최근 정부는 주택시장 안정화를 목적으로 10·15 부동산 대책을 발표하고 서울 전역과 경기도 주요 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 특히 이들 규제 지역에서 무주택자를 대상으로 주택담보대출비율(LTV)이 대폭 축소되어 70%에서 40%로 낮춰졌으며, 대출 한도도 주택 가격 구간별로 최대 6억~2억원으로 제한했습니다. 여기에 신용대출까지 포함한 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 적용하는 스트레스 금리 또한 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되어 대출 환경이 한층 엄격해졌습니다.
이러한 규제 강화는 곧바로 주택 매수자들의 자금 조달에 큰 부담으로 작용하며 서울과 수도권을 중심으로 거래 위축과 관망세를 촉진하는 효과를 나타내고 있습니다. 규제가 즉시 시행됨에 따라 추가적인 금리 인하가 동반되지 않는다면 전반적인 매수 심리가 위축될 수밖에 없습니다.
한국은행 금융통화위원회의 기준금리 결정이 임박한 현 시점에서 시장은 금리 동결에 무게를 두고 있습니다. 이는 정부가 부동산 안정화 의지를 강하게 표명한 상태에서 금리 인하가 부동산 활황을 자극해 불안정성을 초래할 수 있기 때문입니다. 전문가들은 금리 동결 시 단기적으로 뚜렷한 부동산 가격 변동이 없을 것으로 예측하며, 관망세가 지속될 것으로 봅니다.
특히 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 대출 규제와 토지거래허가제 시행으로 인해 금리 인하가 쉽지 않다고 평가했고, 김은선 직방 빅데이터랩실 랩장 역시 정부 정책 효과를 점검하는 기간 동안 시장의 현상 유지가 불가피하다고 강조하였습니다.
다만, 다음 달 금리 인하가 현실화된다면 이는 대출 규제의 영향에서 비교적 자유로운 지방 부동산 시장에 긍정적 신호가 될 수 있습니다. 지방은 조정대상지역 등이 아니기 때문에 LTV가 최대 70% 수준을 유지하고 있어 자금 조달 면에서 우위를 점하고 있습니다. 금리 인하가 이루어질 경우, 증가하는 유동성은 규제로 묶여있는 수도권 대신 지방으로 흘러들어가 거래 회복과 가격 안정 혹은 상승 효과를 낳을 가능성이 큽니다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원도 금리 인하가 지방 부동산에 활력을 불어넣을 것이라 전망하면서도 정부 대책 효과는 다소 제한적일 것이라는 견해를 내놓았습니다.
한국과 미국 간 금리 역전이 지속되고 있는 환경에서 한국은행이 금리를 인하하는 것은 부담스러운 상황입니다. 미국이 금리를 인하할 경우 한국은행도 동반 인하 압력이 완화될 수 있으나, 현재로서는 경기 둔화와 물가 안정, 금융시장 안정을 균형 있게 고려하는 어려운 선택의 기로에 놓여있습니다.
도시와경제 송승현 대표는 금리 동결이나 인하가 모두 단기간에 부동산 시장에 큰 변화를 촉발하기 어렵다고 평가하며, 금리보다 이번 10·15 대책의 영향력이 훨씬 크다고 분석하였습니다. 또한 현 시점에서의 미국과 한국 간 금리 역전을 감안한다면 한은이 금리를 조정하는 데 신중할 수밖에 없는 사정도 감안해야 할 점으로 지적하였습니다.
이처럼 현재 국내 부동산 시장은 정부의 대출 규제와 금융 정책이 맞물려 복합적인 영향을 받고 있습니다. 한편으로는 대출 문턱이 높아져 매수 심리가 위축되고 있으나, 금리 인하에 따른 유동성 변동이 특정 지역으로 집중될 수 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 이에 따라 부동산 거래에 관심 있는 분들은 정부 정책과 금리 추이를 면밀히 주시하며 지역별 시장 차별화 현상을 이해하는 것이 중요합니다.
