노래방 단란주점 영업권 명의 변경 및 밀린 임대료 분쟁

원고 A는 임차한 노래연습장과 단란주점을 피고 B에게 다시 임대(전대)해 주었으나, 계약 종료 후 피고 B가 영업 관련 명의를 원고 A에게 다시 변경해주지 않아 원고 A가 손해를 입었다고 주장하며 명의변경과 손해배상을 청구했습니다. 또한 원고 A는 피고 B에게 밀린 임대료와 미납 전기요금도 요구했습니다. 법원은 피고 B에게 명의변경 절차를 이행하고, 명의 불이행으로 인한 손해배상금 17,164,000원과 함께 밀린 임대료 및 부당이득금 12,250,000원, 그리고 미납 전기요금 703,470원 등 총 29,917,470원을 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 노래연습장 및 단란주점을 원소유자 C로부터 임차하여 피고 B에게 전대한 전대인입니다. 피고 B의 영업허가 명의 변경 불이행으로 인해 손해를 입었다고 주장하며 소송을 제기했습니다.
• 피고 B: 원고 A로부터 노래연습장 및 단란주점을 전차하여 운영한 전차인입니다. 계약 종료 후 원고 A에게 영업허가 명의를 변경해주지 않았고, 임대료 및 전기요금 미납으로 소송을 당했습니다.
• C: 이 사건 노래연습장 및 단란주점 건물의 원소유자이자 원고 A의 임대인입니다.

분쟁 상황

원고 A는 C로부터 노래연습장과 단란주점을 임차한 후 2015년 3월 28일 피고 B에게 다시 전대(재임대)했습니다. 전대차 계약은 여러 차례 갱신되어 2018년 3월 28일 종료되었습니다. 피고 B는 2018년 6월 12일 영업을 중단하고 점포를 원고 A에게 인도했습니다. 문제는 전대차 계약 당시 피고 B가 원고 A로부터 영업허가 및 등록 명의를 승계받았는데, 계약 종료 시 이 명의를 다시 원고 A에게 변경해주기로 약정했는지 여부였습니다. 원고 A는 피고 B가 명의변경 의무를 이행하지 않아 자신이 원소유자 C에게 임대료를 계속 지불하면서도 영업을 할 수 없어 손해를 입었다고 주장했습니다. 이에 원고 A는 피고 B에게 영업허가 등 명의변경 절차 이행, 명의변경 불이행으로 인한 손해배상금, 그리고 피고 B가 미납한 임대료 및 전기요금을 청구하게 되었습니다.

핵심 쟁점

전대차 계약 종료 시 피고 B가 원고 A에게 노래연습장업 등록 및 단란주점 영업허가 명의를 변경해 줄 의무가 있는지 여부. 명의변경 의무가 있다면, 피고 B의 불이행으로 인해 원고 A가 입은 손해(임대료 지출)에 대한 배상 책임 여부 및 범위. 원고 A와 피고 B 간의 전대차 계약이 언제 종료되었는지 여부. 이 사건 전대차 계약의 차임(임대료) 감액 합의가 유효한지, 유효하다면 그 시기와 금액은 얼마인지. 피고 B가 원고 A에게 지급해야 할 미납 차임 및 점유·사용에 따른 부당이득금의 범위. 피고 B가 미납한 전기요금에 대한 원고 A의 구상금 청구의 타당성.

법원의 판단

법원은 피고 B에게 원고 A에게 다음과 같은 의무를 이행하라고 판결했습니다.

1. 별지 목록 기재 노래연습장업 등록 및 단란주점 영업허가에 관한 명의변경절차를 이행하라.
2. 손해배상금 17,164,000원 및 이에 대해 2019년 4월 26일부터 2020년 1월 17일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 이자를 지급하라.
3. 미납 차임 및 차임 상당 부당이득 잔액 12,250,000원과 구상금 703,470원을 합한 12,953,470원 및 그 중 12,250,000원에 대하여는 2018년 9월 13일부터, 703,470원에 대하여는 2018년 10월 23일부터 제1심 판결 선고일인 2019년 5월 21일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 이자를 지급하라. 원고의 나머지 항소는 기각되었으며, 소송 총비용 중 40%는 원고가, 60%는 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

이 판결은 전대차 계약 종료 시 영업허가 등 명의변경 의무가 특별한 약정이 없어도 전대차 목적물의 원상회복 의무의 일환으로 인정될 수 있으며, 이를 이행하지 않아 전대인이 손해를 입었다면 손해배상 책임이 발생한다는 점을 분명히 했습니다. 또한 임대차 계약의 해지 시점 및 차임 감액 합의 유효성 판단 기준을 제시하여 유사 분쟁 해결에 중요한 지침이 됩니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 전대차 계약 종료 시 영업허가 명의 변경 의무와 그 불이행으로 인한 손해배상 책임, 그리고 임대차 관계에서의 차임(임대료) 및 부당이득 반환에 관한 법리를 다루고 있습니다.

• 영업허가 명의 변경 의무 (대법원 1997. 4. 25. 선고 95다19591 판결 참조):
  • 식품위생법 등 관련 법규를 종합할 때, 임차인이 임대인으로부터 건물 일부를 임차하여 자신의 명의로 영업허가를 받아 영업을 하되, 임대차 기간 만료 시에는 허가 명의를 임대인에게 변경해주기로 약정한 경우, 이는 영업을 양도한 것에 준하여 임차인은 임대인에게 영업허가 명의 변경 절차를 이행할 의무가 있다는 법리가 적용됩니다.
  • 이 사건에서는 피고 B가 원고 A로부터 노래연습장과 단란주점의 기존 등록 및 영업허가를 승계받아 사용했고, 점포와 시설물의 본래 목적이 해당 영업임을 고려할 때, 비록 명시적인 약정이 없었더라도 전대차 계약 종료에 따른 원상회복 의무에 따라 명의를 변경해 줄 의무가 있다고 보았습니다.
  • 이는 전차인이 직접 신규로 허가를 취득한 경우와는 달리, 기존 허가를 승계한 경우 더욱 강하게 적용되는 법리입니다.
• 손해배상책임 (민법 제390조 채무불이행으로 인한 손해배상):
  • 피고 B가 영업허가 명의 변경 절차를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이로 인해 원고 A가 해당 점포에서 영업을 하지 못하면서 원 임대인에게 차임 17,164,000원을 지출한 손해를 입었으므로, 피고 B는 원고 A에게 이 손해를 배상할 책임이 있습니다.
• 전대차 계약의 종료 시점 및 차임 (상가건물 임대차보호법 제10조 제5항 관련):
  • 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항은 임대인이 갱신 거절 통지를 하지 않아 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 규정하고 있습니다.
  • 그러나 이 사건에서는 피고 B가 2018년 1월 18일 원고 A의 대리인에게 구두로 전대차 계약 갱신을 거절하는 의사를 표시했고, 이에 따라 전대차 계약은 2018년 3월 28일 기간 만료로 종료되었다고 법원은 판단했습니다.
  • 피고 B가 그 이후에도 점포를 점유·사용한 부분에 대해서는 차임 상당의 부당이득 반환 의무가 발생합니다.
• 지연손해금 이율 (소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항):
  • 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 그 지연손해금에 대해 소송이 제기된 날부터 판결 선고일까지는 연 5%의 이율을, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 이율을 적용하도록 규정하고 있습니다.
  • 이는 피고가 이행 의무의 존부나 범위에 대해 항쟁함이 타당하다고 인정되는 경우에 적용됩니다.
  • 이 사건에서는 제1심 판결 선고일까지 연 5% (민법상 이율), 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15% (구 소송촉진 등에 관한 특례법 이율)가 적용되었습니다.

참고 사항

영업허가 명의 변경 약정 명확화: 상가나 점포를 전대(재임대)할 때, 기존 영업허가나 등록 명의를 승계하는 경우, 계약 종료 시 누가 누구에게 명의를 다시 변경해 줄 것인지 계약서에 명확하게 기재해야 합니다. 이는 분쟁을 예방하는 가장 중요한 요소입니다. 원상회복 의무의 범위: 영업을 위한 시설물뿐만 아니라 영업허가 자체도 전대차 계약의 본래 목적인 영업을 위한 것이므로, 계약 종료 시 전대인은 전차인에게 영업허가 명의를 반환받을 원상회복 의무가 있다는 점을 인지해야 합니다. 계약 종료 및 해지 통보: 임대차(전대차) 계약의 종료는 묵시적 갱신 거절, 합의 해지, 기간 만료 등 여러 사유로 발생할 수 있습니다. 특히 갱신 거절 의사를 표시할 때는 명확한 시점과 내용을 기록으로 남기는 것이 좋습니다. 차임(임대료) 감액 합의: 임대료 감액 합의가 있었다면, 그 시점과 감액된 금액, 그리고 감액의 조건(예: 새로운 전차인 확보 등)을 명확히 문서화해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어렵습니다. 손해배상 책임의 발생: 만약 전차인이 명의변경 의무를 이행하지 않아 전대인이 영업을 재개하지 못하고 원 임대인에게 임대료를 계속 지불해야 한다면, 전대인은 해당 임대료 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다. 미납 공과금 처리: 전기요금 등 공과금 미납 시 대위변제 후 구상금을 청구할 수 있으므로, 임대차(전대차) 계약 종료 시점의 공과금 정산을 철저히 확인해야 합니다.