건물 매매대금 미지급과 건물 인도 지연 손해배상 판결

성년후견인인 배우자가 대리하여 건물과 토지를 매도하는 과정에서, 실제 매매대금이 얼마인지에 대한 당사자들의 주장이 엇갈리고, 건물 인도 지연 및 여러 하자로 인한 손해배상 공제 주장이 맞섰던 사건입니다. 법원은 실제 매매대금을 27억 7천만 원으로 인정하면서도, 매수인이 주장한 2층 건물 인도 지연에 따른 손해배상액만을 일부 인정하여, 매수인이 매도인에게 미지급 매매대금 중 234,079,453원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 건물 및 토지의 원래 소유자로, 성년후견 개시 심판을 통해 배우자 B이 성년후견인으로 선임되어 매매 계약을 대리했습니다.
• 원고 B: 원고 A의 성년후견인이자 배우자로, 원고 A을 대리하여 이 사건 토지 및 건물의 매매 계약을 진행하고 소송을 제기했습니다.
• 피고 D, E, F, G: 원고 A으로부터 이 사건 토지 및 건물을 매수한 사람들로, E, F, G은 D의 외손자녀들입니다. 매매대금 지급 의무를 부담하는 당사자들입니다.

분쟁 상황

원고 A은 성년후견인인 배우자 B의 대리 하에 피고들에게 건물과 토지를 매도하기로 계약했습니다. 이 과정에서 성년후견 개시 심판 및 법원의 매각 처분명령 절차가 지연되고 매수인이 변경되는 등의 사유로 총 6차례에 걸쳐 매매계약서가 작성되었습니다. 이 계약서들 중에는 매매대금을 27억 7천만 원으로 기재한 것과 30억 원으로 기재한 것이 혼재되어 실제 매매대금에 대한 분쟁이 발생했습니다. 원고 측은 30억 원을 기준으로 미지급 매매대금 4억 8천만 원을 청구했으며, 피고 측은 실제 매매대금은 27억 7천만 원이며, 매도인이 건물 일부(2층, 5층)를 제때 인도하지 않았고, 건물 누수, 폐기물 처리, 관리비, 재산세, 지하 임차인 문제 등으로 발생한 손해를 미지급 매매대금에서 공제해야 한다고 주장하며 대금 지급을 거부하여 법적 다툼으로 이어졌습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 매매 계약서가 여러 차례 작성되었는데, 실제 매매대금은 27억 7천만 원인지 또는 30억 원인지의 여부.
2. 매도인(원고)이 건물 일부(2층, 5층) 인도를 지연한 것에 대한 손해배상 책임 및 그 금액.
3. 매도인이 건물 누수, 폐기물 처리, 관리비, 재산세, 임차인 관련 문제 등에 대해 손해배상 책임이 있는지의 여부.

법원의 판단

1. 피고들은 공동으로 원고 A에게 234,079,453원 및 이에 대해 2019년 7월 2일부터 2023년 11월 23일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 금액을 지급해야 합니다.
2. 원고 A의 피고들에 대한 나머지 청구와 원고 B의 피고들에 대한 청구는 각각 기각되었습니다.
3. 소송비용은 원고 A과 피고들 사이에 발생한 부분의 50%는 원고 A이, 나머지는 피고들이 각각 부담하며, 원고 B과 피고들 사이에 발생한 부분은 원고 B이 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 성년후견인인 원고 B이 원고 A을 대리하여 피고들과 매매 계약을 체결했으나, 여러 차례 작성된 계약서 중 30억 원으로 기재된 계약서는 은행 대출을 위한 형식적인 '업계약서'에 불과하며 실제 매매대금은 27억 7천만 원으로 합의되었다고 판단했습니다. 피고들이 이미 지급한 계약금, 승계한 근저당권 채무, 임대차보증금 등을 제외한 미지급 매매대금은 2억 5천만 원으로 산정되었습니다. 이후 피고들의 주장을 검토한 결과, 2층 건물 인도 지연으로 인한 손해배상액 15,920,547원만 인정되었고, 5층 인도 지연, 누수, 폐기물 처리, 관리비 및 재산세, 임차인 관련 손해 주장은 증거 부족 또는 매도인의 책임 범위가 아니라는 이유로 배척되었습니다. 따라서 최종적으로 미지급 매매대금 2억 5천만 원에서 인정된 손해배상액을 공제한 234,079,453원을 피고들이 원고 A에게 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. 원고 B은 대리인으로서 계약 당사자가 아니므로 B의 청구는 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제563조 (매매의 의의) 및 계약의 해석 원칙: 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 계약을 해석할 때에는 당사자들이 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명확하게 밝혀야 합니다. 이 사건에서는 여러 계약서 중 당사자들의 진정한 의사가 '업(up)계약서'가 아닌 27억 7천만 원을 매매대금으로 하는 것이었다고 판단하여 실제 매매대금을 확정했습니다.
2. 민법 제587조 (과실의 귀속, 대금의 이자) 및 채무불이행으로 인한 손해배상: 매매계약 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 합니다. 매도인이 계약에 따른 목적물 인도 의무를 지연하여 매수인에게 손해가 발생하면 매도인은 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 본 사건에서는 2층 건물 인도 지연에 대한 손해배상 특약이 유효하게 인정되어 매도인의 책임이 발생했습니다.
3. 민법 제949조의2 (성년후견인의 처분행위와 가정법원의 허가): 성년후견인이 피성년후견인의 재산의 종류 또는 액수에 비추어 중요한 재산에 관한 행위를 할 때에는 가정법원의 허가를 받아야 합니다. 이 사건에서 성년후견인 B가 원고 A의 부동산을 매각하기 위해 법원의 처분명령을 받은 것은 적법한 절차이나, 처분명령 신청 시 제출한 서류가 반드시 실제 계약 내용을 확정하는 것은 아니라고 판단되었습니다.
4. 손해배상액의 공제 및 상계: 채무 불이행으로 인해 발생한 손해는 채권자가 입증해야 하며, 계약서에 명시된 특약에 따라 손해배상액을 매매대금에서 공제하거나 상계할 수 있습니다. 그러나 손해의 발생 사실과 그 금액을 명확히 입증하지 못하거나, 매도인의 책임 범위에 해당하지 않는다면 손해배상 청구는 인정되지 않습니다.

참고 사항

1. 계약서 작성의 명확성: 부동산 매매 시 여러 차례 계약서를 작성하거나, 대출 등의 목적으로 실제와 다른 '업(up)계약서'를 작성할 경우, 실제 계약 내용에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 모든 당사자가 합의한 최종 계약서 한 부만을 명확하게 작성하고 서명 날인하는 것이 중요하며, 특히 부동산 거래에서는 실거래가액과 다른 계약서는 추후 법적 분쟁 및 세금 문제의 소지가 될 수 있습니다.
2. 성년후견인 대리 계약의 절차 준수: 성년후견인이 피성년후견인의 재산을 처분할 때에는 반드시 가정법원의 처분명령을 받아야 합니다. 이 과정에서 법원에 제출되는 서류와 실제 계약 내용이 일치하는지 주의해야 합니다. 법원에 제출된 서류가 반드시 실제 계약 내용을 확정하는 것은 아닐 수 있습니다.
3. 부동산 인도 의무 이행 확인: 매매 계약 시 부동산의 인도 시점과 상태에 대한 명확한 특약을 두어야 합니다. 특히 무단점유자나 임차인으로 인한 인도 지연 가능성이 있다면, 이에 대한 손해배상 기준 및 처리 주체를 구체적으로 명시하는 것이 좋습니다. 인도 시점에는 반드시 현장 확인을 통해 특약사항 이행 여부를 점검하고, 문제가 있다면 즉시 기록하고 상대방에게 통보하여 증거를 확보해야 합니다.
4. 매매 물건의 상태 확인 및 책임 범위 명확화: 매수인은 계약 전 매매 물건의 상태를 충분히 확인하고, 발견된 하자나 예상되는 문제(누수, 폐기물 등)에 대해 매도인의 책임 범위를 계약서에 명확히 명시해야 합니다. '현 상태 확인 후 계약 체결'과 같은 문구는 매수인이 하자를 인지하고 계약했음을 의미할 수 있어, 추후 하자 담보책임 주장이 어려울 수 있습니다.
5. 세금 및 공과금 부담 주체 명확화: 재산세와 같은 세금은 과세기준일(매년 6월 1일)의 소유자에게 납세의무가 있습니다. 매매 시 잔금 지급일을 기준으로 세금 부담을 어떻게 나눌지 계약서에 구체적으로 명시하지 않으면 통상적인 관행에 따르게 되므로, 특별히 다른 합의가 있다면 명확히 해야 합니다.