부동산 매매/소유권
원고 A와 B는 2021년 10월 29일 망 C로부터 대전 서구 F 대지 447.3㎡를 11억 6천만 원에 매수하고 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 이후 원고들은 망 C와 임대차 계약을 맺었으나, 망 C가 사망하자 그 상속인들이 매매계약 당시 망 C가 중증 치매 상태로 의사 무능력이었으므로 계약이 무효라고 주장하며 소유권 이전등기 말소를 청구했습니다. 상속인들 간에도 계약 유효성에 대한 입장이 엇갈려 소송이 복잡해졌으며 법원은 이에 대한 판단을 내렸습니다.
망 C는 2021년 10월 29일 원고들에게 토지를 매도하고 임대차 계약을 맺었으나 이후 사망하였습니다. 망 C의 자녀들은 망 C가 계약 당시 중증 치매로 의사 능력이 없었다고 주장하며 소유권 이전등기 말소를 요구했습니다. 피고 N, O, I, E은 매매계약 무효를 근거로 토지 인도 청구 기각 및 소유권 이전등기 말소 반소를 제기한 반면 피고 G, P은 계약이 유효하다는 원고들의 주장을 인정했습니다. 피고 E은 망 C의 며느리로 토지를 병원 주차장으로 사용 중이었습니다. 이 사건은 매매계약의 유효성, 토지 점유 및 사용, 매매대금 반환 그리고 부당이득 반환 등 여러 쟁점을 포함하고 있습니다.
망 C가 토지 매매 및 임대차 계약 당시 '의사무능력' 상태였는지 여부와 이에 따른 계약의 효력 판단, 의사무능력으로 계약이 무효일 경우의 매매대금 반환 및 소유권 이전등기 말소의 범위와 동시이행 여부, 그리고 토지 공유 관계에서 토지 인도 및 부당이득 반환 청구의 적법성 등이 주요 쟁점입니다.
법원은 망 C의 상속인들 중 N, O, I에 대해서는 망 C가 계약 당시 의사무능력 상태였다고 판단하여 매매 및 임대차 계약이 무효라고 보았습니다. 이에 따라 N, O, I은 원고들로부터 각 1억 1,600만 원을 지급받음과 동시에 각자의 상속 지분에 해당하는 소유권 이전등기 말소 절차를 이행해야 하며, 원고들에게 토지 사용에 따른 부당이득(총 25,981,232원 및 점유 상실일까지 월 956,774원)을 공동하여 일부 반환해야 합니다. 반면, 망 C의 다른 상속인인 G, P에 대해서는 그들이 망 C의 의사능력을 인정하여 계약이 유효하다고 자백했으므로 이들에 대한 계약은 유효하다고 판단했습니다. 따라서 G, P에 대한 원고들의 청구와 P의 반소 청구는 기각되었습니다. 피고 E은 과반수 지분권자인 N, O, I의 허락을 받아 토지를 사용하는 것이므로 원고들의 E에 대한 토지 인도 및 부당이득 반환 청구는 기각되었습니다.
법원은 치매 환자의 부동산 매매 계약 효력을 판단함에 있어 당사자(상속인)의 주장에 따라 개별적으로 효력을 달리 인정하는 복합적인 판결을 내렸습니다. 계약 당시 망 C가 의사무능력이었다고 인정된 상속인들에 대해서는 매매계약이 무효로 판단되었으나 이를 인정한 상속인들에 대해서는 계약이 유효하다고 판단되어 부동산의 공유 관계가 형성되고 그에 따른 권리 의무가 확정되었습니다.
민법 제9조(성년후견의 개시)는 질병, 노령 등으로 인해 사무 처리 능력이 지속적으로 결여된 사람에게 성년후견을 개시할 수 있도록 합니다. 본 사건에서 망 C에 대한 성년후견 개시 심판 진행은 의사무능력을 판단하는 중요한 근거가 되었습니다. 판례상 의사 능력이 없는 상태에서 이루어진 법률 행위는 무효로 보며 이는 계약 체결 당시 자신의 행위의 의미나 결과를 합리적으로 판단할 수 있는 정신적 능력이 없었다는 것을 의미합니다. 민사소송법 제150조 제2항(자백간주)에 따라 당사자가 상대방의 주장 사실을 명백히 다투지 아니하면 자백한 것으로 간주될 수 있으며 민사소송법 제288조(자백의 구속력)는 자백한 사실은 법원을 구속하여 증명 없이 인정하게 합니다. 이는 피고 G, P이 망 C의 의사능력을 인정한 것이 유효한 계약 판단의 근거가 된 이유입니다. 민법 제193조(상속으로 인한 점유권의 이전)에 의해 망 C의 사망 후 그 상속인인 N, O, I은 망 C의 간접점유자 지위를 승계했습니다. 민법 제265조(공유물의 관리)는 공유물의 관리에 관한 사항을 공유자 지분의 과반수로 결정하도록 규정하고 있어 피고 N, O, I이 과반수 지분권자로서 토지 사용을 허락한 것이 피고 E의 적법한 점유를 뒷받침했습니다. 민법 제201조(점유자와 과실)는 선의 점유자가 점유물의 과실을 취득할 수 있도록 하는데 본 사건에서는 원고들이 과반수 지분권자의 허락을 받은 피고 E에게 이 조항에 따른 부당이득 반환 청구를 할 수 없다고 판단되었습니다. 또한 법률상 원인 없이 이익을 얻은 경우 이를 반환해야 하는 부당이득 반환 의무(민법 제741조)와 계약이 무효일 때 주고받은 급부가 동시이행 관계에 있다는 원칙이 적용되어 매도인의 매매대금 반환 의무와 매수인의 소유권이전등기 말소 의무가 동시에 이행되어야 한다고 판단되었습니다.
고령자나 질병 등으로 의사 능력이 의심되는 경우 계약을 진행하기 전 반드시 성년후견 제도 등을 통해 법적 대리인을 선임해야 합니다. 의사무능력 상태에서 이루어진 계약은 무효가 될 수 있으며 그 입증은 의료 기록, 당시 행동 기록, 주변인 증언 등 객관적 증거가 중요합니다. 여러 사람이 한 토지를 공유하는 경우 공유물 관리에 관한 사항은 지분 과반수의 동의가 필요하므로 소수 지분권자는 과반수 지분권자의 적법한 관리 행위에 이의를 제기하기 어렵습니다. 계약이 무효로 판단되면 주고받은 매매대금 등은 반환되어야 하며 금전 이득은 소비 여부와 관계없이 현존하는 것으로 추정되므로 이득이 현존하지 않음을 주장하는 측에서 이를 입증해야 합니다. 망인의 법률 행위에 대한 상속인들의 입장이 다를 경우 소송 결과가 상속인 개개인에게 다르게 적용될 수 있음을 유의해야 합니다.
