임대차
임대차 계약 종료 후 임대인이 전세보증금 반환을 지연하자 임차인이 소송을 제기하여 보증금과 지연손해금을 지급받게 된 사건입니다. 임차인은 임대인에게 임대차보증금 6천4백만 원과 지연손해금의 지급을 청구했고 법원은 임대인이 보증금을 반환할 의무가 있으며 지연손해금의 이율을 기간에 따라 다르게 적용하여 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2019년 5월 22일 피고 C 주식회사와 전세보증금 6천4백만 원에 임대차 계약을 맺고 계약은 2023년 5월 30일까지 갱신되었습니다. 계약 기간 만료 후 원고는 피고에게 여러 차례 보증금 반환을 요구했으나 피고는 회사 사정을 이유로 반환을 미루었습니다. 이에 원고는 2024년 3월 29일 내용증명을 발송하여 다시 한번 보증금 반환을 요청했습니다. 원고는 다른 곳으로 이사해야 하는 상황이 발생하자 2024년 7월 2일 주택임차권 등기를 완료하고 2024년 7월 12일 임대주택에서 퇴거하여 주택 인도 의무를 이행했습니다. 그러나 피고가 보증금 반환을 계속 지체하자 원고는 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금 6천4백만 원을 반환할 의무가 있는지 여부 및 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금의 지급 기한과 이율이 어떻게 적용되는지 여부입니다.
법원은 피고 C 주식회사가 원고 A에게 6천4백만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 지연손해금은 2024년 7월 13일부터 2024년 10월 22일까지는 연 5%의 이율을, 그 다음 날부터 모두 갚는 날까지는 연 12%의 이율을 적용하도록 결정했습니다. 원고의 나머지 청구(소장 송달 이전 기간에 대한 연 12% 이자 청구)는 기각되었으며 소송비용은 원고와 피고가 각각 1/10과 나머지를 부담하도록 했습니다.
임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금 반환을 지체하는 경우 임차인은 주택임차권 등기를 설정하고 주택을 인도하여 동시이행 의무를 다한 뒤 보증금 및 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 법원은 통상적으로 소송 제기 전에는 법정 이율(연 5%)을, 소송 제기 후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따른 이율(연 12%)을 적용합니다.
이 사건은 임대차 계약 종료에 따른 임대인의 보증금 반환 의무와 그 지체에 따른 지연손해금 지급에 관한 것입니다.
1. 임대인의 보증금 반환 의무와 동시이행 (민법 제536조): 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있고 임차인은 임대인에게 임대 목적물을 인도할 의무가 있습니다. 이러한 의무는 서로 동시에 이행해야 하는 관계(동시이행관계)에 있습니다. 이 사건에서 원고는 주택임차권등기를 마친 후 주택을 인도하여 자신의 의무를 다했으므로 피고는 보증금 반환 의무를 이행해야 합니다.
2. 지연손해금의 적용 (민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조): 임대인이 보증금 반환을 지체하면 임차인은 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 지연손해금의 이자율은 일반적으로 다음과 같이 적용됩니다.
3. 주택임차권등기명령 (주택임대차보호법 제3조의3): 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기가 완료되면 임차인은 이사를 가더라도 대항력(제3자에게 임차인임을 주장할 수 있는 권리)과 우선변제권(경매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리)을 유지할 수 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 주거지를 옮겨야 하는 상황에서 임차인의 권리를 보호하기 위한 중요한 제도입니다.
임대차 계약 종료 후 전세보증금 반환이 지연될 경우 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 임대인에게 보증금 반환을 요청하는 모든 의사소통은 전화 통화 기록, 문자 메시지, 내용증명 우편 등으로 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 둘째, 임대인이 계속해서 보증금 반환을 지연한다면 이사를 가기 전 반드시 주택임차권등기명령 신청을 통해 임차권 등기를 완료해야 합니다. 이를 통해 주택을 인도하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하여 보증금을 돌려받을 권리를 보호받을 수 있습니다. 셋째, 주택임차권등기를 완료하고 주택을 임대인에게 인도한 날짜를 명확히 기록해두는 것이 중요합니다. 이 날짜는 지연손해금 발생의 기산점이 될 수 있습니다. 넷째, 소송이 진행될 경우 법정 이자율과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이자율 적용 시점이 다르므로 이에 대한 이해가 필요합니다.
