마곡산업단지 사옥 매각, '교육연구시설'의 암초와 리스크의 파도

막대한 매각 시도, 그러나 법적 용도 제한이 걸림돌

SM그룹이 서울 강서구 마곡산업단지 내 사옥 매각을 공식적으로 추진하고 있어요. 2016년에 지어진 이 건물은 대지면적 약 3000㎡, 지하 2층부터 지상 12층까지 규모가 꽤 큽니다. 하지만 단순히 '큰 건물'이라는 이유만으로 쉽게 팔기 어려운 상황인데요, 이유는 바로 '교육연구시설'로 용도가 지정되어 있어 입주 가능한 업체가 제한적이라는 점 때문이에요.

시세는 쑥쑥, 그러나 매각가는 제약 따라 우회전

SM그룹은 토지를 97억 원에 구매해 147억 원의 공사비를 더해 건물을 지었지만, 현재 상업용 인근 토지 시세와 비교하면 가치는 약 330억 원 정도까지 평가받고 있어요. 얼핏 보면 굉장한 시세 차익처럼 보이지만 착시가 있을 수 있어요. 건물은 연구시설로 지정되어 상업적 용도로 자유롭게 활용하기 힘들기 때문이죠.

더군다나 서울주택도시개발공사(SH공사)가 SM그룹에 대해 무단 입주 문제로 입주 계약 해지를 명령했고, 1년 내 매각하지 못하면 자산 가치의 20%를 벌금으로 물어야 하는 행정 처분까지 내려졌답니다. 이런 법적 제약은 결국 잠재 매수자들에게 부담으로 작용해 매각을 더 어렵게 하는 요소가 되고 있어요.

위치와 경쟁력: 마곡산업단지의 빛과 그림자

마곡산업단지는 LG, 롯데, 에쓰오일 등 대기업이 속속 들어서면서 R&D와 산업, 주거, 상업이 균형을 이루는 서울의 신흥 비즈니스 허브로 주목받고 있어요. 교통도 5호선 발산역, 9호선 양천향교역 근처라 접근성도 뛰어나죠. 하지만 건물의 법적 용도 제한과 입주 가능 업종 제한이라는 이중 잣대가 되면서 상황이 다르게 전개되고 있는 겁니다.

법률 지식 한 방! 사옥 매각 전에 꼭 체크해야 할 사항

부동산 투자나 기업 사옥 매매를 고려한다면 이 사례에서 꼭 기억할 게 있어요. 토지와 건물의 법적 용도 지정이 향후 매매나 활용 가능성에 지대한 영향을 미친다는 점! 단순히 시세만 보고 덜컥 계약했다가는 낭패 보기 쉬워요. 특히 공공산업단지 내 건물은 더 엄격한 규제가 붙는 경우가 많다는 점 유념해야 하죠.

또한, 무단 입주나 용도 위반으로 인한 행정 처분이 입주 계약 해지나 이행강제금(벌금) 부과로 이어질 수 있다는 사실도요. 이런 법적 리스크를 미리 확인하지 않으면 갑자기 불어나는 법률비용과 강제 매각에 맞닥뜨리는 수가 있습니다.

미래를 읽는 시니컬한 관점

결국 SM그룹 마곡 사옥 사례는 '뜨거운 지역 입지'와 '옳지 않은 건물 활용'이 한데 엮인 혼란의 산물입니다. 매각 성공 여부는 이 법률적 리스크를 극복하는 매수자를 찾을 수 있느냐에 달렸는데요, '토지 시세는 높은데 활용이 힘들다'는 부동산시장 이슈의 진면목을 보게 하는 사례죠.

투자나 부동산 매매를 고민하는 분들에겐 이 이야기가 경종 삼기 딱 좋겠네요. 빛나는 입지와 건물 가치 뒤에 숨어있는 법적 함정, 언제나 조심 또 조심해야 합니다.