완도 주택 신축 공사 하자보수 및 추가 공사대금 분쟁 판결

건축주 A는 수급인 B에게 전원주택 신축 공사를 도급했습니다. 기본 공사대금 2억 7천만 원에 1차 추가 공사대금 5천만 원이 합의되어 총 3억 2천만 원으로 계약했습니다. 원고는 이 중 3억 천만 원을 지급하고 싱크대 비용 1천만 원은 직접 지출했습니다. 이후 원고 A는 피고 B의 부실 시공 및 미시공으로 인한 하자보수금 53,332,700원을 청구했습니다. 반면 피고 B는 미지급된 공사대금 1천만 원과 원고 요청에 따른 2차 추가 공사대금 21,886,480원을 청구하며, 계약이 합의 해제되었다고 주장했습니다. 법원은 해당 공사가 '완성'되었다고 판단하며 원고가 청구한 하자보수비 17,233,500원을 인정했습니다. 피고가 주장한 2차 추가 공사대금 중 일부 항목(건물 뒤편 처마 확장, 1층 계단실 편백나무 공사, 2층 다락방 천장 및 바닥 공사, 2층 주방 및 거실 천장 재공사, 1층 거실 아트월 공사, 건축감리비, 임시 전기 사용료)에 대해서는 묵시적 합의가 있었다고 인정하여 7,203,960원을 피고의 채권으로 보았습니다. 양측의 채권을 상계한 결과, 법원은 피고가 원고에게 29,540원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결하며 양측의 나머지 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 완도군 C 지상에 전원주택 신축 공사를 의뢰한 건축주로서 피고에게 하자보수금을 청구하고 추가 공사대금 지급 의무를 부인했습니다.
• 피고(반소원고) B: 원고의 주택 신축 공사를 도맡은 수급인으로서 원고에게 미지급된 공사대금과 추가 공사대금을 청구했습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B에게 주택 신축 공사를 의뢰하며 기본 공사대금 2억 7천만 원과 1차 추가 공사대금 5천만 원을 합쳐 총 3억 2천만 원으로 계약했습니다. 원고는 이 중 3억 천만 원을 지급했고 피고가 싱크대를 시공하지 않아 원고가 직접 1천만 원을 들여 해결하여 남은 미지급 공사대금은 1천만 원으로 보였습니다. 이후 원고는 피고가 시공을 제대로 하지 않았거나 부실하게 하여 발생한 하자보수금 53,332,700원을 청구했습니다. 반면 피고는 1차 추가 공사 외에 원고의 요청으로 진행된 2차 추가 공사대금 21,886,480원과 미지급된 1차 공사대금 1천만 원을 합하여 총 31,886,480원을 청구하면서, 원고가 공사대금을 제대로 지급하지 않아 합의해제되었다고 주장하며 기성고 비율에 따른 공사대금 지급을 요구했습니다. 결국 이 사건은 주택 공사의 완성 여부, 하자로 인한 손해배상 책임, 추가 공사의 인정 여부 및 그 대금 지급 의무를 두고 원고와 피고가 서로 주장하며 맞서는 상황에서 발생했습니다.

핵심 쟁점

건물 신축 공사의 '완성' 여부와 하자로 인한 손해배상 범위, 추가 공사의 인정 여부 및 그 대금 지급 의무, 그리고 '총액계약' 방식의 공사에서 예상보다 적게 소요된 공사비가 부당이득에 해당하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

1. 피고(반소원고) B는 원고(반소피고) A에게 29,540원 및 이에 대하여 2020년 5월 27일부터 2021년 7월 6일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 명령을 받았습니다. 2. 원고(반소피고) A의 나머지 본소 청구(처음 청구했던 53,332,700원 중 인정된 금액을 제외한 부분)와 피고(반소원고) B의 반소 청구(처음 청구했던 14,531,820원 전액)는 기각되었습니다. 3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 50%는 원고(반소피고) A가, 나머지 50%는 피고(반소원고) B가 각각 부담하도록 결정되었습니다. 4. 제1항의 지급 명령은 가집행할 수 있다고 판결되었습니다.

결론

법원은 건축주가 주장한 하자보수금 중 일부를 인정하고 수급인이 주장한 추가 공사대금 중 일부도 인정하여 양측의 채권을 상계한 후, 최종적으로 수급인이 건축주에게 소액의 금액과 지연손해금을 지급하도록 판결함으로써 공사 관련 분쟁의 해답을 제시했습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제668조(수급인의 담보책임): 이 조항은 완성된 목적물에 하자가 있을 때 도급인이 수급인에게 하자보수를 청구하거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있도록 규정합니다. 특히 건물과 같은 토지정착물은 한번 지어지면 해체하기 어렵다는 특성 때문에, 공사가 도중에 중단된 경우가 아니라면, 비록 하자가 있더라도 계약을 해제할 수는 없고 오직 하자보수나 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 피고가 시공한 건물이 주요 구조부가 약정대로 시공되어 사회통념상 완성되었다고 보았으므로, 원고는 건물에 존재하는 미시공이나 부실시공에 대해 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있었습니다.
2. 공사도급계약의 '완성' 판단 기준: 법원은 건물 신축 공사에서 공사가 '미완성'된 상태와 '완성되었으나 하자가 있는' 상태를 구별하는 중요한 기준을 제시합니다. 공사가 도중에 중단되어 예정된 최후 공정을 마치지 못한 경우는 '미완성'으로 보지만, 최후 공정까지 일단 종료하고 주요 구조부가 약정대로 시공되어 건물로서의 기능을 갖추었다면 불완전하더라도 '완성된 건물에 하자'가 있는 것으로 판단합니다. 이 사건에서 피고가 시공한 건물은 사용승인을 받았고 하자가 공사대금의 약 5.38%에 불과했기 때문에 법원은 이를 '완성된 건물에 하자'가 있는 경우로 보았습니다.
3. 추가 공사대금의 인정 요건: 총 공사대금을 정하여 체결된 도급계약의 경우, 원래 계약 내용에 없던 추가 공사가 이루어졌다면 도급인(건축주)과 수급인(건설업자) 사이에 추가 공사의 시행 및 그에 대한 대금 지급에 관한 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야만 수급인이 추가 공사대금을 청구할 수 있습니다. 법원은 이러한 약정의 존재 여부를 판단할 때 공사 계약의 목적, 추가 공사가 이루어진 경위, 계약서에 추가 공사 및 정산 관련 조항이 있는지, 도급인(건축주)이 공사 현장에 상주하며 지시하거나 묵시적으로 동의했는지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려합니다. 이 사건에서 법원은 피고가 수행한 일부 2차 추가 공사(예: 건물 뒤편 처마 확장, 1층 계단실 편백나무 시공 등)에 대해 계약서의 조정 규정, 설계도면과의 차이, 원고의 현장 방문 및 이후 사용 등 정황을 종합하여 원고와 피고 사이에 묵시적인 합의가 있었다고 인정했습니다. 그러나 커튼박스 수정, 창호 몰딩, 천장 형태 변경, 타일 시공, 3D 설계도 비용, 공구 손료, 숙식비, 이윤 등 피고가 주장한 다른 추가 공사 항목들은 명확한 합의나 객관적인 증거가 부족하여 인정되지 않았습니다.
4. 정액도급계약에서의 부당이득 반환 청구: 공사 시작 전에 전체 공사비용을 확정하여 계약하는 '정액도급계약'의 경우, 수급인이 자신의 신용, 기술, 효율적인 공사 수행을 통해 실제 공사비용을 당초 예상보다 절감했다고 하더라도, 그 차액을 도급인에게 부당이득으로 반환해야 할 의무는 없습니다. 수급인이 계약 금액 안에서 최대한 이윤을 창출하려는 것은 계약의 본질적인 부분으로 보기 때문입니다. 이 사건에서 원고는 피고가 폐기물 처리비 등을 시공하지 않아 24,767,200원 상당의 비용이 절감되었으므로 이를 부당이득으로 반환해야 한다고 주장했으나, 법원은 이 사건 계약이 총액계약임을 인정하고 원고의 이 주장을 받아들이지 않았습니다.
5. 상계(相計) 제도: 상계는 두 사람이 서로에게 동종의 채권과 채무를 가지고 있을 때, 그 채권과 채무를 대등한 금액만큼 소멸시키는 일방적인 의사표시입니다. 이는 복잡한 법적 분쟁을 간소화하고 당사자 간의 계산을 명확히 하는 중요한 법적 제도입니다. 이 사건에서는 원고의 하자보수 손해배상 채권(17,233,500원)과 피고의 미지급 공사대금 및 인정된 추가 공사대금 채권(17,203,960원)이 서로 존재했으므로, 법원은 이 두 채권을 상계 처리하여 최종적으로 피고가 원고에게 29,540원을 지급해야 한다고 판결했습니다.

참고 사항

1. 공사계약서의 상세한 작성: 추가 공사나 변경 사항이 발생할 경우를 대비하여 계약서에 구체적인 조정 절차, 대금 산정 방식, 책임 소재 등을 명확히 기재하는 것이 중요합니다. 특히 총액계약 방식에서는 추가 공사 약정이 없으면 대금 증액이 어렵다는 점을 유의해야 합니다.
2. 추가 공사 합의의 명확화: 구두 합의보다는 서면으로 추가 공사 내용과 그에 따른 대금을 명확히 합의하고 서명을 받는 것이 분쟁 예방에 가장 효과적입니다. 문자메시지, 이메일 등 기록을 남길 수 있는 수단을 활용하는 것도 좋습니다.
3. 공사 현장 기록 유지: 공사 진행 중 변경이나 하자가 발생할 경우, 사진, 영상, 작업일지, 감리보고서 등 증거 자료를 꾸준히 기록하고 보관해야 합니다. 이는 추후 법적 분쟁 시 중요한 증거로 활용됩니다.
4. 하자 보수 범위: 건물 신축 공사에서 공정이 대부분 완료되고 주요 구조부가 약정대로 시공되었다면, 일부 미시공이나 부실 시공은 '하자'로 간주되며, 계약 해제 사유가 되기보다는 하자보수 또는 손해배상 청구의 대상이 됩니다. 공사 전체가 완성되지 않은 '미완성' 상태와 구별해야 합니다.
5. 감정의 중요성: 하자보수금이나 추가 공사대금의 액수를 다툴 때는 객관적인 감정인의 감정 결과가 중요한 판단 기준이 됩니다. 감정 절차를 적극적으로 활용하고, 감정 결과에 대한 충분한 이해가 필요합니다.
6. 비용 부담의 원칙: 건축감리비나 임시 전기 사용료와 같은 부대 비용은 별도의 약정이 없는 한 통상 건축주가 부담하는 것이 일반적입니다. 계약 시 이러한 부대 비용에 대한 책임도 명확히 하는 것이 좋습니다.