건축/재개발
광주광역시 서구청장이 한 주택재개발정비사업조합 설립 인가 처분이 법정 동의율 75%에 미달하여 무효임을 확인해달라는 소송에서, 법원은 실제로 동의율이 약 74.94%로 75%에 약 0.06% 미달하는 하자가 있음을 인정했습니다. 그러나 법원은 이 하자가 행정처분을 당연 무효로 할 만큼 '중대'하거나 '명백'하다고 볼 수 없다고 판단하여, 조합설립 인가 처분은 유효하다고 결론 내렸습니다.
●●동 주택재개발 정비사업조합 설립 추진위원회는 2015년 4월 8일 피고인 광주광역시 서구청장에게 조합설립인가 신청을 했으나, 동의율 미달로 반려되었습니다. 이후 추진위원회는 동의서를 보완하여 2015년 8월 17일 토지등소유자 2,365명 중 1,783명이 동의하여 동의율이 75.39%라고 주장하며 재차 인가 신청을 했습니다. 이에 피고는 2015년 9월 18일, 토지등소유자 2,365명 중 1,775명이 동의하여 동의율이 75.05%라고 판단하며 조합 설립을 인가했습니다. 원고들은 피고가 산정한 동의율에 여러 문제가 있어 실제 동의율이 75%에 미달하므로, 이 설립인가 처분이 무효라고 주장하며 소송을 제기했습니다.
주택재개발정비사업조합 설립 인가를 위한 토지등소유자 동의율이 법정 기준인 75%에 미달하는 경우, 해당 인가 처분이 '중대하고 명백한 하자'가 있어 당연 무효로 볼 수 있는지 여부
원고들의 항소를 모두 기각하며, 광주광역시 서구청장의 조합설립 인가 처분은 무효가 아니라고 판단했습니다. 항소비용은 원고보조참가인들과 원고들이 부담하게 했습니다.
법원은 피고가 산정한 동의율 75.05%에 오류가 있어 실제 동의율은 약 74.94%로 법정 동의율 75%에 약 0.06% 미달하는 하자가 있음을 인정했습니다. 그러나 이 하자는 전체 조합원 2,378명 기준으로 2명만 줄어도 동의율 75%를 충족할 수 있을 정도로 미미하고, 이미 상당 부분 사업 절차가 진행되어 다수인의 권리 관계가 복잡하게 형성된 상황에서 뒤늦게 인가 효력을 다투게 하는 것은 법적 안정성을 해칠 우려가 크다고 보아 '중대한 하자'로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 피고가 인가 처분 당시 토지등소유자 수 산정 방법에 대한 법리 해석에 다툼의 여지가 있었고, 권리 변동 내역을 정확히 조사하기 어려웠던 점 등을 고려할 때 '명백한 하자'라고 보기도 어렵다고 판단하여, 최종적으로 인가 처분이 당연 무효는 아니라고 결론 내렸습니다.
이 사건은 구 도시 및 주거환경정비법(2015. 6. 22. 법률 제13378호로 개정되기 전의 것)에서 규정한 주택재개발정비사업조합 설립을 위한 토지등소유자의 75%(4분의 3) 이상 동의율 요건과 관련이 있습니다. 이 법률은 조합 설립 인가의 필수적인 요건을 규정하며, 동의율 미달은 인가 처분에 하자를 발생시킵니다. 그러나 행정처분이 당연 무효가 되기 위해서는 그 하자가 '중대'하고 '명백'해야 한다는 대법원 판례의 법리가 적용되었습니다. 즉, 법규의 중요한 부분을 위반한 것이고, 객관적으로 보아 명백히 잘못된 것이어야 합니다. 이 판결에서는 동의율이 법정 기준인 75%에 약 0.06% 미달하는 하자가 있었지만, 이 차이가 매우 미미하고 사업의 예측 가능성과 법적 안정성을 고려할 때 '중대한 하자'로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한 토지등소유자 수 산정 방식 등에 대한 법리 해석에 다툼의 여지가 있었으므로 '명백한 하자'로 보기도 어렵다고 보아 최종적으로 인가 처분은 유효하다고 판단했습니다.
주택재개발정비사업과 같은 중요한 사업에서는 조합설립 동의율 산정이 매우 중요합니다. 동의율이 법정 기준에 조금이라도 미달하면 행정처분에 하자가 존재할 수 있으나, 이 판결은 그 하자가 '중대'하거나 '명백'해야만 처분이 무효가 된다는 점을 명확히 합니다. 따라서 동의율에 미세한 오차가 있더라도 사업의 진행 경과와 같은 여러 상황을 종합적으로 고려할 때, 무조건 무효가 되는 것은 아닙니다. 특히 이미 사업이 상당 부분 진행되어 많은 이해관계가 얽힌 상황에서는 뒤늦게 인가의 무효를 주장하는 것이 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 그러므로 사업 초기 단계부터 동의율 산정을 매우 신중하고 정확하게 해야 하며, 동의서 징구 과정에서 발생할 수 있는 문제들을 최소화하는 것이 중요합니다.
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