임대차 · 행정
주식회사 A는 건물주이고 주식회사 B는 이 건물에 사무실을 빌려 사용하던 임차인입니다. B는 2015년에 A와 임대차 계약을 맺고 사무실을 사용해왔으나, 계약 기간이 2020년 5월 31일로 만료되었습니다. B는 A의 전 대표이사였던 망 김중기 씨가 치매 증상으로 정상적인 의사결정이 어려웠던 시기인 2022년 1월 1일에 임대차 계약 기간을 2031년까지 연장하는 변경 계약을 직접 날인하여 체결했다고 주장했습니다. 그러나 법원은 망인의 건강 상태와 당시 상황 등을 고려할 때 망인이 직접 계약서에 날인했다고 보기 어렵고, 설령 계약이 체결되었다 하더라도 피고 대표이사 E가 양측을 모두 대리한 계약은 무효라고 판단하며, B는 A에게 사무실을 인도하고 그동안의 부당이득금을 반환해야 한다고 판결했습니다.
주식회사 A는 대전 소재 D빌딩의 소유자이자 임대인이며, 주식회사 B는 2015년부터 이 건물 13층의 일부 사무실을 임차하여 사용해왔습니다. 최초 임대차 계약은 2017년 5월 3일 만료되었고 2020년 5월 31일까지 묵시적으로 갱신되었습니다. 하지만 그 이후로 새로운 계약이 체결되지 않은 상황에서, A의 전 대표이사 김중기 씨가 사망하자 A는 B에게 사무실을 인도하고 밀린 임대료 상당의 부당이득을 청구했습니다. 이에 B는 A의 전 대표이사인 망 김중기 씨가 살아있을 때인 2022년 1월 1일에 임대차 계약 기간을 2031년 12월 31일까지 연장하는 변경 계약을 직접 날인하여 체결했으므로, 아직 계약이 유효하다고 주장하며 사무실 인도를 거부했습니다. 이 과정에서 A는 변경 계약이 체결되었다 하더라도 피고 대표이사 E가 양측을 대리한 계약은 무효이고, 망 김중기 씨는 당시 치매 등으로 정상적인 의사결정이 불가능한 상태였으므로 계약 자체가 무효라고 주장했습니다. 이 사건은 임대차 계약의 유효성, 특히 대표이사의 의사결정 능력과 대리권 문제로 인해 발생한 분쟁입니다.
이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.1. 기존 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었는지 여부입니다.2. 피고가 2022년 1월 1일에 망인(원고의 당시 대표이사)과 체결했다고 주장하는 임대차 변경 계약이 유효한지 여부입니다. 특히, 망인이 당시 정상적인 의사결정 능력이 있었는지, 또는 계약 체결 과정에서 쌍방 대리가 발생하여 계약이 무효가 되는지 여부입니다.3. 피고가 임대차 계약 종료 후에도 사무실을 계속 점유함으로써 얻은 부당이득을 원고에게 반환해야 하는지 여부입니다.
법원은 피고 주식회사 B가 원고 주식회사 A에게 사무실 16.03㎡를 인도하고, 2023년 10월 20일부터 사무실 인도 완료일까지 월 231,954원의 비율로 계산한 부당이득금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 모두 부담하며, 사무실 인도 부분은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.
법원은 원고와 피고 사이의 기존 임대차 계약은 기간 만료로 이미 종료되었고, 피고가 주장하는 임대차 변경 계약은 유효하다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히, 계약 당시 원고 대표이사였던 망인이 치매 및 섬망 증세로 정상적인 의사결정을 할 수 없었으므로, 망인이 직접 계약서에 날인했다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다고 보았습니다. 또한, 피고의 대표이사가 원고와 피고 양측을 모두 대리하여 계약을 체결했다는 주장은 쌍방 대리로서 무효이므로 그 자체로 이유가 없다고 판시했습니다. 따라서 임대차 계약이 적법하게 갱신되지 않았음을 확인하고, 피고는 해당 사무실을 원고에게 돌려주고 불법적으로 점유한 기간 동안의 월 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 결론지었습니다.
• 민법 제103조 (반사회질서의 법률행위): 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 합니다. 여기서는 직접적으로 적용되지는 않았지만, 계약 당사자의 의사능력 결여나 부당한 계약 체결 과정이 사회질서에 반한다고 볼 여지가 있습니다. • 민법 제106조 (사실인 관습): 법령 중 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정(임의규정)과 다른 관습이 있는 경우 당사자의 의사가 명확하지 않을 때 그 관습에 의한다는 조항입니다. 여기서는 임대차 계약의 묵시적 갱신 관습이 있으나, 기간 만료 후 재계약이 이루어지지 않았다는 점이 중요했습니다. • 민법 제118조 (본인, 대리인의 능력): 대리인은 행위능력자임을 요하지 않으나 본인은 대리행위에 대한 책임을 부담합니다. 다만, 대리권 없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인의 추인이 없으면 본인에 대하여 효력이 없습니다. 이 사건에서는 피고 대표이사 E가 원고와 피고를 모두 대리했다는 주장이 제기되었는데, 이는 민법 제124조 (자기계약 및 쌍방대리 금지)에 해당합니다. 대리인은 본인의 허락이 없거나 채무 이행을 제외하고는 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하거나 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못합니다. 쌍방 대리는 원칙적으로 무효이며, 이는 본인의 이익을 침해할 가능성이 크기 때문입니다. • 민법 제741조 (부당이득의 내용): 법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환해야 합니다. 이 사건에서 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었음에도 피고가 사무실을 계속 점유하고 사용한 것은 법률상 원인 없이 이익을 얻은 것이므로, 그 이익(월 차임 상당액)을 원고에게 반환해야 할 의무가 발생합니다. • 계약의 유효 요건 (의사 능력): 계약이 유효하려면 당사자가 계약의 내용을 이해하고 의사를 결정할 수 있는 능력(의사능력)을 가지고 있어야 합니다. 치매나 섬망 등으로 의사능력이 없는 상태에서 체결된 계약은 무효로 간주될 수 있습니다. 법원은 망인이 2022년 1월 1일경 정상적인 의사결정을 할 수 없는 상태였다고 판단하여, 망인의 직접 날인 주장을 배척했습니다.
• 계약 당사자의 의사능력 확인: 중요한 계약을 체결할 때는 계약 당사자가 정상적인 의사결정 능력을 가지고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 고령이거나 지병이 있는 경우, 치매나 섬망 등으로 인해 판단 능력이 저하될 수 있으므로 의료 기록이나 주변인 진술 등을 통해 신중하게 판단해야 합니다. 의사능력 없이 체결된 계약은 무효가 될 수 있습니다. • 묵시적 갱신 주의: 임대차 계약이 만료된 후 특별한 조치 없이 임대인과 임차인이 기존 관계를 유지하면 묵시적 갱신이 이루어질 수 있습니다. 그러나 묵시적 갱신 기간이 만료된 후에도 명확한 계약 연장이나 해지 통보 없이 계속 점유할 경우, 이는 부당이득이 될 수 있습니다. • 적정 임대료 기준: 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 건물을 계속 점유하는 경우, 점유 기간 동안 건물의 적정한 임대료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 주변 시세나 과거 계약 내용 등을 기준으로 적정 임대료를 산정할 수 있습니다. • 쌍방 대리 금지 원칙: 한 사람이 계약의 당사자 양쪽을 모두 대리하는 '쌍방 대리'는 원칙적으로 금지됩니다. 이는 이해 상충의 가능성이 매우 높기 때문입니다. 쌍방 대리로 체결된 계약은 무효가 될 수 있으므로, 대리인을 통한 계약 시에는 대리인의 대리권 범위와 대리 행위의 적법성을 철저히 확인해야 합니다. • 명확한 계약서 작성 및 보관: 임대차 계약 체결 시에는 임대차 보증금, 차임, 기간, 목적물 등 핵심 사항을 명확하게 기재하고 당사자의 서명이나 날인을 받은 계약서를 작성해야 합니다. 계약 변경 시에도 반드시 변경된 내용을 담은 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 내용을 명확히 추가하고 당사자들의 동의를 받아야 합니다.
