공인중개사 중개 잘못으로 임대차보증금 손해 본 임차인 손해배상 사건

원고 A는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택을 임차했습니다. 중개사 C은 계약 당시 중개대상물확인·설명서에 선순위 보증금 총액을 실제보다 2억 원 이상 적게 기재했습니다. 이로 인해 이 사건 건물이 경매로 넘어갔을 때 원고 A는 임대차보증금 전액을 회수하지 못하고 1,700만 원만 배당받아 손해를 입었습니다. 이에 원고는 공인중개사와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상 소송을 제기했고 법원은 공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 위반을 인정하여 총 손해액 1,800만 원 중 원고의 과실을 20% 참작하여 1,440만 원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 다가구주택 임대차 계약을 맺은 임차인
• 피고 C: 'J공인중개사사무소'를 운영하는 공인중개사
• 피고 한국공인중개사협회: 공인중개사 C과 공제계약을 체결한 단체

분쟁 상황

원고 A는 공인중개사 C의 중개로 다가구주택의 한 호실을 임차했습니다. 공인중개사는 중개대상물확인·설명서에 선순위 보증금 총액이 2억 3천만 원이라고 기재했으나 실제 선순위 보증금 총액은 4억 7천 7백만 원이었습니다. 이후 이 건물은 경매에 넘어갔고 원고는 임대차보증금 3,500만 원 중 1,700만 원만 배당받아 1,800만 원의 손해를 입게 되자 공인중개사와 공인중개사협회에 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 선순위 임대차보증금 정보를 정확히 확인하고 설명해야 할 의무를 다했는지 여부와 이 의무 위반으로 임차인이 입은 손해에 대해 공인중개사와 공제사업자가 배상할 책임이 있는지 그리고 임차인의 과실이 손해배상액 산정에 영향을 미치는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고 공인중개사 C이 임대차 계약 중개 시 다가구주택의 실제 선순위 보증금 총액을 정확히 확인하고 원고에게 설명하지 않은 것은 공인중개사법상 중개대상물 확인·설명의무를 위반한 것이라고 판단했습니다. 이에 따라 피고 C과 피고 한국공인중개사협회는 공동하여 원고에게 손해를 배상할 책임이 있다고 보았습니다. 다만 원고도 주택임대차보호법에 따른 정보 제공 요청이나 임대인에게 다른 임차인의 임대차보증금 자료를 요구하는 등의 조치를 취하지 않은 과실이 있다고 보아 피고들의 책임을 전체 손해액 1,800만 원의 80%인 1,440만 원으로 제한했습니다. 피고들은 이 금액과 이에 대한 2024년 2월 25일부터 2024년 10월 31일까지는 연 5%의 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 지급해야 합니다.

결론

법원은 공인중개사의 중개 의무 위반으로 인한 임차인의 손해를 인정하면서도 임차인 본인의 주의 의무 소홀도 함께 고려하여 손해배상액을 최종적으로 결정했습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명)​: 공인중개사는 중개 대상물에 대해 성실하고 정확하게 확인 및 설명하고 그 근거 자료를 제시해야 합니다. 다가구주택의 경우 등기부상 권리관계 외에 다른 임차인의 보증금, 임대차 시기·종기 등 선순위 임대차 계약 내역까지 확인하여 임차 의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 합니다. 만약 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 사실을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다. 공인중개사법 제30조 (손해배상책임의 보장)​: 공인중개사가 고의나 과실로 중개 행위 중 거래 당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 또한 공인중개사가 가입한 공제사업자는 공제계약 범위 내에서 손해를 보상할 의무를 가집니다. 주택임대차보호법 제3조의6 제3항, 제4항 (정보 제공 요청)​: 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있으며 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 위 정보를 요청할 수 있습니다. 이는 임차인이 계약 전에 해당 주택의 권리관계를 확인하고 자신의 보증금을 보호받을 수 있는지 판단하는 중요한 수단이 됩니다. 과실상계 원칙: 손해배상 책임이 인정되더라도 피해자에게 손해 발생이나 확대에 기여한 과실이 있다면 법원은 이를 참작하여 손해배상액을 감액할 수 있습니다. 이 사건에서는 임차인인 원고가 주택임대차보호법상 정보 확인 노력을 기울이지 않은 점이 과실로 인정되어 손해배상액이 20% 감액되었습니다.

참고 사항

다가구주택 임대차 계약 시 공인중개사가 제공하는 선순위 임대차 보증금 정보를 맹신하지 말고 임차인 스스로도 확인하는 노력이 필요합니다. 임대차계약을 체결하려는 사람은 주택임대차보호법 제3조의6 제3항, 제4항에 따라 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보 제공을 요청할 수 있으니 이를 적극적으로 활용해야 합니다. 공인중개사에게 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 자료를 요구하고 만약 임대인이 자료 제공을 거부할 경우 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재해 줄 것을 요청해야 합니다. 공인중개사의 중개 행위로 인해 재산상 손해를 입었다면 공인중개사뿐만 아니라 공제계약을 체결한 한국공인중개사협회 등에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있습니다.