임대차 종료 후 권리금 손해배상과 원상복구 분쟁 판결

임차인 A는 임대인 B를 상대로 상가 임대차 계약 종료 시 임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다며 손해배상을 청구했습니다. 임차인 A는 2,700만 원의 권리금 상당액을 주장했습니다. 반면 임대인 B는 임차인 A가 점포를 원상회복하지 않았다며 2,163만 7천 원의 원상회복 비용을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 임대인 B가 임차인 A의 권리금 회수 기회를 방해한 사실을 인정하여, 임대인 B는 임차인 A에게 권리금 손해배상금 1,890만 원(원금의 70%)을 지급하라고 판결했습니다. 이와 함께 지연손해금으로 2023년 1월 17일부터 2023년 11월 9일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하도록 했습니다. 또한 임대인 B가 제기한 원상회복 비용 청구는 기각했습니다. 소송 비용은 본소와 반소를 통틀어 1/5은 원고 A가, 나머지는 피고 B가 부담하도록 결정되었습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 청주시 흥덕구에 위치한 건물 1층에서 'D'라는 슈퍼마켓을 운영했던 임차인. 임대차 계약 종료 후 인근 건물로 이전하여 영업을 계속하고 있습니다.
• 피고(반소원고) B: 청주시 흥덕구에 위치한 건물의 소유주이자 임대인. 임대차 계약 종료 후 가족(딸과 사위)과 함께 해당 점포에서 'E'라는 슈퍼마켓을 운영하고 있습니다.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B 소유의 건물 1층 점포에서 2017년 9월부터 슈퍼마켓을 운영했습니다. 임대차 계약 만료일인 2022년 9월 10일이 다가오자, 피고 B는 건물 누수 문제와 리모델링을 이유로 계약 갱신 거절 의사를 밝혔고, 이후 가족이 직접 해당 점포에서 슈퍼마켓을 운영할 계획을 세웠습니다. 이에 원고 A는 피고 B가 새로운 임차인을 주선하더라도 계약하지 않을 의사를 명확히 했다며 권리금 회수 기회 방해로 인한 손해배상을 청구했습니다. 반면 피고 B는 원고 A에게 계약 갱신 거절에 정당한 사유가 있었고, 원고 A가 신규 임차인을 주선하지 않았으며, 가까운 거리에 새 점포를 얻어 영업을 계속하고 있으므로 손해가 없다고 주장했습니다. 또한 원고 A가 점포를 인도할 때 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았다며 원상회복 비용 21,637,000원을 청구하는 반소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

1. 임대인 B가 임차인 A의 권리금 회수 기회를 방해했는지 여부 및 그에 따른 손해배상 책임.
2. 임차인 A에게 임대차 계약 종료 시 점포 원상회복 의무가 있는지 여부 및 그 범위.

법원의 판단

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 18,900,000원 및 이에 대하여 2023년 1월 17일부터 2023년 11월 9일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.
2. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구와 피고(반소원고)의 반소 청구를 각 기각한다.
3. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 그중 1/5은 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.
4. 제1항은 가집행할 수 있다.

결론

법원은 임대인이 가족의 직접 영업을 위해 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한 사실을 인정하여 임차인의 손해배상 청구 중 일부를 인용했으며 임대인의 원상회복 청구는 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등): • 제1항: 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 됩니다. 이는 임차인의 재산적 가치 회수를 보호하기 위한 규정입니다. • 적용: 본 사건에서 임대인 B는 임대차 기간 만료 시점에 건물의 누수와 리모델링을 핑계로 계약 갱신을 거부하고, 임차인 A가 신규 임차인을 주선하더라도 계약하지 않겠다는 의사를 명확히 하여 직접 가족과 영업하려 했습니다. 법원은 이를 임차인의 권리금 회수 방해 행위로 판단했습니다. 임대인의 의무는 임대차 기간의 장단(예: 갱신요구기간 5년 초과 여부)과 관계없이 인정됩니다. • 상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등): • 제1항: 임차인은 일정한 사유가 없는 한 10년의 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절할 수 없습니다. 그러나 임대차 계약 종료 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위는 이와 별개로 손해배상 책임이 발생합니다. • 적용: 본 사건에서 임대인 B는 건물 누수를 이유로 계약 갱신을 거절하려 했으나, 법원은 단순히 누수 발생이나 옥상 방수공사, 짧은 기간의 리모델링으로는 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 나목(건물 노후로 인한 철거/재건축)이나 제8호(임대차 계속하기 어려운 중대한 사유)에서 정한 정당한 갱신 거절 사유에 해당하지 않는다고 보았습니다. 특히 임대인이 실제 공사를 진행하지 않고 가족의 영업을 시작한 점이 중요하게 고려되었습니다. • 상가건물 임대차보호법 제10조의4 (권리금 회수기회 보호 등): • 제3항: 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. • 적용: 본 사건에서는 신규 임차인이 주선되지 않아 임대차 종료 당시의 권리금 감정액(2,700만 원)을 기준으로 손해배상액을 산정했습니다. 다만, 임차인이 인근에서 유사한 영업을 계속하고, 임대인이 임대기간을 연장해 준 사정 등을 고려하여 손해배상액을 70%로 제한(1,890만 원)했습니다. • 상가건물 임대차보호법 제10조의7 (권리금 감정평가기준): • 국토교통부 고시 등에 따라 권리금 감정평가 실무 기준이 마련되어 있습니다. 유형재산은 원가법, 무형재산은 수익환원법을 적용하고, 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법 등을 사용할 수 있습니다. • 적용: 본 사건에서는 감정인이 주변 탐문 조사 및 거래사례비교법을 바탕으로 권리금을 산정했고, 법원은 이를 타당하다고 보았습니다.

참고 사항

• 권리금 회수 기회 보호: 상가 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인의 권리금 회수 기회를 보호할 의무가 있습니다. 임대차 기간이 5년(현재는 10년)을 초과했더라도 이 의무는 유지됩니다. • 임대인의 갱신 거절 사유: 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유는 상가임대차법에 명시되어 있습니다(예: 건물이 노후되어 안전사고 우려가 있어 철거/재건축이 필요한 경우). 단순한 누수 수리나 리모델링은 이러한 정당한 사유로 인정되기 어려울 수 있습니다. • 신규 임차인 주선 의무의 예외: 임대인이 임차인이 신규 임차인을 주선하더라도 계약하지 않겠다는 의사를 명확히 표시했다면, 임차인은 실제로 신규 임차인을 주선하지 않았더라도 권리금 회수 방해에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. • 손해배상액 산정: 권리금 손해배상액은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 이 사건에서는 신규 임차인이 없었으므로 임대차 종료 당시의 권리금 감정액(2,700만 원)을 기준으로 삼았습니다. 다만, 임차인이 인근에서 유사한 영업을 계속하고, 임대인이 임대기간을 연장해 준 사정 등을 고려하여 손해배상액을 70%로 제한(1,890만 원)했습니다. • 원상회복 의무: 임차인의 원상회복 의무는 일반적으로 임차인이 점유를 시작했을 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미합니다. 하지만 임대차 계약서의 내용, 임대인의 동의 또는 묵인, 임대인이 보증금을 반환할 때 별다른 이의 제기가 없었던 점, 임대인이 임차인 공사 시설을 그대로 활용하여 영업하는 경우 등은 원상회복 의무의 이행 여부나 범위 판단에 중요한 영향을 미칩니다. 특히 임대인이 직접 영업을 위해 내부 공사를 진행한 경우라면 임차인의 원상회복 의무는 폭넓게 인정되지 않을 수 있습니다. • 증거 확보의 중요성: 임대인과 임차인 모두 계약 갱신 거절 통보, 원상회복 요구 및 이행 과정, 새로운 임차인 주선 노력, 임대인의 확정적 거절 의사 표시 등 중요한 의사표시나 행위는 내용증명, 메시지, 사진, 영상 등으로 기록하고 증거를 확보하는 것이 중요합니다.