농지의 임대차 및 사용대차의 이해

농지의 “임대차” 및 “사용대차”란?

• “농지의 임대차”란 농지의 소유자가 상대방에게 농지를 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조 참조).

• “농지의 사용대차”란 농지의 소유자가 상대방에게 무상으로 사용, 수익하게 하기 위해 농지를 인도할 것을 약정하고 상대방은 이를 사용, 수익한 후 그 농지를 반환할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제609조 참조).

농지를 임대차 또는 사용대차할 수 있는 경우

• 다음 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 농지를 임대하거나 무상사용하게 할 수 없습니다[「농지법」 제6조제2항제1호·제4호부터 제10호까지, 제23조제1항, 「농지법」(법률 제5352호) 부칙 제4조, 「농지법 시행령」 제4조 및 제24조제1항·제2항].

  • 다음에 해당하는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

    • 「농지법」 시행(1996년 1월 1일) 이전부터 소유하고 있는 농지[「농지법」(법률 제5352호) 부칙 제4조]
    • 국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제1호)
    • 상속(상속인에게 한 유증을 포함)으로 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제4호)
    • 8년 이상 농업경영을 하던 사람이 이농(離農)한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제5호 및 「농지법 시행령」 제4조)
    • 담보농지를 취득하여 소유하는 경우(유동화전문회사 등이 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함)(「농지법」 제6조제2항제6호)
    • 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제(擬制)되는 인가·허가·승인 등을 포함)를 받거나 농지전용신고를 한 자가 그 농지를 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제7호)
    • 농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제8호)
    • 농지의 개발사업지구에 있는 농지로서 한국농어촌공사가 개발하여 매도하는 도·농간의 교류촉진을 위한 1천500제곱미터 미만의 농원부지 또는 농어촌관광휴양지에 포함된 1천500제곱미터 미만의 농지를 취득하여 소유하는 경우나 농업인 및 어업인이 아닌 자가 1천500제곱미터 미만의 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제9호, 「농지법 시행령」 제5조제1항 및 「농어촌정비법」 제98조제3항)
    • 농업진흥지역 밖의 농지 중 최상단부부터 최하단부까지의 평균경사율이 15퍼센트 이상인 농지로서 영농여건불리농지를 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제9호의2 및 「농지법 시행령」 제5조의2제1항)
    • 한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제10호가목)
    • 국가 등이 시행한 농업생산기반시설의 관리와 이관(「농어촌정비법」 제16조), 환지계획(「농어촌정비법」 제25조), 농지의 교환·분할·합병(「농어촌정비법」 제43조), 농어촌 관광휴양단지의 개발(「농어촌정비법」 제82조) 또는 한계농지등의 매매(「농어촌정비법」 제100조)에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제10호나목)
    • 매립농지를 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제10호다목)
    • 토지수용으로 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제10호라목)
    • 농림축산식품부장관과 협의를 마치고 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 농지를 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제10호마목)
    • 공익사업에 필요한 토지 중 공공토지비축심의위원회가 비축이 필요하다고 인정하는 토지로서 계획관리지역과 자연녹지지역 안의 농지를 한국토지주택공사가 취득하여 소유하는 경우(「농지법」 제6조제2항제10호바목 전단)

  • 이 경우 그 취득한 농지를 전용하기 전까지는 한국농어촌공사에 지체 없이 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 해야 합니다(「농지법」 제6조제2항제10호바목 후단).

  • 농지이용증진사업 시행계획에 따라 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

  • 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 다음 어느 하나에 해당하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 않게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

    • 부상으로 3개월 이상의 치료가 필요한 경우
    • 교도소·구치소 또는 보호감호시설에 수용 중인 경우
    • 3개월 이상 국외여행을 하는 경우
    • 농업법인이 청산 중인 경우
    • 임신 중이거나 분만 후 6개월 미만인 경우

  • 60세 이상인 사람으로서 다음 어느 하나에 해당하는 사람이 거주하는 시(특별시 및 광역시를 포함)·군 또는 이에 연접한 시·군에 있는 소유 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

    • 농업경영에 더 이상 종사하지 않게 된 사람
    • 농업인

  • 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 또는 주말·체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

  • 개인이 소유하고 있는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 「농지법 시행령」으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

  • 다음 어느 하나에 해당하는 농지를 한국농어촌공사나 그 밖에 「농지법 시행령」으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

    • 상속으로 농지를 취득한 자로서 농업경영을 하지 않은 사람이 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지
    • 8년 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 소유 상한을 초과해서 소유하고 있는 농지(「농지법 시행령」 제4조)

  • 자경 농지를 이모작을 위해 8개월 이내로 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

  • 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위해 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

• 위를 위반하여 소유 농지를 임대하거나 무상사용하게 한 자는 2천만원 이하의 벌금에 처해 집니다(「농지법」 제61조제2호).

농지 임대차 및 사용대차의 권유 및 중개 금지

• 누구든지 농지의 임대차 또는 사용대차 제한에 대한 위반 사실을 알고도 농지 임대차나 사용대차하도록 권유하거나 중개하는 행위 및 그 행위가 행해지는 업소에 대한 광고 행위를 해서는 안됩니다(「농지법」 제7조의2제3호 및 제4호).

• 위의 금지 행위를 위반한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해 집니다(「농지법」 제60조제1호).

Q. 한국농어촌공사에 임대할 목적으로 농지를 취득하거나 취득 직후 한국농어촌공사에 임대하는 경우 「농지법」에 위반되나요?

A. 임대 목적의 농지취득은 불가능하며. 취득 후 자기의 농업경영에 이용하지 않고 한국농어촌공사에 임대하는 것은 농지를 소유할 목적으로 거짓이나 그 밖에 부정한 방법으로 농지를 취득한 것으로 「농지법」 위반에 해당될 수 있습니다.

(농림축산식품부 농지과, 『농지민원 사례집』(2023. 1.), 51쪽)

Q. 임대 허용사유에 해당하지 않은 자가 임대한 경우 그 계약은 유효한가요?

A. 농지를 사인 간에 임대하려면 「농지법」 제23조제1항에서 규정한 사유에 해당되어야 하며, 「농지법」 제23조는 강행규정이므로 이를 위반하여 농지를 임대하였다면 그 임대차계약은 무효인 계약입니다.

(농림축산식품부 농지과, 『농지민원 사례집』(2023. 1.), 56쪽)