손해배상
강릉시 소유의 토지 일부를 피고 C이 공유재산 사용 허가를 받아 사용 중이었는데, 원고 A가 피고 C과 임대차 계약을 맺은 후 피고 B과 다시 임대차 계약을 맺고 해당 토지를 사용했습니다. 강릉시는 이 토지 일부가 무단 점유된 사실을 확인하고 원고 A에게 자진 철거 명령과 함께 변상금 1,269,884원을 부과했습니다. 이에 원고 A는 피고들이 임대 권한이 없는 토지를 기망하여 임대하였다며 불법행위 또는 채무불이행을 이유로 적극손해, 소극손해, 위자료 등 총 64,229,884원의 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고들의 공동불법행위는 인정하지 않았으나, 피고 B이 공유재산 전대 금지 의무를 위반하여 원고에게 토지를 임대함으로써 임대인으로서의 의무 이행이 불가능해졌다고 판단, 채무불이행 책임을 인정했습니다. 다만, 피고 C은 이 사건 임대차계약의 당사자가 아니므로 책임이 없다고 보았으며, 피고 B의 손해배상 범위는 강릉시의 변상금 1,269,884원만 인정하고 원고가 주장한 나머지 손해들은 기각했습니다.
원래 피고 C의 소유였던 강원도 D 토지가 2015년에 강릉시로 소유권이 이전되었습니다. 2016년, 강릉시는 피고 C에게 이 토지 중 114㎡에 대해 2020년 말까지 공유재산 사용 허가를 내주면서, 허가받은 재산을 전대하거나 권리를 양도할 수 없다는 조건을 명시했습니다. 2021년 7월 1일, 원고 A는 피고 C과 이 토지 지상 건물과 대지에 대해 보증금 400만 원, 선세 120만 원에 12개월 임대차 계약을 체결했습니다. 이후 2022년 7월 1일, 원고 A는 피고 B과 같은 조건으로 임대차 계약을 다시 맺고 토지를 사용했습니다. 2022년 8월 16일, 강릉시는 원고 A가 공유재산의 일부를 무단으로 점유하고 있음을 확인하고, 10월 31일까지 자진 철거 및 원상 복구할 것을 명령하며 공유재산 및 물품관리법에 따라 변상금 1,269,884원을 부과했습니다. 이에 원고 A는 2023년 7월 8일경 컨테이너 등을 이전하는 데 7,910,000원을 지출했고, 피고들이 임대 권한 없는 토지를 임대하여 자신을 속였다며 불법행위 또는 채무불이행을 원인으로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.
피고들이 원고를 기망하여 임대차 계약을 체결하게 한 공동불법행위 책임이 있는지 여부, 강릉시 소유의 토지에 대한 임대인의 전대 금지 의무 위반이 채무불이행(이행불능)에 해당하는지 여부, 임대차 계약의 당사자가 아닌 피고 C에게도 책임이 있는지 여부, 채무불이행으로 인한 손해배상의 범위와 원고가 주장하는 손해 항목들(변상금, 컨테이너 이전비, 휴업손해, 임대료, 위자료) 중 어느 것이 인정되는지 여부.
법원은 피고 B은 원고에게 1,269,884원과 이에 대한 지연손해금(2022년 9월 29일부터 2025년 2월 18일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 피고 C에 대한 청구와 피고 B에 대한 나머지 청구는 모두 기각되었습니다. 소송 비용은 원고와 피고 C 사이 발생분은 원고가, 원고와 피고 B 사이 발생분은 원고가 95%, 피고 B이 5%를 각각 부담하도록 했습니다.
법원은 피고 B이 공유재산 사용 허가 조건인 전대 금지 의무를 위반하여 원고에게 토지를 임대함으로써 임대인으로서의 의무 이행이 불가능해졌다고 판단, 이에 따른 채무불이행 책임을 인정하여 원고에게 변상금 상당액인 1,269,884원을 배상하도록 했습니다. 반면, 피고 C은 이 사건 임대차 계약의 당사자가 아니므로 채무불이행 책임이 없다고 보았으며, 원고가 청구한 컨테이너 이전비, 휴업 손해, 임대료 선납분, 위자료 등은 피고 B의 채무불이행과 상당한 인과관계가 부족하거나 발생을 인정할 만한 증거가 없다고 보아 기각했습니다.
공유재산 및 물품관리법 제81조 (변상금의 징수): 이 조항은 지방자치단체의 장은 공유재산 또는 물품을 무단으로 점유하거나 사용·수익한 자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 변상금을 징수할 수 있도록 규정하고 있습니다. 본 사례에서 원고 A가 공유재산인 토지 일부를 무단 점유하여 강릉시로부터 변상금을 부과받은 것은 이 법률에 근거한 것입니다. 이는 무단 점유에 대한 제재이자 손해배상의 성격을 가집니다.민법상 임대인의 의무와 채무불이행: 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 내용에 따라 완전하게 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 가집니다. 본 사례에서 피고 B은 강릉시의 허가 없이 공유재산을 전대하여 원고 A가 토지를 합법적으로 사용·수익할 수 없게 만들었습니다. 이는 임대인으로서의 의무를 위반한 것이며, 그 의무 이행이 사회통념상 불가능하게 된 때(예: 관할 관청의 철거 및 변상금 부과)에는 채무불이행 중 이행불능에 해당하여 임대차 계약이 종료되고, 임대인은 임차인에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 발생합니다.손해배상의 범위 (민법 제393조): 채무불이행으로 인한 손해배상은 특별한 사정이 없는 한 통상의 손해를 그 한도로 합니다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상할 책임이 있습니다. 본 사례에서 법원은 강릉시의 변상금 부과는 피고 B의 채무불이행(무단 전대)과 상당한 인과관계가 있는 통상손해로 인정했지만, 컨테이너 이전비용이나 휴업손해, 위자료 등은 인과관계 부족 또는 입증 부족으로 인정하지 않았습니다. 이는 채무불이행으로 인해 발생한 모든 손해가 반드시 배상되는 것은 아님을 보여줍니다.계약 당사자 원칙: 계약에 따른 책임은 원칙적으로 그 계약의 당사자에게만 발생합니다. 본 사례에서 피고 C은 원고 A와 처음 임대차 계약을 맺었지만, 최종적으로 원고 A와 이 사건 임대차계약을 체결한 당사자는 피고 B이었으므로, 법원은 피고 C에게 채무불이행 책임을 물을 수 없다고 판단했습니다.
임대차 계약을 체결하기 전에는 임대 목적물에 대한 소유권 및 임대 권한이 누구에게 있는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 국가나 지방자치단체 소유의 공유재산인 경우, 전대(재임대)가 엄격히 제한될 수 있으므로 관련 규정을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다. 공유재산의 사용 허가를 받은 사람이 해당 재산을 다시 다른 사람에게 임대(전대)하는 것은 법적으로 금지되거나 엄격한 조건이 붙는 경우가 많습니다. 이러한 전대 행위는 임대차 계약의 이행불능으로 이어질 수 있으며, 임차인에게 변상금 부과 및 철거 명령 등 불이익을 초래할 수 있습니다. 임대차 계약이 채무불이행으로 인해 해지될 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 모든 손해가 인정되는 것은 아니며, 채무불이행과 상당한 인과관계가 있는 '통상손해'에 한하여 인정되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 무단 점유로 인한 변상금은 통상손해로 인정될 수 있지만, 이전 비용이나 영업 손실, 위자료 등은 특별한 사정이 입증되지 않는 한 인정되기 어려울 수 있습니다. 계약 당사자가 아닌 제3자에게는 원칙적으로 채무불이행 책임을 물을 수 없습니다. 계약서에 명시된 당사자가 누구인지 정확히 확인해야 합니다.
