최근 부동산 시장에서 주목받는 현상 중 하나는 다주택자에 대한 양도세 중과세 유예와 상생임대 비과세 특례 제도의 영향으로 소위 '똘똘한 한 채'에 자금이 집중되는 현상입니다. 이는 다주택자가 주택을 처분할 때 부담하는 양도소득세 중과세율이 일정 기간 유예되면서 다주택자들의 세금 부담이 크게 완화된 데서 비롯된 구조적 변화입니다.
특히 윤석열 정부의 정책에 따르면, 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 원래는 기본 양도세율에 20~30%p의 중과세가 부과되지만, 이를 1년 단위로 유예해 기본 세율만 적용하도록 하였습니다. 이로 인해 다주택자가 매도 시 부담해야 할 세액이 대폭 감소하게 되었으며, 시세 차익을 더 많이 확보할 수 있게 된 것입니다.
예를 들어, 2주택자가 9억 원에 취득한 주택을 30억 원에 처분한다면 기존 중과세율 적용 시 상당한 금액의 양도세를 내야 하지만, 중과세 유예와 장기보유특별공제 30% 적용으로 부담 세액이 절반 이상 줄어드는 효과가 나타납니다.
한편, 실거주 의무 없이 1세대 1주택 비과세 특례를 받을 수 있는 '상생임대인' 제도 역시 다주택자가 고가 주택으로의 '갈아타기'에 활용되는 틈새를 제공하고 있습니다. 상생임대인이 되면 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 조건 하에서 기존 주택을 보유하며 세금 부담을 완화할 수 있습니다.
또한 다주택자도 상생임대 주택을 양도할 때 일시적 1세대 2주택 특례를 받을 수 있어 다양한 세제 혜택이 부여됩니다. 임대 개시일부터 2년 실거주 의무 기간을 준수하지 않아도 장기보유특별공제의 일부를 적용받아 세금 절감이 가능합니다.
이와 같은 제도의 활용 사례로 서울 서초구 아파트에서 임대료 인상률을 5% 이내로 유지하며 임대를 한 후 다른 주택으로 이전하는 경우, 실제 납부하는 양도세가 크게 줄어들며 재투자 여력이 늘어납니다.
이러한 조치들은 다주택자의 매도 부담을 줄이고 양도차익을 확대하는 긍정적 효과와 함께 일정 부분 부작용도 낳았습니다. 세 부담 경감으로 확보된 매도 자금이 다시 선호지역 고가 주택 매입에 투입되며, 시장 내 고가 주택 가격 상승과 매도자 우위 시장 형성에 기여하였습니다.
실제로 강남구 아파트 평균 매매가격은 2022년 말 약 22억 원에서 2024년 6월 기준 약 26억 원을 넘어섰으며, 이는 ‘똘똘한 한 채’로의 자산 집중 현상이 가격 상승을 견인한 결과로 평가됩니다.
향후 양도세 중과세 유예 조치가 종료되고 상생임대 특례 규정에 대한 제한이 강화된다면 다주택자들의 시장 움직임과 부동산 가격에 어떤 영향을 미칠지 주목해야 합니다. 현재와 같은 세제상의 구멍이 시장 내 자산 집중과 양극화를 심화시키는 요인이 되고 있음을 감안할 때, 보다 균형 잡힌 정책 마련이 필요할 것입니다.
또한 일반 투자자나 실수요자들은 이러한 조세제도 활용 현황과 그 영향력을 충분히 인지하여 매수와 처분 시점에 법적·세무적 리스크를 최소화하는 계획을 세우는 것이 중요합니다. 양도세 등 세금 문제는 단순히 비용 부담을 넘어 자산 형성의 방향성을 결정할 수 있기 때문에 전문적 상담과 정보를 적절히 활용할 필요가 있습니다.
