부동산 이중계약서 작성 및 초과 중개보수 수령 후 등록취소 처분 취소 판결

공인중개사 A씨가 이중으로 매매계약서를 작성하고 법정 중개보수를 초과하여 받은 혐의로 구미시장으로부터 중개사무소 개설등록 취소 처분을 받았습니다. 그러나 법원은 A씨의 위반 경위, 과거 위반 이력이 없는 점, 초과 중개보수를 반환한 점 등을 고려하여 이 처분이 지나치게 가혹하며 재량권을 남용한 것이라고 판단하여 등록취소 처분을 취소했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 2009년부터 'D공인중개사사무소'를 운영해온 공인중개사입니다. 이 사건에서 중개사무소 개설등록 취소 처분의 취소를 구했습니다.
• 피고 구미시장: 공인중개사 A씨에게 중개사무소 개설등록 취소 처분을 내린 행정기관입니다.
• 매도인 G: A씨가 중개한 부동산 매매계약의 매도인으로, 이중계약서 작성 사실을 신고했습니다.
• 매수인 H: A씨가 중개한 부동산 매매계약의 매수인입니다.

분쟁 상황

공인중개사 A씨는 2009년부터 구미에서 공인중개사사무소를 운영해왔습니다. 2021년 12월 30일, A씨는 구미시의 한 분양권 매매를 중개하면서 매도인 G와 매수인 H 사이에 총 매매금액이 다른 두 종류의 매매계약서를 작성했습니다. 하나는 4억 3,230만 원(분양가 4억 130만 원, 옵션계약금 100만 원, 프리미엄 3,000만 원)이고, 다른 하나는 4억 1,677만 원(분양가 4억 130만 원, 유상옵션 547만 원, 프리미엄 1,000만 원)이었습니다. 이후 2022년 4월 14일에는 매도인과 매수인으로부터 법정 중개보수 외에 각 100만 원씩을 추가로 받았습니다. 이 사실은 2022년 9월 26일 매도인 G의 신고로 구미시에 알려졌고, 구미시장은 A씨가 이중계약서 작성 및 초과 중개보수 수수 행위를 했다는 이유로 2022년 10월 31일 중개사무소 개설등록 취소 처분을 내렸습니다. A씨는 중개보수 초과 수수 혐의에 대해 2022년 11월 23일 대구지방검찰청 김천지청에서 기소유예 처분을 받았습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 공인중개사가 이중계약서 작성 및 초과 중개보수 수수 행위를 했을 때 중개사무소 개설등록 취소 처분이 재량권의 범위를 넘어선 위법한 처분인지 여부입니다. 특히, 여러 위반 행위가 있을 때 가장 무거운 처분인 '등록 취소'를 선택한 것이 비례의 원칙에 맞는지 여부가 중요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 피고(구미시장)가 2022년 10월 31일 원고(A씨)에게 내린 중개사무소 개설등록 취소 처분을 취소한다고 판결했습니다. 소송 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 원고 A씨의 이중계약서 작성 및 초과 중개보수 수수 행위가 공인중개사법 위반에 해당하지만, 등록취소 처분은 재량권 남용에 해당하여 위법하다고 보았습니다. 특히 A씨가 위반 행위에 이르게 된 경위(쌍방 합의에 의한 계약 조건 반영), 공익 훼손 정도가 크지 않다고 판단된 점(탈세 의도 불분명, 당사자 피해 없음), 초과 보수를 즉시 반환한 점, 13년간 행정처분 이력이 없었던 점, 그리고 이미 5개월간 영업을 중단하여 상당한 경제적 불이익을 입은 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 이처럼 행정처분이 비례의 원칙을 위반하여 재량권을 일탈·남용한 것으로 판단될 때에는 취소될 수 있다는 점을 분명히 했습니다.

연관 법령 및 법리

공인중개사법 제26조 제3항 (거래계약서 작성 등): 개업공인중개사는 거래계약서를 작성할 때 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 됩니다. 이를 위반하면 중개사무소 개설등록이 취소되거나 6개월 이내의 업무정지를 받을 수 있습니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호 (금지행위): 개업공인중개사는 중개 의뢰인으로부터 법정 중개보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받아서는 안 됩니다. 이를 위반하면 역시 등록취소 또는 6개월 이내의 업무정지를 받을 수 있습니다. 공인중개사법 시행규칙 제25조 [별표 4] (행정처분의 기준): 공인중개사법 위반행위에 대한 구체적인 업무정지 기간 등의 기준을 정하고 있습니다. 이 사건에서는 둘 이상의 위반행위가 경합할 때 처분 기준을 어떻게 적용할지, 그리고 위반행위의 동기와 결과, 위반 정도 등을 고려하여 업무정지 기간을 줄일 수 있는 감경 규정이 쟁점이 되었습니다. 재량행위와 비례의 원칙: 행정청이 법률에 따라 어떤 처분을 할 것인지 선택할 수 있는 '재량행위'의 경우, 해당 처분이 재량권의 범위를 넘어서거나 남용되었는지 여부를 판단할 때 '비례의 원칙'이 적용됩니다. 비례의 원칙은 처분으로 달성하려는 공익과 그로 인해 개인이 입게 될 불이익을 비교하여, 처분이 공익 달성에 필요한 최소한의 범위 내에서 이루어졌는지 판단하는 원칙입니다. 법원은 이 사건에서 구미시장의 등록취소 처분이 비례의 원칙에 위배되어 재량권을 일탈·남용했다고 판단했습니다.

참고 사항

부동산 거래 시 이중계약서 작성은 공인중개사법 위반으로, 등록취소나 업무정지 등 중대한 행정처분의 대상이 될 수 있습니다. 이는 거래의 투명성을 해치고 부동산 투기 및 탈세의 원인이 될 수 있기 때문입니다. 법정 중개보수를 초과하여 받는 행위 또한 공인중개사법 위반이며, 이에 대한 제재가 따릅니다. 중개보수는 법률로 정해진 요율 한도 내에서 받아야 합니다. 만약 부득이하게 두 가지 계약서가 작성되었다면 그 경위와 실제 당사자들이 입은 피해 여부, 탈세 의도 등이 처분 수위를 결정하는 데 중요한 요소로 작용할 수 있습니다. 행정처분에 대한 불복 시에는 처분의 위반 정도, 공익 훼손 여부, 개인에게 미치는 불이익, 과거 행정처분 이력, 위반 행위 이후의 개선 노력(초과 보수 반환 등) 등이 재량권 일탈·남용 여부를 판단하는 데 중요하게 고려됩니다.