건축/재개발
사업시행자가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제66조제1항).
「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 단서에 따른 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우
「도시 및 주거환경정비법」 제65조제1항 단서에 따른 손실보상에 더하여 임대주택을 추가로 건설하거나 임대상가를 건설하는 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우
정비구역이 역세권 등 다음의 요건을 모두 갖춘 경우(「도시 및 주거환경정비법」 제24조제4항, 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 정비사업을 시행하는 경우는 제외)에는 「도시 및 주거환경정비법」 제11조, 제54조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에도 불구하고 용적률을 완화하여 적용할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제66조제2항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제55조제3항 참조).
해당 정비구역 총 면적의 2분의 1 이상이 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 위치할 것
해당 정비구역에서 시행하는 정비사업이 법 제54조제1항 각 호의 어느 하나에 해당할 것
위에 해당하는 경우 다음의 어느 하나에 따라 용적률을 완화하여 적용할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제66조제2항 참조).
지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 법적상한용적률의 100분의 120까지 완화
용도지역의 변경을 통해 용적률을 완화하여 정비계획을 수립(변경수립 포함)한 후 변경된 용도지역의 법적상한용적률까지 완화
사업시행자는 위의 사유로 완화된 용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 100분의 75 이하로서 다음의 구분에 따라 시·도조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설하여 인수자에게 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제66조제3항 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제55조제4항).
과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업: 추가용적률의 100분의 30 이상 100분의 75 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율
과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업: 추가용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율
과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재건축사업: 추가용적률의 100분의 50 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율
과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업: 추가용적률의 100분의 75 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율
용적률의 완화에 관한 규정은 아래의 구분에 따른 범위에서 다른 법률과 중첩하여 적용할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제7항).
다만, 용적률 완화 규정을 중첩 적용하여 완화되는 용적률이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제85조에서 정하고 있는 최대한도를 초과하면 관할 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장이 건축위원회와 도시계획위원회의 공동 심의를 거쳐 기반시설의 설치 및 그에 필요한 용지의 확보가 충분하다고 인정하는 경우에 한정합니다.
정비구역 내 세입자 현황
세입자에 대한 손실보상 계획
계약 해지에 따른 전세금·보증금, 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제2항).
금전의 반환청구권의 행사로 해당 금전을 지급한 사업시행자는 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제3항).
사업시행자는 위 규정에 따라 구상이 되지 않는 때에는 해당 토지등소유자에게 귀속될 대지 또는 건축물을 압류할 수 있고, 압류한 권리는 저당권과 동일한 효력을 가집니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제4항).
“재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
사업시행자가 관리처분계획인가를 받은 경우 지상권·전세권설정계약 또는 임대차계약의 계약기간은 다음의 규정이 적용되지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제70조제5항).
「민법」 제280조(존속기간을 약정한 지상권)
「민법」 제281조(존속기간을 정하지 않은 지상권)
「민법」 제312조제2항(전세권의 존속기간이 1년 미만인 경우)
「주택임대차보호법」 제4조제1항(임대차기간을 정하지 않거나 2년 미만인 경우)
「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항(임대차기간을 정하지 않거나 1년 미만인 경우)
사업시행자는 다음에서 정하는 날 현재 건축물 또는 토지의 소유자의 소재 확인이 현저히 곤란한 때에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 2회 이상 공고하고, 공고한 날부터 30일 이상이 지난 때에는 그 소유자의 해당 건축물 또는 토지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 정비사업을 시행할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제71조제1항).
「도시 및 주거환경정비법」 제25조에 따라 조합이 사업시행자가 되는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제35조에 따른 조합설립인가일
「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 시행하는 재개발사업의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제50조에 따른 사업시행계획인가일
「도시 및 주거환경정비법」 제26조제1항에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등이 정비사업을 시행하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제26조제2항에 따른 고시일
「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제2항에 따른 고시일
토지 또는 건축물의 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등 중 시장·군수등이 선정·계약한 2인 이상의 감정평가법인등이 평가한 금액을 산술평균하여 산정합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제71조제4항 및 제74조제4항제1호가목).
다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제71조제4항 및 제74조제4항제1호 각 목 외의 부분 단서).
