Q. 전세계약기간을 2년으로 계약했는데 1년 후에 갑자기 지방으로 이사를 가야 하는 사정이 생겼습니다. 집주인은 계약이 만료되기 전이므로 새로운 임차인을 구해서 이사를 가라고 합니다. 중개보수도 제가 내는 것이 관행이라고 하구요. 정말 보수를 제가 내야 하나요?

임대인과의 협의가 필요한 문제입니다.

◇ 계약기간 중 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부

• 임대차 계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우 기간이 종료함으로써 계약이 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약기간 중 해지가 가능하려면, 임대차계약서 상 계약 해지 사유로 임차인의 사정에 의해 계약 해지가 가능하다는 조항이 있어야 합니다.

◇ 새 임차인을 구해 놓고, 중개보수를 부담하라는 임대인의 요구에 관하여

• 계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고, 통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것, 중개보수를 부담할 것 등을 요구하고 있습니다. 이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다. 따라서 위 조건을 받아들일지, 중개보수 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라 판단하면 될 것입니다
• 참고로, 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 개업공인중개사가 실비를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로(「공인중개사법」 제32조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제20조제1항), 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다는 법제처의 해석이 있습니다.
• 따라서, 계약 만료 전이라 하더라도 임차인이 중개보수를 부담할 법적의무는 없습니다.

◇ 임대인도 계약기간이 끝날 때까지 보증금을 돌려줄 의무가 없어요.

• 그러나, 계약기간 중 임차인의 사정에 의해 임대차계약을 언제든지 해지할 수 있다는 특약을 임대차계약서 상에 별도로 약정하지 않았다면, 임대인은 기간 종료 시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다.
• 그러므로 계약기간 도중 해지하고 보증금을 돌려받고 나오려면, 결국 임대인과 잘 협의를 하는 것이 최선입니다.