손해배상
이 사건은 재개발조합이 당초 재개발 사업을 추진하다가 사업시행인가가 취소되자, 공동주택 미분양 대책으로 사업 방식을 지역주택조합 방식으로 전환하고 지역주택조합원을 모집한 후 다시 재개발사업으로 전환하는 과정에서 발생한 분쟁입니다. 지역주택조합 가입 계약을 체결했던 원고들은 재개발조합의 총회 결의가 무효로 판명되고, 피고들이 업무약정의 무효를 주장하며 보상을 거절하자, 피고들을 상대로 손해배상을 청구했습니다.
법원은 피고 재개발조합의 사업 방식 전환 관련 총회 결의가 적법한 의결 정족수를 갖추지 못해 무효라고 판단했습니다. 이에 따라 재개발조합의 약정 불이행을 원인으로 한 주위적 청구는 기각되었습니다.
하지만 피고 C(재개발조합의 조합장 및 지역주택조합추진위의 추진위원장)이 지역주택조합원 모집 과정에서 토지 확보 현황에 대해 허위 고지하거나 최소한 총회 의결 정족수 확인 의무를 소홀히 한 과실이 있다고 보아, 피고 C의 불법행위 책임을 인정했습니다. 또한 피고 재개발조합은 조합장 C의 직무와 관련된 불법행위에 대해 연대하여 손해를 배상할 책임이 있다고 판단했습니다.
다만 고의에 의한 불법행위 주장은 소멸시효 3년이 경과하여 기각되었고, 일반분양예상가와 지역주택조합원 분양가의 차액을 소극적 손해나 위자료로 인정하지 않았습니다. 최종적으로 피고들은 원고들이 납부한 조합원 납부금 중 일부(별지 인용금액표 기재 금액) 및 지연손해금을 연대하여 지급하라는 판결을 받았습니다.
피고 재개발조합은 대전 중구 D 일대에 주택재개발사업을 추진하다가 2015년 사업시행인가가 취소되자, 미분양 대책으로 2016년 3월 지역주택조합사업 방식으로 사업을 전환하기로 의결하고 업무대행사들과 약정을 체결했습니다. 이 과정에서 피고 C은 재개발조합의 조합장이자 (가칭)E지역주택조합추진위원회의 추진위원장을 겸직했습니다.
원고들은 2016년 5월부터 7월까지 E지역주택조합추진위와 조합가입계약을 체결하고 업무수임비 1천만 원과 분담금 일부를 납부했습니다. 당시 원고들은 토지 소유권이 '100% 확보되어 있다'는 고지를 받았습니다. 그러나 실제 토지사용승낙률은 3.48%에 불과했습니다.
이후 이 지역주택조합추진위는 2016년 8월, 토지사용승낙률 미달로 지역주택조합 설립 요건을 충족하지 못하자 재개발사업으로의 재전환을 의결했고, 피고 재개발조합도 2016년 10월 재개발사업으로 다시 전환하는 안건을 가결했습니다. 2017년 5월에는 재개발조합과 지역주택조합추진위 사이에 원고들의 권리 보장을 위한 업무약정이 체결되었습니다.
하지만 대전지방법원은 2019년 5월과 9월에 피고 재개발조합의 2016년 4월 9일자 총회 결의(사업 방식 전환 및 업무약정 추인)가 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻지 못해 무효라고 판단했습니다. 이로 인해 피고 재개발조합은 2019년 2월, 이 사건 업무약정들이 법률 검토 결과 적합하지 않다며 무효를 주장하고 원고들에 대한 보상을 거절했습니다.
이에 원고들은 피고 재개발조합의 약정 불이행과 피고 C의 기망 또는 과실에 의한 불법행위를 주장하며 피고들에게 손해배상을 청구하게 되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
재개발조합이 사업 방식을 변경하며 지역주택조합원을 모집한 후 다시 사업 방식을 전환하는 과정에서 발생한 분쟁에서, 법원은 재개발조합의 총회 결의가 무효이므로 약정불이행에 따른 손해배상 청구는 기각했습니다. 그러나 조합장 C이 조합원 모집 과정에서 허위 고지하거나 주의 의무를 소홀히 한 과실로 인해 원고들에게 손해를 입혔다고 보고, 피고 재개발조합과 조합장 C이 연대하여 원고들에게 납부금 중 일부를 배상할 책임이 있다고 판결했습니다. 이 판결은 조합 사업 방식 전환 시 조합원의 이해관계 보호와 조합 임원의 책임 범위를 명확히 보여주는 사례입니다.
이 판결에서 적용되거나 논의된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
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