임대차
임차인이 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구한 사건으로, 임차인이 차임 지급을 위해 임대인 측에 계좌번호를 요청했으나 받지 못하여 차임을 연체했고 임대인 측에서 해지 통보 후 임차인이 퇴거했습니다. 법원은 임대차 계약이 합의해지되었다고 판단했으며 임대인의 과실로 차임 연체가 발생했으므로 월세 할증 특약은 적용되지 않는다고 보았습니다. 또한 임차인의 귀책사유로 인한 해지가 아니므로 중개수수료 및 손해배상 청구는 기각되었습니다.
원고는 2022년 5월 27일 피고 소유의 아파트를 임대차보증금 600만 원, 월세 45만 원으로 임차하는 계약을 피고의 형 F을 통해 체결했습니다. 원고는 2022년 7월 5일부터 F에게 2022년 7월분 차임 납부를 위해 피고 명의의 계좌번호를 여러 차례 요청했지만 F은 이를 알려주지 않았습니다. 이로 인해 차임이 연체되었고 원고는 2022년 10월 10일 6월분 및 7월분 관리비와 연체료를 납부했습니다. 이후 2022년 11월 4일 F은 이 사건 아파트 출입문에 계약 해지 최고장을 붙이고 원고에게 전대차 의심 및 퇴거 소송 의사를 밝히자 원고는 전대차를 부인하며 돈을 돌려주면 퇴거하겠다고 말했습니다. 원고는 2022년 11월 5일 아파트에서 퇴거했으며 피고는 2022년 11월 14일 해당 아파트를 제3자에게 새로 임대했습니다. 피고는 2023년 5월 12일 임대차보증금 중 1,537,340원을 원고에게 반환했습니다. 원고는 미반환 보증금, 장기수선충당비, 피고의 부당한 요구로 인한 손해배상금 등을 포함한 7,894,300원을 청구했으나, 피고는 원고의 차임 연체와 계약 조건 위반으로 인한 해지를 주장하며 중개수수료, 수리비, 관리비 등을 임대차보증금에서 공제해야 한다고 맞섰습니다.
이 사건 임대차 계약이 합의해지된 것인지 아니면 임차인의 귀책사유로 해지된 것인지, 그리고 임차인의 차임 연체가 임대인 측의 협력 의무 불이행으로 발생한 것인지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 임대차보증금에서 미지급 차임, 관리비, 중개수수료, 수리비, 손해배상금 등 어떠한 항목들이 얼마만큼 공제되어야 하는지 그 범위가 다투어졌습니다.
제1심 판결과 동일하게 피고의 항소를 기각하고 피고는 원고에게 2,346,183원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
피고는 원고에게 미반환 임대차보증금 잔액 2,346,183원과 2022년 11월 6일부터 제1심 판결 선고일인 2024년 5월 29일까지 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다.
본 사건에서는 임대차 계약의 합의해지 여부와 임대인의 협력 의무, 그리고 임대차보증금에서 공제될 수 있는 범위가 주요 법리가 되었습니다. 민법 제618조에 따른 임대차 계약의 기본 원칙과 민법 제548조에 규정된 계약 해지의 효과인 원상회복 의무가 적용되나 합의해지의 경우 별도의 손해배상 특약이 없다면 손해배상 청구가 제한됩니다. 특히, 임대인이 임차인의 차임 지급 요청에 정당한 이유 없이 협력하지 않아 차임 연체가 발생한 경우 민법 제390조의 채무불이행에 따른 임대인의 책임이 인정될 수 있습니다. 또한 임대차 계약 종료 시 임차인의 원상회복 의무는 통상적인 사용으로 인한 마모나 감가상각을 초과하는 훼손에 한정되며 중개수수료의 부담은 임대차 계약 해지의 귀책사유에 따라 달라지는데 임차인에게 귀책사유가 없다면 임대인이 부담하는 것이 일반적인 법리입니다.
임대인은 임차인의 차임 지급 요청에 대해 계좌번호를 제공하는 등 성실히 협력할 의무가 있습니다. 만약 임대인의 협력 의무 불이행으로 인해 차임 연체가 발생했다면 이는 임차인의 귀책사유로 보기 어렵습니다. 임대차 계약의 합의해지는 양 당사자의 의사가 일치할 때 성립하며 합의해지 시에는 별도의 손해배상 특약이 없는 한 손해배상 의무가 발생하지 않습니다. 또한 임차인의 귀책사유 없이 계약이 해지된 경우 다음 임차인과의 계약에 발생한 중개수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 주택을 사용하면서 발생하는 자연적인 마모나 감가상각 부분은 임차인에게 수리 책임을 물을 수 없으며 임대인이 특별한 훼손을 주장하려면 이를 명확히 입증해야 합니다. 임대차보증금 반환 시 공제 내역을 꼼꼼히 확인하고 부당하다고 판단되는 공제 주장에 대해서는 법적으로 다툴 수 있습니다. 임대차 계약 시 대리인을 통해 진행한다면 대리권의 존재 여부와 위임 범위를 명확히 확인하는 것이 중요하며 중요한 의사표시는 문자 메시지 등 기록이 남는 방식으로 주고받는 것이 추후 분쟁 발생 시 증거 확보에 유리합니다.
