대전 지역 아파트 건설 사업계획 승인 무효 다툼

이 사건은 지역주택조합의 아파트 건설 사업계획 승인과 관련하여 한 토지 소유자가 사업계획 승인 고시 및 변경 승인 고시의 무효 확인을 구한 사건입니다. 원고는 조합 설립 인가, 변경 인가 및 사업계획 승인 과정에서 인가필증 직인 누락, 토지 사용권원 미확보, 건설 예정 세대수 변경 절차 위반, 그리고 지구단위계획 결정 의제 시 주민 의견 청취 및 토지 소유자 동의 절차 미준수 등 여러 하자가 있어 해당 처분들이 무효라고 주장했습니다. 법원은 원고의 주장을 모두 기각하고, 사업계획 승인 및 변경 승인 처분이 적법하다고 판단한 원심 판결을 유지하여 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 주택건설사업계획의 대상 부지에 포함된 토지 244㎡의 소유자로, 자신의 토지 중 192.8㎡가 도로로 편입된 사실을 알게 된 후 이 사건 소송을 제기했습니다.
• 피고 대전광역시장: D지역주택조합의 주택건설사업계획을 승인하고 고시한 행정기관입니다.
• 피고 대전광역시 대덕구청장: D지역주택조합의 설립 인가 및 변경 인가를 승인하고, 주택건설사업계획 변경 승인을 고시한 행정기관입니다.
• 피고보조참가인 D지역주택조합: 대전 대덕구 일원에 공동주택을 신축하려는 지역주택조합으로, 이 사건 사업계획의 주체입니다.

분쟁 상황

D지역주택조합은 대전 대덕구 일원에 공동주택 신축을 위해 대전광역시 대덕구청장으로부터 조합 설립 인가를 받았습니다. 이후 조합은 건설 예정 세대수 및 대지면적을 변경하는 조합 변경 인가를 받고, 대전광역시장에게 공동주택 신축 사업계획 승인을 신청하여 최종적으로 745세대 규모의 사업계획 승인을 받았습니다. 이 사업계획 승인 과정에서 원고 소유의 토지 일부(244㎡ 중 192.8㎡)가 사업 부지 내 도로로 편입되는 사실을 알게 되자, 원고는 조합의 설립 인가 및 사업계획 승인 절차에 중대한 하자가 있다며 이들 처분의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, D지역주택조합의 설립 인가 및 변경 인가 과정에서 인가필증 직인 관련 하자, 주택건설대지의 사용권원 확보 미비, 건설 예정 세대수 변경 절차 위반 등 주장된 위법 사유가 실제로 존재하는지 여부입니다. 둘째, D지역주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 진행할 때 요구되는 95% 이상의 토지 소유권 확보 요건을 충족했는지, 특히 국·공유지에 대한 사용권원 확보가 적법하게 이루어졌는지 여부입니다. 셋째, 주택건설사업계획 승인으로 의제된 지구단위계획 결정 과정에서 토지이용규제법상 주민 의견 청취 절차나 국토계획법상 토지 소유자의 동의 요건이 필요한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 피고들에 대한 항소를 모두 기각하고, 항소 비용은 원고가 부담하도록 판결했습니다. 이는 제1심 판결과 동일하게 원고의 모든 주장을 받아들이지 않은 것입니다.

결론

법원은 D지역주택조합의 인가필증은 적법하게 교부되었으며, 주택조합설립 인가 요건인 토지 사용권원 확보는 '해당 주택건설대지' 면적의 80% 이상(등록사업자와 공동 시행 시 95% 이상)을 기준으로 하며, 건설 예정 세대수는 관련이 없다고 보았습니다. 또한 국·공유지에 대해서는 관리청의 매각 또는 양여 '확인 서류'만으로도 사용권원을 확보한 것으로 볼 수 있고, 이 사건 조합은 이 요건을 충족했다고 판단했습니다. 건설 예정 세대수 변경은 사업계획 승인 신청 후 협의 및 심의 과정에서 변경될 수 있으며, 그 결과에 맞춰 조합 변경 인가를 신청할 수 있어 절차상 하자가 없다고 보았습니다. 마지막으로, 주택건설사업계획 승인 시 도시·군관리계획 결정이 의제되는 경우, 주된 승인 절차에서 관련 행정청과의 협의를 거쳤다면 국토계획법이나 토지이용규제법상의 별도 주민 의견 청취나 토지 소유자 동의 절차는 필요 없다고 판단했습니다. 따라서 법원은 원고가 주장한 모든 하자가 인정되지 않거나, 설령 하자가 있더라도 사업계획 승인 자체를 무효로 할 정도는 아니라고 보아 원고의 청구를 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 중요한 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 지역주택조합 설립 및 사업계획 승인 요건 (구 주택법 제11조 제2항, 제21조 제1항 제1호):

• 조합 설립 인가 요건: 지역주택조합이 설립 인가를 받으려면 '해당 주택건설대지'의 80% 이상에 해당하는 토지의 '사용권원'을 확보해야 합니다. 여기서 '건설 예정 세대수'는 사용권원 확보 여부와 직접적인 관련이 없습니다.
• 사업계획 승인 요건: 주택건설사업계획 승인을 받으려는 자는 원칙적으로 해당 주택건설대지 전체의 소유권을 확보해야 합니다.
• 예외 (95% 소유권 확보)​: 다만, 지구단위계획 결정이 필요한 주택건설사업을 주택조합이 등록사업자와 공동으로 진행하는 경우에는 해당 대지면적의 95% 이상 소유권을 확보하면 됩니다.
• 국·공유지 확보 의제: 주택건설대지에 국·공유지가 포함된 경우, 해당 토지의 관리청이 그 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 '확인한 서류'를 사업계획 승인권자에게 제출하면 소유권을 확보한 것으로 간주합니다. 이 경우, 관리청의 '확정적인' 매각 또는 양여 의사까지는 필요 없으며, 매각·양여 '가능성'을 확인한 서류로도 충분합니다.
• 국·공유지 수의계약 매각: '국유재산법 시행령 제40조 제3항 제18호' 및 '공유재산 및 물품 관리법 시행령 제38조 제1항 제29호'에 따르면, 주택법에 따른 사업을 위해 국·공유지를 매각할 경우 특정 요건(국유지의 면적이 주택건립부지 전체 면적의 50% 미만 등)을 충족하면 수의계약으로 처분할 수 있습니다.

2. 인허가 의제 제도 (구 주택법 제19조 제1항, 제3항):

• 절차 간소화: 주택법은 주택건설사업의 효율적인 진행을 위해 사업계획 승인권자가 관계 행정청과 미리 협의한 사항에 한하여 그 승인처분 시 다른 법령에 따른 여러 인허가 등이 '의제'되도록 규정하고 있습니다.
• 의제된 인허가의 하자: 주된 인허가(이 사건에서는 주택건설사업계획 승인)가 취소되거나 무효가 되면 그에 따라 의제된 인허가(이 사건에서는 지구단위계획 결정)의 효력에도 영향을 미칠 수 있습니다. 그러나 의제 대상이 되는 처분(지구단위계획 결정)에 하자가 있더라도, 그것이 곧 주된 인허가(사업계획 승인) 자체의 위법 사유가 되는 것은 아닙니다. 즉, 의제 효과가 발생하지 않을 여지가 생길 뿐, 주된 승인 자체의 무효 사유가 되지는 않습니다.

3. 지구단위계획 결정 관련 절차 (토지이용규제법 제8조 제1항, 국토계획법 제26조, 제28조):

• 주민 의견 청취: '토지이용규제법 제8조 제1항'은 지역·지구 등 지정 시 주민 의견 청취를 의무화하고 있으나, '다른 법령 또는 자치법규에 주민 의견 청취 절차가 규정되어 있는 경우'에는 적용되지 않습니다. 주택법에 따라 주택건설사업계획 승인권자가 도시·군관리계획 결정권자와 협의를 거쳐 사업계획을 승인하면 국토계획법상의 도시·군관리계획 결정이 의제되므로, 이 경우 국토계획법 제28조 등에서 정한 별도의 주민 의견 청취 절차는 필요하지 않으며, 토지이용규제법상의 주민 의견 청취 절차도 거칠 필요가 없습니다.
• 토지소유자 동의 요건: '국토계획법 제26조'에 따라 주민이 도시·군관리계획 입안을 제안할 때 대상 토지 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 하지만, 주택법에 따른 주택건설사업계획 승인으로 도시·군관리계획이 의제되는 경우에는 이러한 입안 제안 단계의 동의 요건이 적용되지 않습니다.

참고 사항

1. 지역주택조합 가입 또는 토지 매매 시 확인 사항: 지역주택조합의 사업은 '주택법'에 따라 진행되므로, 조합원 가입이나 토지 매도 시 주택조합 설립 인가 및 사업계획 승인 요건이 충족되었는지 면밀히 확인해야 합니다. 특히 토지 사용권원 확보 비율(일반적으로 80%, 등록사업자 공동 시행 시 95%)은 핵심 요건입니다.
2. 국·공유지 포함 사업지의 경우: 사업 부지에 국·공유지가 포함된 경우, 해당 토지의 관리청(예: 국가철도공단, 한국자산관리공사)으로부터 '매각 또는 양여가 가능하다는 확인 서류'가 있으면 소유권을 확보한 것으로 간주될 수 있습니다. 다만, 이는 확정적인 매매 계약 체결과는 다른 개념이므로, 추후 실제 매입 과정에서의 진행 상황을 지속적으로 확인해야 합니다.
3. 사업계획 변경의 유연성 이해: 주택건설사업은 그 특성상 초기 계획과 실제 승인 과정에서 건설 예정 세대수, 대지면적 등이 변경될 수 있습니다. 중요한 것은 이러한 변경이 법적 절차(관계 부서 협의, 심의 등)를 거쳐 적법하게 이루어졌는지 여부이며, 변경된 내용에 따라 조합의 변경 인가 등 후속 절차가 진행될 수 있음을 인지해야 합니다.
4. 인허가 의제 제도의 이해: '주택법'에 따라 주택건설사업계획이 승인되면 '국토계획법'에 따른 지구단위계획 결정 등이 의제될 수 있습니다. 이 경우, 주택법상의 협의 절차를 거쳤다면 별도로 '국토계획법'이나 '토지이용규제법'에서 정한 주민 의견 청취나 토지 소유자 동의 같은 절차는 생략될 수 있습니다. 사업 진행 과정에서 어떤 법률이 우선적으로 적용되는지, 어떤 절차가 생략될 수 있는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
5. 행정심판 결정의 효력: 행정심판위원회의 재결은 해당 처분의 유무효를 판단하는 데 참고는 될 수 있으나, 법원의 확정판결과 같은 법적 기속력을 가지지는 않습니다. 따라서 행정심판 결과에 이의가 있다면 법원에 행정소송을 제기하여 다툴 수 있습니다.