임대차
이 사건은 공장 공동 동업 운영 협약 이후 임대차 계약을 체결한 당사자들 사이에서 계약 위반을 이유로 임차보증금 반환을 청구한 사건입니다. 원고는 피고가 임대차 계약상 의무를 위반했으므로 임차보증금 1억 원과 지연손해금을 반환해야 한다고 주장했습니다. 반면 피고는 원고의 기망 또는 착오를 이유로 임대차 계약이 취소되어야 하거나, 피고가 원고에게 빌려준 대여금 1억 원으로 임차보증금 채무를 상계해야 한다고 주장했습니다. 법원은 임대차 계약의 효력을 인정하고 피고의 계약 위반 사실도 인정하여 임차보증금 반환 의무를 인정했습니다. 그러나 임대차 계약이 분쟁 해결을 위한 화해 계약의 성격을 가지므로 피고의 기망 또는 착오 취소 주장은 받아들이지 않았습니다. 나아가 피고가 원고에게 빌려준 대여금 1억 원과 그 이자를 인정하여 원고의 임차보증금 반환 채무와 상계 처리했습니다. 그 결과, 피고가 원고에게 지급해야 할 임차보증금은 없다고 판단하여 원고와 원고승계참가인의 청구를 모두 기각한 사건입니다.
2015년 피고 B은 의료기기 제조판매업을 목적으로 주식회사 E를 설립하고, 2016년 공장 용지를 매수한 후 원고 A가 실질적으로 운영하는 회사(G)에 공장 신축 공사를 도급했습니다. 2017년 7월, 원고 A와 피고 B은 원고가 의료기기 제조를, 피고 B이 공장을 제공하고 판매·관리를 맡는 공동 동업 운영 협약을 체결했습니다. 이후 동업 관계가 어려워지자, 같은 해 11월 원고 A와 피고 B은 임차보증금 1억 원, 임대차 기간 2년의 공장 임대차계약을 체결했으며, 피고 C은 연대보증인으로 서명했습니다. 이 임차보증금은 원고 A가 공장 신축 및 설비에 지출한 비용을 정산하고, 동업 회사에 대한 원고 A의 지분권을 포기하는 대가로 1억 원이 인정된 것이었습니다. 2018년 3월경 원고 A와 피고 B 사이에 분쟁이 발생하여 원고 A는 의료기기 제조를 중단했고, 4월 피고 B을 상대로 임차보증금 1억 원의 지급을 구하는 소송을 제기했습니다. 5월 피고 B은 원고 A의 공장 출입을 금하고 운영에서 배제했습니다. 원고 A는 피고 B이 임대차계약상의 의무를 위반했으므로 임차보증금과 지연손해금을 반환해야 한다고 주장했으며, 원고승계참가인 F는 원고 A의 판결금 채권에 대한 추심명령을 받아 소송에 참여했습니다. 반면 피고 B은 원고 A가 보증금을 실제 지급하지 않아 계약이 무효이거나, 원고 A의 기망 또는 착오에 의해 계약이 체결되었으므로 취소되어야 한다고 주장했습니다. 또한 피고 B은 원고 A에게 1억 원을 빌려준 채권이 있으므로 이를 임차보증금 반환 채무와 상계해야 한다고 예비적으로 주장했습니다.
이 사건 임대차계약의 효력 여부, 피고 B의 임대차계약 위반 인정 여부, 피고 B이 주장하는 기망 또는 착오로 인한 계약 취소 가능 여부, 피고 B의 원고 A에 대한 대여금 채권으로 임차보증금 반환 채무를 상계할 수 있는지 여부, 연대보증인 피고 C의 책임 유무가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고와 피고 B 사이에 체결된 임대차계약의 효력을 인정하고, 피고 B이 계약상 의무를 위반했으므로 원고에게 임차보증금 1억 원을 반환할 의무가 있다고 보았습니다. 그러나 피고 B의 기망 또는 착오를 이유로 한 임대차계약 취소 주장은, 해당 임대차계약이 동업 해지와 공장 관련 비용 정산을 위한 화해 계약의 성격을 가지고 분쟁의 핵심 사항에 대한 착오이므로 받아들이지 않았습니다. 최종적으로 피고 B이 원고 A에게 빌려준 대여금 1억 원 및 그 이자를 인정하고, 이를 원고 A의 임차보증금 반환 채권 1억 원과 상계하여 피고 B이 원고 등에게 지급해야 할 임차보증금은 존재하지 않는다고 판단했습니다. 주채무가 소멸함에 따라 연대보증인 피고 C에 대한 청구도 기각되었습니다.
결과적으로 원고와 원고승계참가인의 청구는 모두 기각되었고, 항소제기 이후의 소송비용은 원고가, 승계참가로 인한 비용은 원고승계참가인이 부담하게 되었습니다.
민사소송법 제358조(문서의 진정의 추정): 문서에 날인된 작성명의인의 인영이 그의 인장에 의해 현출된 것이라면, 특별한 사정이 없는 한 그 인영의 진정성립, 즉 날인 행위가 작성명의인의 의사에 기한 것임이 추정됩니다. 이 사건에서 피고 B은 자신이 소지한 계약서에 '영수확인'란 날인이 없다는 이유로 임대차계약의 효력을 부정했으나, 법원은 원고가 소지한 계약서에 피고 B의 인장이 날인되어 있고 피고 B이 인장 도용을 증명하지 못했으므로 계약의 진정성립을 인정했습니다. 민법 제474조(영수증): 돈을 지급한 자는 영수증을 청구할 권리가 있습니다. 법원은 피고 B이 소지한 임대차계약서에 영수확인 날인이 없다는 주장에 대해, 통상 영수증은 돈을 준 자가 받는 자에게 청구하는 것이라는 점을 들어 이 주장만으로 원고 소지 계약서의 인영이 도용되었다고 인정하기 어렵다고 판단했습니다. 민법 제733조(화해계약의 착오): 화해 계약은 착오를 이유로 취소할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만, 당사자의 자격이나 목적인 분쟁 이외의 사항에 관한 착오일 경우에만 취소할 수 있습니다. 이 사건 임대차계약은 동업 종료 및 공장 관련 비용 정산을 둘러싼 분쟁을 해결하기 위한 화해 계약의 성격을 가졌고, 원고가 지출한 돈의 액수에 관한 문제는 분쟁의 핵심 대상이므로, 피고 B이 그 금액에 대해 착오를 했다 하더라도 이를 이유로 계약을 취소할 수 없다고 판단되었습니다. 민법 제492조 제1항(상계의 요건): 상계는 채무의 이행기가 도래한 때에 할 수 있습니다. 이행기가 정해지지 않은 채권은 성립과 동시에 변제기가 도래한 것으로 봅니다. 이 사건에서 피고 B의 원고에 대한 대여금 채권은 이행기 정함이 없는 채권으로 성립과 동시에 변제기가 도래했으며, 원고의 임차보증금 반환 채권은 임대차계약 해지로 이행기가 도래한 2018년 5월 3일에 상계적상에 이르게 되어, 피고 B의 상계 의사표시에 따라 양 채권은 대등액에서 소멸했습니다. 보증채무의 부종성: 보증채무는 주채무에 부수하는 성질을 가지며, 주채무가 소멸하면 보증채무도 함께 소멸합니다. 이 사건에서 피고 B의 임차보증금 반환 주채무가 대여금 채권과의 상계로 소멸했으므로, 연대보증인 피고 C의 보증채무 또한 소멸하여 더 이상 책임을 지지 않게 됩니다.
계약서 작성 및 보관의 중요성: 공동 사업이나 임대차 계약 시, 모든 합의 내용을 명확히 기재하고 서명, 날인을 받은 원본 계약서를 당사자 모두 보관해야 합니다. 특히 금전 관련 영수 확인란 등은 신중하게 확인해야 합니다. 정산 내역 명확화: 동업 관계 종료 시, 투자금, 공사비, 설비비, 대여금 등 모든 금전 거래 내역을 상세하게 정리하고 당사자 간 합의된 정산 내역을 문서화하는 것이 중요합니다. 단순히 '임차보증금으로 갈음한다'는 식의 추상적인 합의보다는 어떤 명목으로 얼마가 정산되었는지 구체적으로 명시해야 합니다. 금전 지급의 증빙 자료 확보: 거액의 금전 거래(공사비, 물품대금, 대여금 등)는 반드시 계좌 이체, 영수증, 세금계산서 등 객관적인 증빙 자료를 남겨야 합니다. 현금 거래는 나중에 입증하기 매우 어렵습니다. 화해 계약의 신중한 체결: 분쟁을 해결하기 위한 화해 계약은 특별한 사정이 없는 한 착오를 이유로 취소하기 어렵습니다. 따라서 화해 계약을 체결할 때는 모든 정보를 충분히 검토하고 신중하게 결정해야 합니다. 분쟁의 대상이 되는 핵심 내용에 대한 착오는 취소 사유가 되지 않는 경우가 많습니다. 채권-채무 관계의 이해: 임대차보증금과 별개로 존재하는 대여금 채무가 있다면, 임대차 종료 시 임대인은 임차보증금에서 미지급 대여금을 상계할 수 있습니다. 동업 정산 과정에서 대여금 채무가 소멸했는지 여부도 명확히 합의하고 문서화해야 합니다. 보증인의 책임: 보증채무는 주채무에 부수하는 성질을 가집니다. 주채무가 유효하게 성립해야 보증채무도 성립하고, 주채무의 내용이 변경되거나 소멸하면 보증채무도 그에 따라 변경되거나 소멸합니다. 주채무자가 채무를 이행하지 않거나, 다른 채권과 상계되어 주채무가 없어진다면 보증인도 책임을 지지 않게 됩니다.
