임대차보증금 반환 지연 및 전세사기 피해 임차보증금 반환 사건

원고는 피고 소유의 다가구주택에 대한 임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 임대차 보증금 5천만 원을 반환받지 못했습니다. 원고는 임차권등기명령을 통해 보증금 반환 채권을 확보하고 주택을 피고에게 인도했으며, 이후 해당 주택은 경매 절차가 진행되었습니다. 피고는 다수의 주택 임차인들에게 보증금을 반환하지 않아 사기죄로 구속된 상태이며, 원고는 국토교통부로부터 전세사기 피해자로 인정받았습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 임대차 보증금 반환 및 지연손해금을 청구하는 소송을 제기하였고, 법원은 피고가 무변론으로 일관함에 따라 원고의 청구를 모두 인용하는 판결을 선고했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 임대차 계약을 체결하고 임대차보증금을 반환받지 못해 소송을 제기한 임차인
• 피고 C: 이 사건 주택의 임대인으로, 임대차보증금을 반환하지 않아 사기죄로 구속되었으며 전세사기 사건의 가해자로 지목된 자

분쟁 상황

원고는 피고와 2021년 7월 8일 임대차보증금 5천만 원으로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차 기간 만료 전 원고는 계약 갱신 의사가 없음을 피고에게 통지했으나, 피고는 보증금을 반환하지 않았습니다. 원고는 2023년 11월 9일 임차권등기명령을 통해 임차권등기를 경료하고 2023년 12월 22일 이 사건 주택을 피고에게 인도한 후 전출했습니다. 이후 이 사건 주택은 피고의 채무로 인해 임의경매 절차가 진행되었고, 피고는 임차인들에게 보증금을 반환하지 않아 사기죄로 구속되었습니다. 원고는 2024년 7월 22일 국토교통부로부터 전세사기 피해자로 인정받았고, 이에 따라 피고에게 임대차보증금 반환을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우의 임대인의 보증금 반환 의무 여부 임차인이 전세사기 피해자로 인정된 상황에서 임대인에게 보증금을 반환받을 수 있는지 여부 임대인이 소송에 무변론으로 일관할 경우 법원의 판단 및 지연손해금의 적용 이율

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 임대차 보증금 5천만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 구체적으로 2023년 12월 23일부터 2025년 9월 19일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 계산한 금액을 지급하도록 명령했습니다. 또한 소송 비용은 피고가 부담하도록 했고, 위 명령은 가집행할 수 있다고 덧붙였습니다.

결론

법원은 피고가 원고의 청구에 대해 아무런 변론을 하지 않자, 원고의 주장을 모두 받아들여 임대차보증금과 지연손해금을 지급하라는 '무변론 판결'을 내렸습니다. 이는 임대인이 임차보증금 반환 의무를 다하지 않고 소송에 응하지 않을 경우, 임차인의 권리가 법적으로 인정될 수 있음을 보여주는 사례입니다.

연관 법령 및 법리

민법 (제618조 등 임대차 계약): 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 계약 기간이 만료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무를 가집니다.

주택임대차보호법 (제3조의3 임차권등기명령): 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 경료되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 갈 수 있게 되며, 이는 보증금 회수에 중요한 법적 장치가 됩니다. 이 사건 원고는 임차권등기를 통해 보증금 반환 채권을 확보하고 다른 주소로 전입할 수 있었습니다.

민사소송법 (제208조 제3항 무변론 판결, 제257조 청구의 포기 등): 피고가 소장의 부본을 송달받고도 답변서를 제출하지 않거나, 첫 변론 기일에 출석하지 않는 등 변론에 응하지 않으면 법원은 원고의 청구 내용을 그대로 인정하여 무변론 판결을 내릴 수 있습니다. 이 사건 판결은 피고가 원고의 청구에 대해 변론하지 않았기 때문에 무변론 판결로 종결되었습니다.

민법 (제379조 법정이율): 채무불이행으로 인한 지연손해금은 특별한 규정이나 약정이 없는 한 연 5%의 법정이율이 적용됩니다.

소송촉진 등에 관한 특례법 (제3조 법정이율): 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 상당하다고 인정되는 때를 제외하고는 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율(연 12%)에 따른 지연손해금을 가산하여 지급하도록 합니다. 이 사건에서는 주택 인도일 다음 날부터 소장 부본 송달일까지는 민법상 연 5%가, 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법상 연 12%의 이율이 적용되었습니다.

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법: 전세사기로 피해를 입은 임차인들을 지원하고 주거 안정을 도모하기 위한 특별법입니다. 이 법에 따라 전세사기 피해자로 인정받으면 다양한 주거 및 금융 지원을 받을 수 있습니다. 원고가 이 법에 따라 전세사기 피해자로 인정받은 사실은 피고의 책임 여부를 명확히 하는 중요한 요소로 작용했습니다.

참고 사항

임대차 계약 만료 전 계약 갱신 거절 통지는 반드시 내용증명 등 증거를 남길 수 있는 방법으로 해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차권등기명령을 신청하여 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하고 보증금을 안전하게 확보할 수 있도록 조치해야 합니다. 전세사기 피해가 의심되거나 발생한 경우, 국토교통부의 전세사기피해자 지원 시스템을 통해 피해자 인정을 신청하고 법적 절차 및 지원 내용을 확인해야 합니다. 주택의 권리 관계(근저당 설정 여부, 경매 진행 여부 등)를 주기적으로 확인하여 임대인의 채무 상태 변화에 미리 대비하는 것이 중요합니다. 소송이 진행될 때 피고가 변론에 응하지 않으면 '무변론 판결'이 내려질 수 있으며, 이는 원고의 주장이 대부분 인정될 가능성이 높다는 의미입니다.