약국 분양 계약과 연합내과 개원 약속 관련 손해배상 사건

원고 약사 A씨는 약국을 개업하기 위해 시행사인 피고 C로부터 13억 5천만원 상당의 상가 점포를 분양받았습니다. 이 점포가 위치한 건물에는 '연합내과 입점확정'이라는 현수막이 걸려 있었고 분양대행사의 대표 F씨는 연합내과 개원 예정 문구가 담긴 임대차계약서를 A씨의 남편에게 보여주었습니다. 하지만 개원한 연합의원은 두 달 만에 폐업했고 이에 A씨는 연합내과 개원이 확정된 것처럼 속았거나 착오를 유발당해 계약을 체결했다며 피고들을 상대로 분양대금 등 14억여 원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들이 A씨를 기망했거나 착오를 유발했다고 인정하기 어렵다며 원고의 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 약사로서 약국 개업을 위해 상가 점포를 분양받은 사람
• 피고 주식회사 C: 상가 건물 신축 및 판매를 담당한 시행사
• 피고 D: 주식회사 C의 대표이사
• 피고 주식회사 E: 상가 건물 분양대행사
• 피고 F: 주식회사 E의 대표이사
• 피고 L: 상가 건물에 연합의원을 개원했으나 후에 폐업한 의사

분쟁 상황

약사 A씨는 2021년 9월 7일 약국 개업을 목적으로 시행사 C로부터 상가 1층 점포를 1,351,069,000원에 분양받았습니다. 계약금 1억 3천만원을 당일 지급하고 잔금 12억 2천여만원은 2021년 10월 5일에 지불했습니다. 같은 날 소유권이전등기 및 근저당권설정등기도 마쳤습니다. A씨는 2021년 11월 11일 약국을 개업했고 2021년 11월 23일에는 같은 건물 2층과 3층에 산부인과 및 내과 전문의가 진료하는 'P연합의원'이 개원했습니다. 그러나 이 병원은 약 한 달여만인 2021년 12월 31일에 폐업했습니다. A씨는 점포 분양 당시 건물에 '연합내과 입점확정'이라는 현수막이 걸려 있었고 분양대행사 대표 F씨가 '연합내과로 개원예정'이라는 문구가 담긴 임대차계약서를 보여주었기에 연합내과가 실제로 개원할 것이라고 믿고 계약을 체결했다고 주장했습니다. 하지만 연합내과가 폐업하면서 약국 운영에 막대한 손해가 발생했다고 판단 분양대금 등 1,411,219,000원의 손해배상을 요구하며 시행사, 분양대행사, 각 대표이사 및 병원을 개원했던 의사를 상대로 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 분양 계약 시 '연합내과'의 개원이 확정된 것처럼 표시되거나 설명된 것이 기망행위 또는 착오 유발에 해당하는지 여부
2. 피고 C와 D에게 상법상 손해배상 책임이 인정되는지 여부
3. 피고 E와 F에게 공인중개사법상 중개행위로 인한 손해배상 책임 또는 불법행위 책임이 인정되는지 여부
4. 피고 L에게 기망행위로 인한 불법행위 책임이 인정되는지 여부

법원의 판단

법원은 원고의 모든 주장을 기각하며 피고들의 손해배상 책임을 인정하지 않았습니다.

1. 피고 C에 대한 상법상 손해배상 청구는 대표이사 D의 불법행위를 인정할 증거가 부족하여 기각되었습니다.
2. 기망 또는 착오를 이유로 한 분양계약 취소 및 부당이득반환 청구에 대해서는 '연합내과' 개원과 관련된 원고의 동기가 피고들에 의해 유발되었거나 분양계약의 내용으로 표시되었다고 보기 어렵다고 판단하여 기각되었습니다.
3. 피고 D에 대한 대표이사로서의 주의의무 위반 또는 이행보조자 F의 불법행위에 대한 책임 청구는 D의 주의의무 위반이나 F의 불법행위가 인정되지 않아 기각되었습니다.
4. 피고 E에 대한 상법상 손해배상 청구는 대표이사 F의 불법행위가 인정되지 않아 기각되었습니다.
5. 피고 F에 대한 공인중개사법 위반으로 인한 손해배상 청구는 F의 분양대행 업무가 단순히 중개행위가 아닌 총체적인 영업행위로 보아 공인중개사법 적용 대상이 아니라고 판단하여 기각되었습니다. 불법행위에 따른 손해배상 청구는 F이 원고를 기망했거나 기망의 고의가 있었다고 보기 어렵다고 판단하여 기각되었습니다.
6. 피고 L에 대한 불법행위로 인한 손해배상 청구는 L이 스스로 내과 전문의라고 소개하거나 연합내과 개원을 속였다고 인정할 증거가 부족하고 임대차계약서 기재를 수정하지 않은 것만으로는 기망행위를 인정할 수 없다고 판단하여 기각되었습니다.

결론

원고는 피고들을 상대로 제기한 손해배상(기) 청구 소송에서 패소하였으며 소송비용은 원고가 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 상법 제389조 제3항, 제210조 (회사의 불법행위 책임 및 대표이사의 책임)​: 이 법 조항들은 회사의 대표이사가 업무 집행 중 타인에게 손해를 가했을 때 회사와 대표이사가 함께 손해배상 책임을 지게 하는 근거가 됩니다. 이 사건에서 원고는 피고 C의 대표이사 D이 약국 분양과 관련하여 주의의무를 위반하거나 불법행위를 저질러 손해를 입혔다고 주장했으나 법원은 D의 불법행위를 인정할 증거가 없다고 판단하여 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
2. 공인중개사법 제30조 제1항 (중개업자의 손해배상책임)​: 공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 원고는 피고 F이 분양대행 과정에서 공인중개사로서의 중개행위를 하였고 이로 인해 손해를 입었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 피고 F의 분양대행 업무는 단순히 매매를 알선하는 중개행위가 아니라 일정 위험 부담과 이득을 취하는 영업행위로 보아 공인중개사법의 적용 대상이 아니라고 판단했습니다.
3. 민법상 기망 또는 착오로 인한 계약 취소 및 부당이득반환, 불법행위 책임: 상대방의 기망(사기)으로 인해 계약을 체결했을 경우 피해자는 계약을 취소하고 원상회복(지급한 돈을 돌려받는 등)을 요구할 수 있습니다. 기망 행위는 거래의 중요한 사항에 관하여 상대방을 착오에 빠뜨리려는 고의가 있어야 인정됩니다. 또한 계약 내용의 중요 부분에 착오가 있을 경우 계약을 취소할 수 있습니다. 특히 '동기의 착오'는 그 동기를 상대방에게 표시하여 계약 내용으로 삼기로 합의했거나 상대방이 동기를 유발한 경우에 취소가 가능합니다. 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 불법행위 책임에 따라 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서 법원은 '연합내과 개원 예정'이라는 현수막이나 임대차계약서 문구가 있었지만 그것만으로는 피고들이 원고를 기망했다거나 원고의 동기를 유발하여 분양계약의 중요 내용으로 삼았다고 인정하기에 부족하다고 보았습니다. 특히 임대차계약서에 '개원예정'이라는 문구와 함께 계약 해제 가능성이 명시되어 있었던 점 원고가 독점 약국 운영 권리를 부여받은 점 등을 고려하여 피고들의 기망행위나 고지의무 위반을 인정하지 않았습니다. 의사 L의 경우에도 스스로 내과 전문의라고 속였다거나 연합내과 개원을 속였다는 증거가 없다고 판단했습니다.

참고 사항

1. 계약 전 중요 정보의 서면 확인: 상가 분양 시 병원 학원 등 특정 시설 입점이 계약의 중요한 부분이라면 구두 설명이나 현수막 문구뿐만 아니라 해당 내용이 계약서에 명확히 기재되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. '개원예정' '입점확정'과 같은 표현의 차이를 명확히 인지하고 확정되지 않은 정보에만 의존하지 않도록 주의해야 합니다.
2. 분양 조건의 세부 사항 확인: 독점 운영권 부여 등으로 인해 분양대금이 다른 호실보다 현저히 높은 경우 그 독점권의 범위와 기간 그리고 독점권을 보장하는 조건 등을 서면으로 구체적으로 확인해야 합니다.
3. 관련 당사자와 직접 소통: 분양대행사나 시행사뿐만 아니라 특정 시설(예: 병원)을 개원할 예정인 당사자와 직접 만나 개원 계획 전문의 여부 등을 상세히 확인하고 필요한 경우 이를 증명할 수 있는 자료를 요청하는 것이 좋습니다.
4. 계약서 내용의 면밀한 검토: 계약서에 명시된 특약 사항 해제 조건 등을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 계약 해제 가능성이 있다면 그 조건을 숙지하고 발생할 수 있는 위험을 충분히 고려해야 합니다.
5. 과장 광고에 대한 주의: 분양 광고에서 제시되는 정보가 과장되거나 불확실한 내용일 수 있으므로 광고 내용이 실제 계약 내용에 반영되는지 그리고 그 내용이 충분히 보장되는지 독립적으로 확인하는 노력이 필요합니다.
6. 정보의 진위 확인 노력: 분양 담당자나 컨설팅업자가 제공하는 정보 외에 당사자가 직접 해당 정보의 진위를 확인할 수 있는 자료(예: 의사면허 종류 사업자 등록 현황 실제 개원 계획서 등)를 요구하고 검토하는 것이 중요합니다.