건축/재개발
건설회사 주식회사 A가 건물 일부 철거 공사대금 3,190만 원을 요구했으나 건물 소유주 D, E, F는 A의 부주의한 철거 작업으로 남은 건물에 손상이 발생하고 임대료 손실이 있었다며 5,102만 20원의 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 A의 철거 작업 과실을 인정하여 건물 보강 공사비 1,981만 2,012원(3,302만 20원 중 60%)과 3개월간의 임대료 손실 1,800만 원을 포함한 총 3,781만 2,012원의 손해배상 책임을 A에게 인정했습니다. A의 공사대금 청구액과 피고들의 손해배상액을 상계한 결과 A는 피고들에게 591만 2,012원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다.
피고들은 자신들이 1/3 지분씩 공유하는 건물 중 일부(철거대상 건물)를 철거하고 남은 건물(잔존 건물)을 주차장 및 카페 등으로 사용하기 위해 주식회사 A에게 3,190만 원에 철거 공사를 의뢰했습니다. 주식회사 A는 2023년 5월 15일부터 6월 9일까지 압쇄공법으로 철거 공사를 완료하고 공사대금을 청구했습니다. 그러나 피고들은 철거 공사 직후 잔존 건물의 H빔이 휘어지고 바닥이 기울어지며 벽과 바닥에 금이 가는 등 안정성에 문제가 생겼다고 주장하며 원고의 부주의한 철거 작업을 원인으로 보수공사비 3,302만 20원과 3개월간의 임대료 손실 1,800만 원(월 600만 원)을 포함한 총 5,102만 20원의 손해배상을 요구했습니다. 피고들은 이 손해배상 채권을 원고의 공사대금 채권과 상계하고 남은 금액을 반소로 청구했습니다.
주식회사 A가 철거 공사를 완료했으므로 공사대금 3,190만 원을 받을 자격이 있는지 여부, 주식회사 A의 철거 작업으로 인해 D, E, F 소유의 잔존 건물에 손상이 발생했으며 이에 대한 손해배상 책임이 있는지 여부, 손해배상 책임이 있다면 그 범위는 보수공사비와 임대료 손실을 포함하는지 여부, 공사대금 채권과 손해배상 채권을 상계할 수 있는지 여부
원고(주식회사 A)는 피고들(D, E, F)에게 5,912,012원 및 이에 대하여 2023. 6. 9.부터 2025. 7. 10.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 판결이 내려졌습니다. 원고의 본소청구와 피고들의 나머지 반소청구는 기각되었습니다. 소송비용은 원고가 60%, 피고들이 40%를 부담하게 됩니다.
건물 철거업체인 주식회사 A는 공사를 진행하면서 잔존 건물에 손상을 입힌 과실이 인정되어 원래 청구했던 공사대금보다 더 큰 금액의 손해배상 책임이 인정되었습니다. 그 결과 A는 건물 소유주들에게 591만 2,012원을 지급해야 하며 소송비용의 대부분도 부담하게 되었습니다.
불법행위 책임(민법 제750조): 타인의 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 인해 손해가 발생한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 사건에서는 원고가 부주의한 철거 작업으로 잔존 건물에 손상을 가한 것이 불법행위로 인정되었습니다. 도급 계약에 따라 채무를 이행하는 과정에서 채권자의 다른 법익을 침해한 경우에도 불법행위가 성립할 수 있습니다. 손해배상의 범위(민법 제393조 및 제763조): 불법행위로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 합니다. 특별한 사정으로 인한 손해는 가해자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있습니다. 이 사건에서는 보강 공사비용과 임대료 손실이 통상의 손해로 인정되었습니다. 과실상계 및 손해배상액 산정(민사소송법 제202조의2): 법원은 손해의 발생 또는 확대에 피해자의 과실이나 손해 발생의 다른 원인이 기여한 경우 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 이 사건에서는 잔존 건물의 노후화된 상태를 고려하여 보수공사비의 60%만을 손해로 인정했습니다. 상계(민법 제492조): 서로 같은 종류의 채무를 부담하고 있는 경우 한쪽 당사자가 자신의 채권과 상대방의 채무를 대등한 금액으로 소멸시킬 수 있습니다. 이 사건에서는 원고의 공사대금 채권과 피고들의 손해배상 채권을 상계하여 최종적으로 지급할 금액을 확정했습니다. 감정 결과의 증거력: 법원의 촉탁에 의한 감정인의 감정 결과는 특별한 오류가 없는 한 신빙성을 인정받습니다. 이 사건에서도 감정인의 판단이 철거 작업의 부주의와 건물 손상 사이의 인과관계를 밝히는 데 중요한 역할을 했습니다. 지연손해금(소송촉진 등에 관한 특례법): 금전 채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 채권자에게 지연손해금을 지급해야 합니다. 소송이 제기된 경우 판결 선고일까지는 민법상 이율이 적용되고 그 다음날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율(연 12%)이 적용됩니다.
철거 공사 계약 시 철거 대상 건물과 인접한 건물의 구조적 특성을 면밀히 파악하고 해체 계획서에 인접 건물 보호를 위한 구체적인 방법(예: 연결 구조물 사전 분리)을 명시해야 합니다. 철거 작업 중 예상치 못한 손상 발생 시 즉시 공사 중단 및 전문가의 진단(감정)을 받아 손상 원인과 범위를 명확히 해야 합니다. 오래된 건물의 경우 철거 작업으로 인한 인접 건물 손상 발생 시 건물의 노후도 역시 손해배상액 산정에 고려될 수 있으므로 감정 시 이러한 점도 함께 다루어져야 합니다. 건물 철거로 인해 인접 건물의 사용이 불가해져 발생한 임대료 손실 등 영업 손해는 합리적인 범위 내에서 통상의 손해로 인정될 수 있으므로 임대차 계약서나 임대료 지급 내역 등 관련 자료를 철저히 보관해야 합니다. 손해배상 책임이 인정될 경우 공사대금 채권과 손해배상 채권을 상계하여 실제 지급할 금액을 정할 수 있습니다.
