건설사 채무 미지급과 부동산 대물변제 매매 취소 판결

원고 A 주식회사는 J 주식회사로부터 대지조성공사를 수주하였으나 약 11억 5천만 원의 공사대금을 지급받지 못했습니다. J 주식회사는 채무초과 상태에서 여러 필지로 분할된 토지를 피고들(B, C, D, E, F, G, H, I)에게 기존 채무를 대물변제하는 형식으로 소유권을 이전했습니다. 이에 A 주식회사는 이 부동산 매매계약들이 일반 채권자들을 해하는 사해행위에 해당한다며 취소를 청구했습니다. 법원은 J 주식회사가 각 부동산 소유권 이전 당시 채무초과 상태였고 사해의사가 인정된다고 판단했습니다. 또한 피고들이 해당 거래가 사해행위임을 몰랐다는 주장을 받아들이지 않아 매매계약을 취소하고 피고들에게 각 부동산의 가액 상당을 원고에게 배상하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A 주식회사: 강원도 횡성군 대지조성공사를 완료하고 공사대금을 받지 못한 건설사, J 주식회사의 재산 처분으로 채권 회수가 어려워지자 사해행위 취소 소송을 제기했습니다.
• 채무자 J 주식회사: 원고 A 주식회사에게 공사를 발주한 회사로, 공사대금을 미지급한 채 채무초과 상태에서 피고들에게 부동산을 대물변제하는 방식으로 소유권을 이전하여 사해행위의 대상이 되었습니다.
• 피고들 B, C, D, E, F, G, H, I: J 주식회사로부터 부동산을 매매 형식으로 소유권 이전받은 사람들로, 법원은 이들이 사해행위의 수익자이며 해당 거래가 사해행위임을 알았다고 판단했습니다.
• BU조합, BR조합, BS조합, BT조합, BQ조합: J 주식회사에 대한 다른 채권자들이거나, 피고들이 부동산을 이전받은 후 새롭게 설정된 근저당권자들입니다.

분쟁 상황

원고 A 주식회사는 J 주식회사와의 공사도급계약에 따라 1,994,000,000원의 대지조성공사를 완성했으나, 일부 공사대금 686,000,000원만 지급받았고, 나머지 1,308,000,000원(추후 미시공 및 하자 보수 비용 154,471,270원 공제 후 최종 1,153,528,730원)을 지급받지 못했습니다. J 주식회사는 공사 완료 후인 2015년 5월부터 9월 사이에 채무초과 상태에 있었음에도 불구하고, 자신이 소유한 토지들을 여러 필지로 분할하여 피고들(B, C, D, E, F, G, H, I)에게 기존의 채무를 갚는 대물변제 방식으로 소유권을 이전했습니다. A 주식회사는 이러한 J 주식회사의 부동산 처분 행위가 일반 채권자들을 해하는 사해행위에 해당한다고 보아, 해당 매매계약들의 취소와 원상회복을 요구하며 소송을 제기했습니다. 피고들은 자신들이 J 주식회사의 채무초과 상태나 해당 거래가 사해행위가 된다는 사실을 알지 못했다고 주장하며 반박했습니다.

핵심 쟁점

J 주식회사가 채무초과 상태에서 피고들에게 부동산을 대물변제 형식으로 매도한 행위가 원고 A 주식회사의 채권을 해하는 사해행위에 해당하는지, J 주식회사의 사해의사(채권자를 해할 의도)가 인정되는지, 부동산을 취득한 피고들이 이러한 행위가 사해행위임을 알지 못했는지(선의 항변) 여부, 사해행위 취소에 따른 원상회복의 방법(부동산 자체 반환 또는 가액 배상)과 그 범위가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

법원은 J 주식회사와 피고들 사이의 각 부동산 매매계약이 사해행위에 해당하므로 이를 취소하고, 피고들에게 원고 A 주식회사에 대한 가액배상 의무를 인정했습니다.

구체적인 배상액은 다음과 같습니다.

피고 B: 103,371,000원 피고 C: 100,089,023원 피고 D: 189,687,300원 피고 E: 80,909,100원 피고 F: 81,465,358원 피고 G: 86,136,700원 피고 H: 167,209,200원 피고 I: 178,457,600원

위 각 금액에 대하여 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금도 지급하도록 명령했습니다. 다만, 피고 C과 F에 대한 원고의 나머지 청구는 일부 금액만 인정되어 기각되었습니다.

결론

채무초과 상태의 회사가 실제 매매대금 없이 기존 채무를 대물변제하는 형식으로 재산을 특정인에게 이전하는 것은 다른 채권자들의 권리를 침해하는 사해행위로 취소될 수 있습니다. 부동산을 취득한 수익자가 사해행위임을 알지 못했다고 주장해도, 채무자의 자금 사정을 알았거나 실제 대금 지급이 없었다는 등의 객관적 정황이 있다면 그 주장은 받아들여지지 않을 수 있습니다. 사해행위로 취소되는 경우, 원칙적으로 부동산 자체를 돌려주어야 하지만, 선의의 제3자가 해당 부동산에 저당권을 설정한 경우 등에는 부동산 가액에서 저당권 피담보채권액을 공제한 잔액만큼 현금으로 배상해야 할 수 있습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 민법 제406조에 규정된 '채권자취소권'과 그에 따른 법리에 의해 판단되었습니다.

민법 제406조 (채권자취소권)​ 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있습니다. 이는 채무자의 책임재산을 보전하여 모든 채권자가 공평하게 채권을 만족할 수 있도록 하기 위한 제도입니다.

사해행위의 성립 요건

1. 채무자의 법률행위: 채무자가 재산권을 목적으로 하는 법률행위를 해야 합니다. 본 사례에서는 J 주식회사가 부동산 매매계약 형식으로 대물변제를 한 것이 해당합니다.
2. 채무자의 사해의사: 채무자가 그 행위로 인하여 채권자를 해하게 됨을 알아야 합니다. 이는 채무자의 '무자력 상태'(재산이 채무보다 적은 상태)를 인식하는 것으로 충분하며, 특정 채권자를 해하려는 의도까지 필요하지는 않습니다. 법원은 J 주식회사가 채무초과 상태에서 실제 매매대금 없이 대물변제했으므로 사해의사가 인정된다고 판단했습니다.
3. 수익자의 악의: 사해행위로 이익을 얻은 자(수익자)가 채무자의 법률행위가 채권자를 해하는 행위임을 알았어야 합니다. 수익자의 악의는 추정되므로, 수익자 스스로 자신이 선의였음(사해행위임을 몰랐음)을 증명해야 합니다. 본 사례에서 피고들은 J 주식회사의 자금 사정을 알고 있었고 실제 대금 지급 없이 거래가 이루어진 점 등을 근거로 선의 항변이 기각되었습니다.
4. 채무초과 상태: 법률행위 당시 채무자의 재산이 채무를 전부 변제하기에 부족한 상태(무자력)여야 합니다. 본 사례에서는 법원이 각 소유권 이전 등기 시점을 기준으로 J 주식회사의 채무초과 상태를 상세하게 계산하여 인정했습니다.

원상회복의 방법 사해행위가 취소되면 원칙적으로 취소된 법률행위의 목적물(부동산) 자체를 원고에게 돌려줘야 합니다. 그러나 저당권이 설정된 부동산의 경우, 사해행위 후 저당권이 말소되고 새로운 선의의 제3자에 의해 저당권이 설정되었다면, 부동산의 가액에서 저당권의 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서만 사해행위를 취소하고 가액배상을 명할 수 있습니다. 이는 공동저당이 설정된 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있습니다. 본 사례에서 피고 B, D, E, G, H, I에게는 새로운 저당권 설정 후 가액배상을, 피고 C, F에게는 기존 공동저당을 고려하여 가액배상을 명했습니다.

지연손해금 판결에서 지급을 명하는 금원에 대해서는 판결 확정일 다음 날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 이율로 지연손해금을 지급해야 합니다.

참고 사항

채무자가 재정적 어려움에 처했을 때, 특정 채권자에게만 재산을 넘기는 행위는 다른 채권자들의 권리를 침해하는 '사해행위'로 간주되어 취소될 수 있습니다. 특히, 실제 매매대금 없이 기존 채무를 갚는 방식(대물변제)으로 재산이 이전된 경우, 사해행위로 인정될 가능성이 매우 높으므로 주의해야 합니다. 부동산 등을 매수할 때, 매매대금의 지급 내역과 같은 객관적인 증빙 자료를 반드시 명확하게 기록하고 보관해야 합니다. 만약 매수인이 채무자의 재정 상태를 알고 있었거나, 실제 대금 지급 없이 거래가 이루어졌다면, 해당 거래는 사해행위로 취소될 수 있습니다. 채권자는 채무자가 재산을 부당하게 처분하여 채권 회수가 어려워질 경우, 사해행위 취소 소송을 통해 해당 처분 행위를 취소하고 재산을 회복하거나 그 가액을 배상받을 수 있습니다. 사해행위 취소로 인한 원상회복 시, 부동산 자체를 돌려받는 것이 원칙이지만, 이미 다른 선의의 채권자에게 저당권이 설정된 경우에는 부동산 가액에서 저당권액을 뺀 금액만큼 현금으로 배상받게 될 수 있습니다.