임차인이 바뀌면서 보증금 반환을 둘러싸고 발생한 분쟁 사건

원고 A는 피고 B 소유의 상가 점포를 임차했다가, 새로운 임차인 E가 들어오면서 A의 임대차보증금 4천만 원을 E의 보증금으로 대체하는 방식으로 임대차계약이 변경되었습니다. 이후 A는 B에게 원래 자신의 보증금 4천만 원의 반환을 요구했으나, B는 보증금 반환 채권이 E에게 넘어갔다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 법원은 여러 정황을 고려하여 보증금 반환 채권의 권리자가 A가 아닌 E라고 판단하고, A의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 B 소유의 상가 점포를 처음 임차했던 사람
• 피고 B: 상가 점포의 소유자이자 임대인
• 새로운 임차인 E: 원고 A 다음으로 점포를 임차한 사람으로, A의 보증금으로 자신의 보증금을 대체함

분쟁 상황

원고 A는 피고 B와 보증금 4천만 원에 상가 임대차계약을 체결했습니다. 이후 A의 동의 하에 새로운 임차인 E가 B와 임대차계약을 맺으면서, E의 보증금은 A가 B에게 맡긴 보증금 4천만 원으로 갈음하기로 했습니다. 즉, A의 보증금은 B가 E로부터 받아야 할 보증금으로 대체된 것입니다. 시간이 흘러 E가 영업을 종료하고 B에게 점포를 반환하자, B는 E에게 1천만 원을 돌려주었고, 남은 3천만 원에서 원상복구비용 330만 원을 제외한 2,670만 원을 법원에 공탁했습니다. 그런데 기존 임차인이었던 A가 B에게 자신의 임대차보증금 4천만 원의 반환을 요구하면서 분쟁이 발생했습니다. A는 자신에게 보증금을 돌려달라 주장했고, B는 이미 보증금 반환 채권이 E에게 양도되었으므로 A에게 줄 돈이 없다고 맞섰습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 임대차계약 과정에서 임차인이 변경되고 보증금이 대체되었을 때, 기존 임차인의 임대차보증금 반환 채권이 누구에게 귀속되는지 여부입니다. 즉, 임대인 B가 기존 임차인 A에게 보증금을 반환해야 하는지, 아니면 새로운 임차인 E에게 반환해야 하는지가 문제되었습니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 청구를 기각하고, 소송 비용은 원고 A가 부담하도록 판결했습니다.

결론

법원은 원고 A가 주장하는 임대차보증금 반환 청구가 이유 없다고 판단했습니다. 이는 원고 A와 새로운 임차인 E 사이에 4천만 원의 채권·채무 관계가 있었고, E가 A의 보증금으로 자신의 임대차보증금을 대체하여 피고 B와 새로운 계약을 체결했으며, 피고 B 또한 이러한 임차권 양도를 동의한 것으로 보인다는 점, 그리고 원고 A가 점포 퇴거 후 오랜 기간 피고 B에게 보증금 반환을 요구하지 않았다는 점 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 이로써 임대차보증금 반환채권의 권리자는 A가 아닌 E라고 보았기에, A의 청구는 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

민법 제450조 (지명채권양도의 대항요건): 지명채권의 양도는 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못합니다. 본 사례에서는 원고 A가 새로운 임차인 E에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고 임대인 B가 이를 승낙한 것으로 인정되었습니다. B가 E와 새로운 임대차계약을 체결하고 A의 보증금을 E의 보증금으로 대체한 행위 자체가 B의 승낙으로 볼 수 있습니다. 채권의 준점유자에 대한 변제 (민법 제470조 참고): 채권의 준점유자라 함은 채권자임을 사칭하거나 실질적인 권한이 없더라도 채권자 행세를 하여 외관상 채권자로 보이는 자를 말합니다. 만약 채무자가 채권의 준점유자에게 선의(어떤 사실을 알지 못함)이며 과실 없이(주의를 다했음에도 알지 못함) 변제했다면 그 변제는 유효합니다. 이 사건에서 피고 B는 A 또는 E 중 누가 보증금 반환 채권자인지 명확히 알 수 없는 상황에서 E에게 1천만 원을 반환한 것에 대해 '채권의 준점유자에 대한 변제'라는 주장을 하기도 했습니다. 그러나 법원은 이미 보증금 채권의 권리자가 E라는 결론을 내렸기에, 이 주장에 대해서는 더 나아가 판단할 필요가 없다고 보았습니다. 임대차보증금의 성격: 임대차보증금은 임대차 종료 후 목적물 인도 시까지 발생하는 임차인의 모든 채무(차임, 손해배상 등)를 담보하는 기능을 합니다. 따라서 임대인은 임차인이 목적물을 반환할 때까지 보증금에서 미지급 차임이나 원상복구 비용 등을 공제할 수 있습니다. 피고 B가 공탁한 금액에서 원상복구비용 330만 원을 공제한 것은 이러한 원칙에 따른 것입니다.

참고 사항

임차권 양도 시에는 보증금 반환 채권의 귀속 주체를 명확히 해야 합니다. 기존 임차인이 새로운 임차인에게 보증금 반환 채권을 양도하고 임대인이 이에 동의하는 경우, 기존 임차인은 더 이상 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 없게 됩니다. 임대차계약의 변경이나 임차인 교체 시, 기존 임차인의 보증금을 새로운 임차인의 보증금으로 대체하는 경우, 이러한 약정을 서면으로 명확히 하고 모든 관련 당사자가 서명 또는 날인하여 향후 분쟁의 소지를 없애는 것이 중요합니다. 실제로 보증금을 받은 주체와 돌려받을 주체가 달라지는 상황에서는 관련 송금 내역이나 합의 내용 등을 꼼꼼하게 보관하여 자신의 권리를 주장할 수 있는 근거를 마련해야 합니다. 임대차계약 해지 후 보증금 반환이 지연되거나 불분명할 경우, 임대인에게 반환을 요구하는 내용증명 등을 보내 기록을 남기는 것이 좋습니다.