토지 임대차 종료 후 임대인이 무단으로 심은 나무 가져간 사건

원고 회사는 피고들에게서 임야를 임차하여 조경용 수목을 식재하고 육성했습니다. 원고가 차임을 연체하자 피고들은 임대차 계약을 해지하고, 계약서 조항을 근거로 수목 소유권이 자신들에게 있다고 주장하며 원고의 동의 없이 수목을 모두 굴취하여 처분했습니다. 원고는 해당 계약 조항이 무효이며 자신에게 소유권이 있다고 주장하며 손해배상을 청구했고 법원은 원고의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 피고들로부터 토지를 임차하여 조경용 수목을 식재하고 육성한 임차인 회사.
• 피고 B, C: 원고에게 임야를 임대한 임대인들.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 2014년 3월 15일 피고 B와 C로부터 세종특별자치시의 임야 10000㎡를 임차하여 조경사업에 필요한 수목을 식재했습니다. 원고는 2017년 3월 14일까지의 차임을 지급한 후 2019년 1월 15일에 120만 원만 지급하고 나머지 차임을 연체했습니다. 피고들은 2021년 3월 19일 원고에게 2기 이상의 차임 연체를 이유로 임대차 계약 해지를 통보하며 조경수를 수거해 가라고 요구했습니다. 그러나 약 한 달 뒤인 2021년 4월 14일, 피고들은 이 사건 계약서 제2조에 따라 조경수가 피고들 소유라고 주장하며 원고의 출입을 막고 조경수를 굴취하면 절도죄에 해당한다고 통보했습니다. 이후 피고들은 2021년 11월경 원고의 동의 없이 이 사건 토지에 식재된 수목을 전부 굴취하여 처분했고, 원고는 이 사실을 뒤늦게 알게 되어 피고들에게 손해배상을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임차인이 식재한 수목의 소유권은 누구에게 귀속되는지, 지상물매수청구권을 배제하는 임대차 계약 조항의 효력은 유효한지, 임대인이 임차인의 동의 없이 수목을 임의로 처분한 행위가 불법행위에 해당하는지, 손해배상의 범위는 어떻게 산정해야 하는지.

법원의 판단

피고들은 공동하여 원고에게 80,150,000원 및 이에 대한 2022년 1월 1일부터 2023년 11월 7일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었으며, 소송비용의 3/10은 원고가, 나머지는 피고들이 부담합니다. 위 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임대차 계약에 따라 임차인인 원고가 식재한 수목은 토지에 부합되지 않고 원고에게 소유권이 있다고 판단했습니다. 또한 임대차 계약서의 '임차기간 경과 후 임차인은 지상에 남아있는 물건에 대한 권리를 포기하며, 그 권리는 임대인에게 귀속된다'는 조항은 임차인의 지상물매수청구권을 배제하는 약정으로서, 민법 제652조에 따라 임차인에게 불리하여 효력이 없다고 보았습니다. 따라서 피고들이 소유자인 원고의 동의 없이 수목을 굴취하여 처분한 것은 원고의 재산권을 침해한 불법행위에 해당한다고 판단했습니다. 손해배상액은 감정 결과 114,500,000원으로 산정되었으나, 감정의 추정 의존도를 고려하여 민사소송법 제202조의2에 따라 감정액의 70%인 80,150,000원으로 인정되었습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제256조(부동산에의 부합): 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득하지만, 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 않습니다. 이 판례에서는 임대차 계약에 따라 토지에 식재된 수목은 토지에 부합되지 않고 이를 식재한 임차인에게 소유권이 귀속된다고 보았습니다. 민법 제643조(임차인의 지상물매수청구권): 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차가 기간 만료로 종료된 경우, 임차인은 건물, 공작물이나 수목 등 지상물이 현존할 때 임대인에게 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있습니다. 민법 제652조(강행규정): 민법 제643조는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 규정하고 있습니다. 본 사건에서 임차인의 지상물매수청구권을 배제하는 계약 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 간주되어 무효가 되었습니다. 민사소송법 제202조의2(자유심증주의의 예외): 손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해액을 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우, 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사 결과를 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상액으로 정할 수 있습니다. 본 판례에서는 수목 감정 결과가 추정에 의존하는 부분이 많아 해당 조항을 적용하여 감정액의 70%를 손해액으로 인정했습니다. 불법행위 책임: 타인의 재산권을 위법하게 침해하는 행위는 민법상 불법행위를 구성하며, 그로 인해 발생한 손해에 대해 배상할 책임이 있습니다. 임대인이 임차인 소유의 수목을 동의 없이 굴취하여 처분한 행위가 이에 해당합니다.

참고 사항

토지를 임차하여 나무나 건물을 심거나 지을 경우, 임대차 계약서에 명확한 소유권과 처분 방안을 명시해야 합니다. 특히, 임차인이 지상에 식재한 수목은 특별한 사정이 없는 한 임차인의 소유로 인정됩니다. 민법 제643조의 지상물매수청구권은 임차인의 권리를 보호하기 위한 강행규정으로, 이 권리를 임차인에게 불리하게 배제하는 계약 조항은 민법 제652조에 따라 무효가 될 가능성이 큽니다. 임대차 계약 종료 시, 임차인이 설치한 지상물이나 식재한 수목의 처리에 대해 임대인과 임차인이 합의에 이르지 못하더라도, 임대인이 임의로 임차인의 재산을 훼손하거나 처분하는 행위는 불법행위가 될 수 있습니다. 계약 해지나 목적물 반환 시에는 내용증명 등을 통해 양측의 의사를 명확히 하고, 현재 상태를 증빙할 수 있는 사진이나 영상을 확보하는 것이 좋습니다.