건물 하자 분쟁

하자담보책임

• 다음의 사업주체는 공동주택의 하자에 대해 분양에 따른 담보책임(아래 3. 및 4.의 시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).

1. 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 등(「주택법」 제2조제10호)

2. 건축허가(「건축법」 제11조)를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주

3. 공동주택을 증축·개축·대수선하는 행위(「주택법」 에 따른 리모델링은 제외. 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호)를 한 시공자

4. 리모델링(「주택법」 제66조)을 수행한 시공자

• 다만, 공공임대주택( 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택)을 공급한 위 1.의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대해 하자보수에 대한 담보책임(손해배상책임 제외)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).

  • “하자”란 공사상 잘못으로 인해 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 범위는 다음의 구분에 따릅니다(「공동주택관리법」 제36조제4항 및 「공동주택관리법 시행령」 제37조).

1. 내력구조부별 하자: 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

① 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우

② 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하(沈下) 등의 결함이 발생한 경우

1. 시설공사별 하자: 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 전선 연결 불량, 고사(枯死) 및 입상(서 있는 상태) 불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우

하자담보책임기간

• 하자담보책임기간은 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 다음과 같이 구분합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항 전단, 「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항 및 별표 4).

• 담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항 후단).

하자보수 및 손해배상책임

• 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함)는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 그 하자를 보수해야 합니다(「공동주택관리법」 제37조제1항 전단).

• 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항 전단).

매도인의 하자담보책임

• 매수인은 매매 목적물의 하자를 알지 못한 때에는 이 하자 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한정하여 해당 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 전단 및 제575조제1항 전단).

• 만약, 매매 목적물의 하자가 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 하자에 대해 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 전단 및 제575조제1항 후단).

  • 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인해 이를 알지 못한 때에는 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다(「민법」 제580조제1항 후단).

• 매도인에 대한 하자담보청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 합니다(「민법」 제582조).

  • 임대차 목적물에 하자가 발생한 경우

• 임대인의 수선의무

• 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다(「민법」 제623조).

• 임대인이 수선의무를 부담하게 되는 임대차 목적물의 파손·장해의 정도(대법원 2010. 4. 29. 선고, 2009다96984 판결)

(임대인 수선의무 예외) 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않음

(임대인 수선의무 부담) 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지임

• 공동주택 내 인테리어 공사를 하는 경우

• 주택의 인테리어가 노후화되거나 결로와 곰팡이 발생, 벽체 도장의 변색 등 기존 주택의 문제가 많은 경우 인테리어 공사를 진행하기도 합니다.

• 이처럼 인테리어 공사를 진행하는 경우 주변의 입주자 등에게 소음이나 진동 등의 피해를 줄 수 있습니다.

• 따라서 창틀·문틀의 교체, 세대 내 천장·벽·바닥의 마감재 교체, 급·배수관 등 배관설비의 교체 및 세대 내 난방설비의 교체(시설물의 파손·철거를 제외) 등과 같은 주택내부의 구조물과 설비를 교체하는 행위를 하는 경우에는 관리주체(「공동주택관리법」 제2조제10호)의 동의를 받아야 합니다(「공동주택관리법」 제35조제1항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제19조제2항제1호 및 「공동주택관리법 시행규칙」 제15조제1항).

• “분쟁 사례”의 해결: 공용부분 발코니배수관 역류로 인한 피해 사례

(사건) A씨는 공용부분인 발코니 배수관의 역류는 공용부분 관리에 책임이 있는 입주자대표회의에서 누수 피해에 대한 전적인 원상복구 책임이 있음을 주장하고 있고, 입주자대표회의는 해당부분이 공용부분일지라도 사건발생당시 신청인의 조치미흡에 따른 피해확대와 지속적인 한파 등을 고려할 때 전적으로 관리주체의 책임으로만 단정할 수 없으며, 발생원인이 명확하지 않은 피해내용에 대해서는 인정할 수 없음을 주장하는 등 양자 간에 상당한 대립이 지속되고 있음.

(결과) 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회에서는 A씨에게는 피해내용 중 당시 역류로 발생했다는 명확한 입증자료가 없는 사항은 피해내용에 포함시키기 어려우며, 공용부분의 관리책임은 관리주체라 하더라도 신청인의 조치지연 등에 따른 일부 책임이 있을 수 있음을 설명하고, A씨에게는 입주자대표회의 및 관리주체는 입주민의 안락한 생활을 위해 공용부분을 유지·관리해야 할 의무와 책임이 있음을 설명한 후, 피해내용 중 발생원인이 명확한 마루부분에 한정하여 신청인이 일부 부담하고, 그 비용을 제외한 나머지(마루자재 포함)를 피신청인이 부담하여 원상복구할 것을 사전합의안으로 제시함

(출처: 중앙 공동주택관리 분쟁조정위원회-정보마당-분쟁유형별 대표 조정사례 참조)