 무효 등으로 실효되었으므로, 이에 종속된 중도금 대출 계약도 함께 실효되어 대출 채무가 존재하지 않음을 확인해달라고 피고 K은행을 상대로 소송을 제기했습니다.
지식산업센터 분양 계약이 무효, 취소 또는 해제되었다고 주장될 때, 이와 연관되어 체결된 중도금 대출 계약의 채무도 자동으로 소멸하는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히, 분양 계약과 대출 계약이 독립적인 관계인지, 아니면 종속적인 관계인지에 대한 판단이 중요하게 다루어졌습니다.
법원은 원고의 주장을 받아들이지 않고 원고의 청구를 전부 기각했으며, 소송 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이에 따라 원고가 주장한 중도금 대출채무 원리금 50,000,100원은 여전히 존재한다고 보았습니다.
법원은 원고가 제출한 증거만으로는 분양 계약에 주장하는 무효, 취소 또는 해제 사유가 존재한다고 인정하기에 부족하다고 판단했습니다. 또한, 설령 분양 계약이 실효되었더라도, 원고와 피고 K은행 사이에 체결된 대출 계약은 분양 계약에 종속된 계약이 아니라 별개의 독립적인 계약이라고 보아 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 대출 계약 당시 작성된 각서 내용을 근거로 대출 계약이 독립적으로 체결되었다고 보았습니다.
부동산 분양 계약을 체결하기 전에는 계약 대상 부동산의 용도, 입주 자격 조건, 전매 제한, 임대 수익 보장 여부 등 모든 중요 정보를 시행사나 분양 대행사의 설명에만 의존하지 않고, 계약서와 관련 법령을 직접 확인하여 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히 지식산업센터와 같이 특정 법률('산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 등)의 적용을 받는 경우, 입주 가능 업종이나 자격 제한이 있을 수 있으므로 더욱 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 분양 계약과 함께 체결되는 중도금 대출 계약은 일반적으로 분양 계약과는 별개의 독립적인 계약으로 취급될 가능성이 높습니다. 따라서 분양 계약이 무효, 취소 또는 해제되더라도 대출 채무는 별도로 소멸하지 않고 유지될 수 있음을 인지하고, 분양 계약 해지 시 대출금 상환 계획도 함께 고려해야 합니다. 계약 과정에서 설명 부족, 기망, 또는 착오를 주장하려면 이러한 주장을 뒷받침할 수 있는 구체적이고 명확한 증거(녹취록, 서면 기록, 대화 내용 등)를 미리 확보해두는 것이 중요합니다. 민법 제104조에 따른 불공정한 법률행위를 주장하려면 단순히 거래상 불이익을 입었다는 사실만으로는 부족하며, 계약 내용이 현저하게 공정을 잃었고 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험 상태가 있었으며 상대방이 이를 이용하려는 의사(폭리 의사)가 있었다는 점을 모두 입증해야 합니다.
“자본시장, 금융, 지급결제, 디지털자산, 회사 분야 전문 변호사”
“자본시장, 금융, 지급결제, 디지털자산, 회사 분야 전문 변호사”
지식산업센터 분양에 관하여 업무협약에 따라 은행과 수분양자 간 중도금 대출계약이 이루어진 사안입니다. 분양계약의 무효, 취소 또는 해제로 인하여 분양계약에 부수하는 계약으로서 대출계약의 효력 또한 실효된다는 원고의 채무부존재 확인 청구에 대하여 피고 은행을 대리하여 중도금 대출계약은 분양계약의 효력과 관계없이 유지된다는 판결을 이끌어 낸 사안입니다. 중도금 대출계약은 수분양자와 시행사 등 간의 분양계약과는 당사자, 목적, 내용을 달리하는 별개의 계약의 계약이고, 이 사건 대출계약 내용 자체에 분양계약의 실효를 기한이익 상실 등 계약 내용으로 규율하고 있어 이 사건 대출계약은 분양계약의 효력과 관계없이 유효하게 존재한다는 판결의 내용입니다.
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