대규모 상가 리모델링 후 개별 점포 소유권 분쟁 사건

1958년 준공된 □□□상가 건물이 2005년부터 2006년까지 대규모 리모델링을 거쳐 구조, 층수, 면적, 점포 수가 대폭 변경되었으나, 허가를 받지 못해 건축물대장과 등기부에 변경 내용이 반영되지 않았습니다. 원고들은 기존 구분건물 등기를 근거로 리모델링 후의 특정 점포에 대한 소유권을 주장하며 피고들에게 인도를 요구했습니다. 대법원은 기존 구분건물 등기가 구조상 독립성을 상실하여 무효이며, 공유지분 등기로서의 효력만 인정된다고 판단하여 원심 판결을 파기환송했습니다.

관련 당사자

• 원고들: 기존 상가 건물의 일부 구분건물 등기상 소유자들로, 리모델링 후 현황 점포의 인도를 주장하는 사람들
• 피고들: 리모델링 후 새로 구획된 점포들을 점유하고 있는 사람들

분쟁 상황

□□□상가 건물은 1958년 준공된 2층 건물이었습니다. 2002년 위험건축물로 판정받은 후 2005년 5월부터 2006년 6월경까지 대규모 리모델링 공사를 진행했습니다. 이 공사로 건물은 철근콘크리트 구조에서 철골콘크리트 구조로, 2층에서 4층으로, 면적이 1층 873.04㎡, 2층 702.75㎡에서 1층 및 2층 각 925㎡, 3층 및 4층 각 524.1㎡로 크게 증가했으며, 점포의 수도 기존 약 170개에서 증축 후 약 250개로 늘어났습니다. 그러나 리모델링 허가를 받지 못해 사용승인이 나지 않았고, 건축물관리대장과 등기부에는 이러한 변경 사항이 반영되지 않았습니다. 이후 원고들은 리모델링 전의 특정 구분건물의 등기상 소유자로서, 리모델링 후 현황상 해당 위치에 있는 것으로 보이는 피고들이 점유하고 있는 점포들의 인도를 요구하며 소송을 제기했습니다. 원고들은 자신들의 기존 구분건물 소유권이 리모델링 후의 점포에도 효력이 미친다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

대규모 리모델링으로 인해 건물의 구조, 면적, 층수 및 개별 점포의 구획이 대폭 변경되고 기존의 구조상 독립성을 상실했을 때, 리모델링 전의 구분건물 등기가 여전히 유효한 구분소유권 등기로서의 효력을 가지는지 여부와 만약 유효하지 않다면 해당 등기가 새로운 건물의 공유지분 등기로서 효력을 가질 수 있는지 여부.

법원의 판단

대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울중앙지방법원에 돌려보냈습니다 (환송).

결론

대법원은 대규모 리모델링으로 인해 기존 상가 건물의 구조, 면적, 층수 및 개별 점포의 구획이 현저하게 변경되어 기존 구분건물들이 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하고 완전히 새로운 건물로 일체화되었다고 판단했습니다. 따라서 원고들이 소유권을 주장하는 기존 구분건물의 등기는 그 자체로 무효이며, 리모델링으로 새로 생긴 건물 전체에 대한 '공유지분 등기'로서의 효력만 인정된다고 보았습니다. 이로써 원고들이 기존 등기를 근거로 리모델링 후의 특정 점포에 대한 개별 소유권을 주장하며 인도를 청구하는 것은 받아들여지지 않게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

구분소유권이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 각각 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 인정되는 소유권을 말합니다. 즉, 물리적으로 독립된 구조와 독립적으로 활용 가능한 용도를 모두 갖추어야 합니다. 대법원 판례에 따르면, 구분건물들 사이의 경계벽이 제거되는 등의 방법으로 각 구분건물이 건물로서의 독립성을 상실하여 일체화되고 새로운 하나의 건물이 되었다면, 기존 구분건물에 대한 등기는 합동으로 인하여 생겨난 새로운 건물 중에서 기존 구분건물이 차지하는 비율에 상응하는 '공유지분 등기'로서의 효력만 인정됩니다 (대법원 2010. 3. 22.자 2009마1385 결정). 다만, 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되었더라도 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고, 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것이며 그 복원이 용이하다면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수 없으며 등기도 여전히 유효합니다 (대법원 1999. 6. 2.자 98마1438 결정). 그러나 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없고, 구분소유권의 객체로서 적합한 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없으므로, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있더라도, 그 등기는 그 자체로 무효입니다 (대법원 2008. 9. 11.자 2008마696 결정 등). 본 사건의 경우, □□□상가 건물은 대규모 리모델링으로 기존 구분건물의 격벽이 사라지고 구조, 위치, 면적이 모두 변경됨으로써 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하여 완전히 새로운 건물로 일체화된 것으로 판단되었습니다. 또한 이 리모델링이 기존 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것이라거나 복원이 용이하다고 보기도 어려우므로, 기존 구분건물 등기는 무효이고 새로운 건물의 '공유지분 등기'로서의 효력만 인정된다는 법리가 적용되었습니다.

참고 사항

기존 건물이 대규모 리모델링이나 증개축을 거쳐 그 구조나 구획이 크게 변경될 경우, 기존의 구분건물 등기가 더 이상 유효한 개별 소유권 등기로 인정되지 않고 전체 건물의 공유지분으로 전환될 수 있습니다. 건물 현황과 건축물대장 및 등기부의 내용이 불일치할 경우, 실제 건물의 물리적 상태가 법적 권리 관계에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 특히 상업용 건물에서 여러 점포가 합쳐지거나 분할되는 등의 변경이 있을 때는 반드시 건축법규를 준수하여 사용승인을 받고 건축물대장 및 등기부의 표시변경등기를 마쳐야 합니다. 그렇지 않으면 소유권 행사에 큰 제약이 따르거나 분쟁의 소지가 됩니다. 건물의 구분소유권은 '구조상의 독립성'과 '이용상의 독립성'을 모두 갖추어야 인정되므로, 벽을 허물거나 층을 합치는 등 구조를 변경할 때는 이 점을 신중히 고려해야 합니다. 일시적인 변경이 아니라면, 기존의 구분소유권이 상실될 수 있습니다.