건축/재개발
특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장·군수등”이라 함), 한국토지주택공사, 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(이하 “토지등소유자”라 함)로 구성된 조합을 설립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항 본문 및 제2조제9호).
다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 조합을 설립하지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항 단서).
“재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제9호).
조합을 설립하기 위해서는 정비구역 지정·고시 후, 조합설립을 위한 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)를 구성하여 시장·군수등의 승인을 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제1항).
추진위원회를 구성하려면 다음의 사항에 대해 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제1항).
추진위원회 위원장(이하 "추진위원장"이라 함)을 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원(이하 "추진위원"이라 함)
「도시 및 주거환경정비법」 제34조제1항에 따른 운영규정
토지등소유자의 동의를 받으려는 경우에는 정비사업 조합설립추진위원회 구성 동의서(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제4호서식)에 운영규정(안)을 첨부하여 동의를 받고, 다음의 사항을 설명·고지해야 합니다[「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제25조제1항·제2항, 「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제2항 및 「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」(국토교통부 고시 제2018-102호, 2018. 2. 9. 발령·시행) 제2조제4항].
동의를 받으려는 사항 및 목적
동의로 인해 의제되는 사항
동의의 철회 또는 반대의사 표시의 절차 및 방법
추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제2항 본문).
추진위원회를 구성하여 승인신청을 하려면 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 제7조제1항).
조합설립추진위원회 승인신청서(「도시 및 주거환경정비법 시행규칙」 별지 제3호서식)
토지등소유자의 명부
토지등소유자의 동의서
추진위원장 및 추진위원의 주소 및 성명
추진위원 선정을 증명하는 서류
“토지등소유자 동의방법” 더 알아보기
추진위원회 구성은 다음의 기준에 따릅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제33조제1항 및 「정비사업 조합설립추진위원회 운영규정」 제2조제2항)
추진위원장 1명과 감사를 둘 것
부위원장을 둘 수 있음
추진위원의 수는 토지등소유자의 10분의 1 이상으로 하되, 토지등소유자가 50명 이하인 경우에는 추진위원을 5명으로 하며 추진위원이 100명을 초과하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 1 범위에서 100명 이상으로 할 수 있음
다음의 어느 하나에 해당하는 자는 추진위원이 될 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제33조제5항 및 제43조제1항).
미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인
파산선고를 받고 복권되지 않은 자
금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 자
금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
「도시 및 주거환경정비법」을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 10년이 지나지 않은 자
조합설립 인가권자에 해당하는 지방자치단체의 장, 지방의회의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속
추진위원이 위의 결격사유에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자였음이 판명된 때에는 당연 퇴임하며, 퇴임된 추진위원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제33조제5항 및 제43조제2항·제3항).
Q. 재개발사업조합을 설립하기 위해 조합설립추진위원회를 구성해야 한다고 하는데, 무엇부터 준비해야 하는지 너무 어렵고 막막하네요. 도움을 받을 수 있는 방법은 없을까요?
A. 시장·군수등은 정비사업의 투명성 강화 및 효율성 제고를 위해 시·도 조례로 정하는 정비사업에 대해 사업시행 과정을 지원하고 있습니다. 또한, 한국토지주택공사 등의 기관에 공공지원을 위탁하기도 하는데요(「도시 및 주거환경정비법」 제118조제1항).
정비사업을 공공지원하는 시장·군수등 및 공공지원을 위탁받은 자(이하 "위탁지원자"라 함)는 다음의 업무를 수행합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제118조제2항).
추진위원회 또는 주민대표회의 구성
정비사업전문관리업자의 선정(위탁지원자는 선정을 위한 지원만 해당)
설계자 및 시공자 선정 방법 등
세입자의 주거 및 이주 대책(이주 거부에 따른 협의 대책을 포함) 수립
관리처분계획 수립
그 밖에 시·도조례로 정하는 사항
