임대하지 않은 토지를 침범하여 증축한 건축물의 경우 임차인은 지상물매수청구를 할 수 있을까요?

재영은 승준에게 토지의 일부를 임대하면서 지상에 조립식 건물을 건축하여 음식점을 운영할 수 있도록 하였습니다. 몇 년 후 승준은 해당 음식점의 건물을 확장하기로 마음을 먹고 임대계약을 맺은 토지를 벗어나 재영의 토지 중 지목이 ‘전’으로 되어 있는 토지까지 침범하여 증축하였습니다. 이후 임대기간이 만료되어 승준은 재영에게 지상물매수청구권을 행사하려고 하는데요. 과연 누구의 말이 맞을까요? *지상물매수청구권: 「민법」 제645조, 제644조 및 제283조에 따라 임대차계약 종료 시 계약 목적 대지 위에 존재하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청과 아울러 토지 소유자의 배타적 소유권 행사로 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위해서 임대차계약 종료 시에 계약갱신 요구권을 부여하고, 임대인이 임대할 것을 원하지 않을 때에는 계약 목적 토지 위에 임차인이 설치한 건물 등 지상물을 임대인에게 매수하도록 강제할 수 있는 권리를 말함

• 주장 1

  승준: 제가 비록 원래 계약한 토지를 벗어나 증축은 했으나, 침범한 토지 역시 재영씨의 토지로 건물과 부지를 자유롭게 사용하거나 처분할 수 있어요. 재영씨가 재산권을 행사하는데 전혀 문제되지 않으니 저도 지상물매수청구권을 행사할 거에요.

• 주장 2

  재영: 아니 승준씨, 임대하지 않은 지목이 ‘전’인 토지까지 무단으로 침범해서 증축하면 어떡해요! 더군다나 지목이 ‘전’이면 건물을 지을 수 없는데 당신이 증축한 건물 절반 이상이 불법건축물이에요. 지금 건물을 철거하고 이행강제금까지 내야되는 상황인데 지상물매수청구권이라뇨? 전 불법건축물을 살 생각이 없어요!

본 건 사안은, 임대한 토지 외에 임대하지 않은 토지까지 무단으로 침범하여 증축하고 나아가 해당 건축물이 불법건축물에 해당하는 경우 임대계약 종료 후 임차인은 임대인을 상대로 지상물매수청구를 할 수 있을지 여부가 문제됩니다. 이와 유사한 사례에서 원심은 임대 토지의 경계를 벗어나 걸쳐 있는 토지 부분이 모두 임대인의 소유에 속하므로, 이 사건 건물에 관해 매수청구가 허용되더라도 임대인으로서는 그에 관한 철거나 손해배상의 의무를 부담할 염려가 없고 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용ㆍ처분할 수 있어 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약이 되기 어렵다고 보아 임차인의 건물매수청구가 허용된다고 판단하였습니다(수원지방법원 2021. 7. 9. 선고 2019나73062 판결). 그러나 대법원에서는 다음과 같이 판단하여 원심판결을 파기하였습니다(대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671). 대법원은 “임차인이 매수청구권을 행사한 이 사건 건물은 절반 이상이 임대차계약의 목적 토지가 아닌 토지를 무단으로 침범하여 건립되었다. 이는 임차인이 임대차계약 토지상에 건립한 건물을 불법으로 증축하였기 때문이다. 만약 이 사건 건물에 대한 매수청구가 허용된다면 임대인으로서는 이 사건 건물에 따른 토지 외에 임대하지 않았던 3필지의 토지에 대해서도 소유권 행사에 상당한 제한을 받게 된다. 나아가 매수에 따른 소유권이전등기를 마칠 수 있는지 여부도 불확실하며, 특히 이 사건 건물의 절반에 가까운 부분이 지목이 ‘전’인 필지 위에 걸쳐 있어 사실상 건물 전체에 대한 철거가 불가피할 것으로 보인다. 게다가 이 사건 건물 중 공부상 등재된 사항을 제외한 나머지 불법으로 증·개축된 부분에 대해서는 임대인이 철거 등 원상회복 의무를 부담하게 되고, 이행강제금 부과의 위험 역시 이전되는 결과가 된다. 위와 같은 사정을 종합하면, 결국 임대인은 이 사건 건물과 부지를 자유롭게 사용ㆍ처분할 수 없고, 이는 임대인의 재산권 행사에 지나친 제약이 된다고 보기에 충분하므로 이 사건 건물에 대한 매수청구는 허용된다고 보기 어렵다.”고 판단함으로써 임대인의 재산권 행사를 제한하는 지상물매수청구권과 같은 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 해야 된다는 것을 확인하였습니다. 따라서, 이 사례에서도 임대한 토지 외에 임대하지 않은 토지까지 무단으로 침범하여 증축하고 나아가 해당 건축물이 불법건축물에 해당하는 경우 임대계약 종료 후 승준은 재영을 상대로 지상물매수청구를 할 수 없을 것입니다.