상속받은 건물과 토지 공유물 분할 및 임대 수익 분배 사건

고 망 E의 사망으로 상속된 토지와 건물을 원고와 피고들이 공유하게 되었으나, 공유물 분할 방법에 대한 협의가 이루어지지 않고, 특히 피고 B가 나머지 피고들의 동의를 얻어 건물 상가를 임대하여 수익을 독점하자, 원고가 공유물 분할과 부당이득 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 현물 분할이 어렵다고 판단하여 경매를 통한 대금 분할을 명하고, 피고 B에게 원고 지분에 해당하는 임대 수익을 부당이득으로 반환하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 고 망 E의 상속인 중 한 명으로, 상속 부동산의 공유물 분할 및 다른 공유자 B의 독점적 임대 수익에 대한 부당이득 반환을 청구한 사람입니다.
• 피고 B, C, D: 고 망 E의 상속인들로 원고와 함께 상속 부동산을 공유하고 있으며, 특히 피고 B는 다른 피고들의 동의를 얻어 상속 건물의 상가를 임대하여 수익을 얻은 사람입니다.
• 고 망 E: 사건 부동산의 원래 소유자로 사망 후 그의 재산이 원고와 피고들에게 상속되었습니다.

분쟁 상황

고 망 E의 사망으로 그의 유일한 상속 재산인 토지와 2층 건물을 원고 A와 피고 B, C, D가 법정 상속 지분에 따라 공동으로 소유하게 되었습니다. 그러나 이 상속 재산의 분할 방법에 대해 상속인들 간에 합의가 이루어지지 않았고, 특히 피고 B가 다른 피고들의 동의를 얻어 건물의 상가 1층을 임대하여 매월 210만 원의 임대료를 혼자 받아왔습니다. 이에 원고 A는 공동 소유물을 공정하게 나누고, 피고 B가 독점적으로 얻은 임대 수익 중 자신의 지분에 해당하는 부분을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

상속으로 인해 여러 사람이 공동으로 소유하게 된 부동산(공유물)을 어떻게 나눌 것인지(현물 분할 또는 경매 후 대금 분할)와 공동 소유자 중 일부가 다른 공유자의 동의 없이 또는 과반수 지분을 이용하여 공동 소유물을 독점적으로 사용하거나 수익을 얻었을 때, 지분이 적은 다른 공동 소유자에게 그 이득을 돌려주어야 하는지에 대한 문제입니다.

법원의 판단

공유물 분할과 관련하여 1필의 토지와 2층 건물인 상속 부동산은 현물로 나누기 어렵고, 공유자들 간의 협의도 불가능하다고 판단하여, 해당 부동산을 경매에 부쳐 그 매각 대금에서 경매 비용을 제외한 나머지를 각자의 지분 비율에 따라 분배하도록 명령했습니다.

부당이득 반환과 관련하여 피고 B가 나머지 피고들의 동의를 얻어 전체 지분의 과반수를 넘는 9/11 지분을 가졌기 때문에 건물을 임대하여 수익을 얻는 것은 적법하지만, 소수 지분권자인 원고에게는 그 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 이에 따라 피고 B는 원고에게 2019년 3월 3일부터 2020년 11월 2일까지의 임대 수익 중 원고 지분 상당인 7,636,360원과 이에 대한 지연손해금(2020년 11월 3일부터 2021년 11월 17일까지 연 5%, 그 이후는 연 12%), 그리고 2020년 11월 3일부터 점유 종료일까지 매월 381,818원의 임료를 지급해야 한다고 판결했습니다.

결론

법원은 원고의 공유물 분할 청구와 피고 B에 대한 부당이득 반환 청구를 모두 받아들여, 부동산을 경매를 통해 대금 분할하고, 피고 B는 원고에게 임대 수익 상당의 부당이득과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제269조 (분할의 방법)​: 이 조항은 공유물의 분할 방법에 대해 규정하고 있습니다. 제1항에 따르면 공유물은 협의에 따라 분할할 수 있으며, 협의가 이루어지지 않을 경우 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 법원에서의 분할은 원칙적으로 현물 분할(실제로 물건을 나누는 것)을 따르지만, 현물로 나눌 수 없거나 나눈 후 가치가 현저히 줄어들 염려가 있을 때에는 경매를 통해 대금을 나누는 '대금 분할'을 명할 수 있습니다. 이 사건에서는 토지와 건물의 특성상 현물 분할이 어렵다고 판단하여 경매 후 대금 분할을 결정했습니다.

공유자의 공유물 사용·수익에 따른 부당이득 반환 의무: 여러 사람이 공동으로 소유한 물건(공유물)을 과반수 지분을 가진 공유자가 단독으로 사용하거나 임대하여 수익을 얻는 것은 관리 행위로서 적법할 수 있습니다. 그러나 이로 인해 소수 지분을 가진 다른 공유자는 자신의 지분에 해당하는 사용 수익권을 행사하지 못하게 되므로, 과반수 지분 공유자는 소수 지분권자에게 그 지분에 상응하는 임료 상당의 이득을 부당이득으로 반환해야 합니다. 이는 '법률상 원인 없이 타인의 손해로 인하여 이득을 얻은 자는 그 이득을 반환하여야 한다'는 부당이득의 법리에 근거합니다. 이 사건에서 피고 B는 다른 피고들과 합하여 과반수 지분을 가지고 건물을 임대했으나, 원고의 소수 지분에 해당하는 임대료를 부당이득으로 반환해야 했습니다.

참고 사항

상속 등으로 공동 소유가 된 부동산은 각자의 지분대로 자유롭게 처분할 수 있지만 공유물 분할은 다른 공유자 전원의 합의가 있어야 합니다. 합의가 어려운 경우에는 법원에 공유물 분할을 청구하여 해결할 수 있습니다.

공유물을 분할할 때는 원칙적으로 현물 분할을 우선 고려하지만, 부동산의 형태, 면적, 위치 등을 고려하여 현물로 나누기 어렵거나 나눈 후 가치가 현저히 떨어질 우려가 있다면 법원은 경매를 통해 매각한 후 대금을 나누는 방식을 명령할 수 있습니다.

공동 소유자 중 한 명이 다른 공동 소유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 사용하거나 다른 사람에게 임대하여 수익을 얻는 경우, 비록 과반수 지분을 가지고 있더라도, 다른 소수 지분권자에게는 그 지분에 해당하는 임료 상당의 부당이득을 반환해야 할 의무가 있습니다.

공동 소유 부동산의 관리 및 사용에 관한 분쟁을 방지하기 위해 상속 또는 취득 시점에 모든 공동 소유자 간에 명확한 합의서를 작성하거나 공증을 받아두는 것이 좋습니다. 합의서에는 관리 주체, 임대 시 수익 분배 방식, 유지보수 비용 부담 등을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다.