분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사부동산 매매/소유권
A 종중은 2012년과 2020년에 종중총회를 통해 토지 매도를 결의하고 여러 필지의 토지를 피고들에게 매도했습니다. 그런데 해당 총회 결의들이 후에 무효임이 법원 판결로 확정되자 A 종중은 피고들을 상대로 매매 계약을 무효화하고 소유권 이전등기 및 근저당권 설정등기를 말소하라는 소송을 제기했습니다. 법원은 첫 번째 매매 계약들에 대해서는 비록 총회 결의가 무효였으나, 오랜 기간 동안 매매가 유지되고 매수인이 소유자로 등기되어 점유해왔으므로 종중의 묵시적 추인과 등기부취득시효가 완성되었다고 판단했습니다. 두 번째 매매 계약에 대해서는 비록 총회 결의가 무효였으나, 종중이 이전에 운영위원회에 재산 처분 권한을 위임한 바 있어 운영위원회 결의에 따라 매매 계약이 유효하다고 보았습니다. 따라서 A 종중의 피고들에 대한 모든 청구를 기각했습니다.
A 종중은 2012년 12월 9일 제1 총회를 열어 종중 토지 3필지를 매도하기로 결의하고, 이후 2013년 1월 28일 피고 B에게 2필지를, 2014년 7월 9일 I, J, K에게 1필지를 매도했습니다. I, J, K는 나중에 피고 C, D에게 해당 토지 지분을 매도했고, E조합은 근저당권을 설정했습니다. 또한 A 종중은 2020년 11월 21일 제2 총회를 열어 다른 토지 1필지를 매도하기로 결의하고, 2021년 2월 24일 피고 F, G에게 해당 토지 지분을 매도했으며, H주식회사는 근저당권을 설정했습니다. 그러나 2015년 5월 19일 제1 총회 결의가 무효임이 확정되었고, 2024년 12월 11일 제2 총회 결의가 무효임이 확정되자 A 종중은 이 무효 확정을 근거로 피고들에게 소유권 이전등기 및 근저당권 설정등기의 말소를 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.
종중 총회 결의가 무효로 확정된 경우, 이를 기초로 한 종중 재산 매매 계약의 유효성이 유지될 수 있는지 여부가 쟁점이었습니다. 특히 장기간이 경과한 매매에 대해 묵시적 추인이나 등기부취득시효가 인정될 수 있는지, 그리고 종중 총회가 아닌 운영위원회 결의만으로 종중 재산 처분이 유효할 수 있는지 여부가 중요한 판단 기준이 되었습니다.
원고 A 종중의 피고들에 대한 모든 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다.
법원은 A 종중의 총회 결의가 무효로 확정되었음에도 불구하고, 첫 번째 토지 매매 계약들(별지 목록 제1, 2, 3항 토지)의 경우 매매 후 10년 가까이 지났고 관련 분쟁이 종중 내부 문제에 불과하여 외부 매수인들에게 매매의 효력을 부인하는 의사를 표시하지 않은 점, 거래 안정의 필요성을 고려하여 A 종중의 묵시적 추인이 인정된다고 보았습니다. 또한, 피고 B이 10년 이상 소유자로 등기되어 평온하고 공연하게 점유한 것으로 추정되므로 등기부취득시효가 완성되었다고 판단했습니다. 두 번째 토지 매매 계약(별지 목록 제4항 토지)의 경우, 비록 해당 총회 결의도 무효였으나, A 종중이 과거 총회에서 부동산 매각 권한을 운영위원회에 위임했으므로 운영위원회의 결의에 따라 해당 매매 계약은 유효하다고 판단하여, A 종중의 청구를 모두 기각했습니다.
본 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.
묵시적 추인: 어떤 법률 행위에 하자가 있음을 알았거나 알 수 있었음에도 불구하고, 상당한 기간 동안 해당 행위를 긍정하는 것으로 볼 수 있는 행동이나 상황이 지속될 경우, 그 하자가 치유되어 유효한 행위로 인정하는 법리입니다. 본 사건에서는 종중이 총회 결의의 무효를 인지했음에도 장기간 매매 계약의 효력을 다투지 않아 묵시적 추인이 인정되었습니다.
민법 제197조 제1항 (점유의 태양): 이 조항은 점유자는 '소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다'고 규정하고 있습니다. 이는 점유자가 스스로 소유권을 가지고 있다고 믿고, 남에게 방해받지 않고 드러나게 점유했다는 사실을 법적으로 인정해 주는 것으로, 등기부취득시효와 같은 제도에서 점유의 요건을 충족시키는 데 중요한 역할을 합니다.
민법 제245조 제2항 (등기부취득시효): 이 조항은 '부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실 없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다'고 규정하고 있습니다. 이는 등기 명의자가 10년간 등기를 유지하고 실제 점유도 앞서 언급된 요건을 충족하면, 진정한 소유자가 아니더라도 소유권을 취득하게 되는 제도입니다. 본 사건에서 피고 B이 이 요건을 충족하여 해당 토지의 소유권을 인정받았습니다.
종중 총회와 운영위원회의 권한 위임: 종중 재산의 처분과 같은 중요한 사항은 일반적으로 종중 총회의 결의사항입니다. 그러나 종중 규약이나 종중 총회의 명시적인 의결을 통해 특정 사안(예: 부동산 매매)에 대한 권한을 운영위원회와 같은 하부 조직에 적법하게 위임한 경우에는 운영위원회의 결의만으로도 유효한 처분 행위가 될 수 있습니다. 본 사건의 제4 매매계약이 이 원칙에 따라 유효로 판단되었습니다.
종중이나 기타 단체가 재산을 처분할 때에는 반드시 적법한 절차와 총회 또는 운영위원회 의결을 거쳐야 합니다. 만약 총회 결의에 하자가 있어 무효로 확정되더라도, 매매 계약이 장기간 유지되고 매수인이 선의로 등기를 유지하며 점유한 경우라면, 단체의 묵시적 추인이 인정되거나 매수인의 등기부취득시효가 완성되어 소유권을 인정받을 수 있습니다. 특히, 10년 이상 소유자로 등기되어 평온하고 공연하게 점유했다면 등기부취득시효를 주장할 수 있습니다. 또한, 종중 규약이나 과거 총회 의결로 재산 처분 권한을 운영위원회와 같은 하부 조직에 명확하게 위임한 경우에는, 총회 결의 없이 운영위원회의 결의만으로도 해당 재산 처분이 유효할 수 있습니다. 내부적인 분쟁이나 결의 무효가 있더라도, 외부 거래 상대방에게 즉시 무효를 주장하며 대응하지 않으면 시간이 흐른 뒤에는 법적으로 유효하게 인정될 가능성이 높다는 점을 유의해야 합니다.
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