특수등기의 종류 및 개념

특수등기에는 강제경매 관련 등기, 임의경매 관련 등기, 예고등기, 중간생략등기, 중복등기, 명의신탁등기 등이 있습니다. 강제경매 관련 등기, 임의경매 관련 등기와 예고등기는 법원에서 등기소에 촉탁해 이루어지는 등기입니다. 중간생략등기, 명의신탁등기는 법률로 규제되는 등기입니다.

강제경매 개시결정 등기

• 채권자가 채무자 소유 부동산의 환가를 위한 경매신청과 함께 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출해 법원이 경매개시결정을 한 경우 법원이 등기소에 촉탁해 이루어지는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

강제경매 개시결정 말소등기

• 강제경매등기가 경매등기 전부터 또는 그 후에 어떠한 이유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

강제경매 경정등기

• 강제경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 전부터의 착오 또는 누락으로 인한 경우에 이를 시정할 목적으로 하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

강제경매 변경등기

• 강제경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생한 경우 이를 변경하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

경락(競落)에 의한 소유권 이전등기

• 경매에서 최고가를 적어 낙찰 받은 사람은 그 매각 허가가 확정된 후 잔금을 납부하면 그때부터 소유자가 되고, 소유권 이전등기에 필요한 서류를 첨부하여 해당 경매 법원에 그 등기를 신청할 수 있습니다.

• 경락에 의한 소유권 이전등기는 해당 법원이 등기소에 촉탁해서 이루어집니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

임의경매 개시결정 등기

• 저당권과 같은 담보권 실행을 위해 법원이 경매개시결정을 한 경우 촉탁으로 하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

임의경매 개시결정 말소등기

• 임의경매등기에 대해 매각 등의 사유로 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

임의경매 경정등기

• 임의경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 전부터의 착오 또는 누락으로 인한 경우에 이를 시정할 목적으로 하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

임의경매 변경등기

• 임의경매등기와 실체관계 사이의 불일치가 등기 후에 발생한 경우 이를 변경하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

  • 경매의 개념 및 절차, 경락에 의한 소유권 이전등기 신청 등에 관한 자세한 내용은 이 사이트의 『부동산경매』에서 확인할 수 있습니다.

중간생략등기의 개념

• "중간생략등기"란 부동산물권이 최초의 양도인으로부터 중간취득자에게, 중간취득자로부터 최종취득자에게 차례차례 이전되어야 함에도 그 중간취득자에의 등기를 생략하고 최초의 양도인으로부터 직접 최후의 취득자에게 이전하는 등기를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

  • 예컨대 A가 그의 소유 부동산을 B에게 매도하고, B는 자기 앞으로 이전등기를 하지 않은 채 그 부동산을 다시 C에게 매각한 경우 A로부터 직접 C에게 이전등기를 했다면, 이는 중간생략등기가 됩니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

중간생략등기에 대한 규제

가. 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 다음의 정해진 날 이후 그 부동산의 소유권을 다시 제3자에게 이전하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 경우에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제2항).

• 계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날

• 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날

나. 부동산의 소유권 이전계약을 체결한 자가 위의 정해진 날 전에 그 부동산을 다시 제3자에게 이전하는 계약을 체결한 경우 다음의 기간 내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다(「부동산등기 특별조치법」 제2조제3항).

• 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 내

• 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 내

다. 위반 시 제재

• 다음의 목적으로 위 가. 또는 나.의 규정을 위반한 자에게는 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금이 부과됩니다(「부동산등기 특별조치법」 제8조제1호).

  • 조세부과를 면하려는 목적

  • 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려는 목적

  • 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제한을 회피할 목적

• 등기권리자가 상당한 사유 없이 부동산의 소유권 이전계약에 따른 등기 신청을 게을리하여 위 가. 또는 나.의 기한까지 하지 않은 경우에는 과태료가 부과됩니다(「부동산등기 특별조치법」 제11조제1항).

• 다만, 등기권리자가 등기를 하도록 정해진 날로부터 3년 내에 소유권 이전등기를 신청하지 않은 경우 부동산 평가액의 100분의 30의 범위에서 과징금이 부과되는데, 이에 따라 과징금이 부과된 경우에는 과태료가 부과되지 않습니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제10조제1항).

중간생략등기의 효력

• 유효한 경우

  • 중간생략등기는 조세포탈과 부동산투기 등을 방지하기 위해 「부동산등기 특별조치법」으로 등기하지 않고 제3자에게 전매하는 행위를 일정 목적범위 내에서 형사처벌하도록 규정하고 있으나 이로써 순차 매도한 당사자 사이의 중간생략등기 합의에 관한 사법상 효력까지 무효로 한다는 취지는 아니므로 중간생략등기는 유효한 등기가 됩니다(대법원 1993. 1. 26. 선고, 92다39112 판결).

  • 최종 양수인이 중간생략등기의 합의를 이유로 최초 양도인에게 직접 중간생략등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의사합치가 필요하지만, 당사자 사이에 적법한 원인행위가 성립되어 일단 중간생략등기가 이루어졌다면 중간생략등기에 관한 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기가 무효라고 할 수는 없습니다(대법원 2005. 9. 29. 판결, 2003다40651 판결).

  • 지방자치단체인 갑이 공동주택용지를 주택건설사업자 을에게 매도하고, 주택건설사업자 을이 자기 앞으로 이전등기를 함이 없이 집합건물을 신축해 분양한 후 위 토지에 대한 소유권 이전등기절차를 경료하지 않고 있어 분양자들이 대지사용권을 취득하지 못하고 있는 경우 갑으로부터 분양자들에게 직접 이전등기를 할 수 없습니다(「부동산등기법」 제60조제1항 및 1996. 8. 28 제정, 「등기선례」 5-8).

• 무효인 경우

  • 토지거래허가구역 내의 토지가 토지거래허가 없이 소유자인 최초 매도인으로부터 중간 매수인에게, 다시 중간 매수인으로부터 최종 매수인에게 순차로 매도되었다면 각 매매계약의 당사자는 각각의 매매계약에 관해 토지거래허가를 받아야 합니다(대법원 1997. 11. 11. 선고, 97다33218 판결).

  • 설사 최종 매수인이 자신과 최초 매도인을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권 이전등기를 경료했다고 하더라도 중간 매수인이 토지거래허가를 받지 못했다면 이는 적법한 토지거래허가 없이 경료된 등기로서 무효입니다(대법원 1997. 11. 11. 선고, 97다33218 판결).

중복등기의 개념

• "중복등기"란 1필의 토지 또는 1동의 건물에 관해 1용지만 사용해야 함에도 불구하고 1개의 부동산에 2개 이상의 등기용지가 개설된 경우를 말합니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

  • 부동산에 이중으로 소유권 보존등기 신청을 한 경우 그 신청은 “사건이 등기할 것이 아닐 때”(「부동산등기법」 제29조제2호)에 해당해 각하됩니다(등기용어해설, 대법원인터넷등기소).

중복등기의 효력

• 동일 부동산에 경료된 각 소유권 보존등기가 그 부동산을 표상함에 부족함이 없는 것으로 인정되는 경우, 그 각 등기는 모두 공시의 효력을 가지게 되므로 뒤에 이루어진 소유권 보존등기는 중복등기에 해당해 선등기에 원인무효의 사유가 없는 한 원인무효가 됩니다(대법원 2002. 7. 12. 선고, 2001다16913 판결).

• 동일 부동산에 등기명의인을 달리해 중복된 소유권 보존등기가 마쳐진 후 중복된 소유권 보존등기에 터잡아 등기명의인을 달리한 소유권 이전등기가 각각 마쳐진 경우 각 등기의 효력은 소유권 이전등기의 선후에 의하여 판단할 것이 아니고, 그 소유권 이전등기의 바탕이 된 각 소유권 보존등기의 선후를 기준으로 판단해야 합니다. 이러한 법리는 위와 같은 중복된 등기부가 모두 멸실된 후 멸실 전의 등기를 회복시키는 중 회복된 소유권 이전등기가 중복된 경우에도 마찬가지로 적용됩니다(대법원 1998. 7. 14. 선고, 97다34693 판결).

명의신탁등기의 개념

• "명의신탁약정"이란 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자(실권리자)가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하고 그에 관한 등기(가등기 포함)는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제2조제1호).

명의신탁약정의 종류

• 등기명의신탁: 등기를 신청할 때 등기권리자 명의를 실권리자 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정(등기용어해설, 대법원인터넷등기소)

  • 3자 간의 등기명의신탁: A소유 부동산을 B가 매수하면서 C의 명의를 빌려 등기하기로 하는 약정

  • 명의신탁관계가 성립하기 위해 명의수탁자 앞으로 새로운 소유권 이전등기가 행해져야 하는 것은 아니므로, 부동산 소유자가 그 소유하는 부동산의 전부 또는 일부 지분에 관해 제3자(명의신탁자)를 위해 ‘대외적으로만’ 보유하는 관계에 관한 약정(명의신탁약정)을 하는 경우에도 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에서 정하는 명의신탁관계가 성립할 수 있습니다(대법원 2010. 2. 11. 선고, 2008다16899 판결).

  • 2자 간의 등기명의신탁: A가 소유하던 부동산을 B의 명의로 가장해 매매·증여하여 명의를 신탁하는 약정

• 계약명의신탁: 부동산매매계약 등을 체결할 때 매수인 등의 명의를 돈을 내는 사람의 명의로 하지 않고 타인명의로 하는 명의신탁약정(등기용어해설, 대법원인터넷등기소)

명의신탁등기의 효력

• 명의신탁약정 및 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동도 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제1항 및 제2항 본문).

• 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않습니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제2항 단서).

• 무효인 명의신탁약정 및 명의신탁등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조제3항).

위반 시 제재

• 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되는데, 이를 위반한 경우 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조제1항 및 제5조제1항제1호).

• 과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기해야 하는데, 이를 위반한 경우에는 경과 기간에 따라 다음과 같이 이행강제금이 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조제1항 본문 및 제2항).

  • 과징금 부과일부터 1년이 지난 경우: 부동산평가액의 100분의 10에 해당하는 금액

  • 과징금 부과일부터 2년이 지난 경우: 부동산평가액의 100분의 20에 해당하는 금액

• 다만, 부동산의 물권취득계약의 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않으며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기해야 합니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제6조제1항 단서).

• 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금이 부과됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제7조제1항제1호).